PREMIERE CHAMBRE

31 Mars 2026

N° RG 24/04165 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N37I

Code NAC : 72A

S.D.C. LES HAUTS DE MARCOUVILLE

C/

[U] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 février 2026 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1] (95), agissant poursuites et diligences de son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE( S.A.S), dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 2] et ayant ses bureaux de gestion [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par M^e Chantal ALANOU-FERNANDEZ, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [E], né le 05 Juillet 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Embarka ARIGUE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assisté de Maître Fatouma METMATI, avocat plaidant au barreau de PARIS,

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à PONTOISE, représenté par son syndic la société Immo de France, Paris Ile-de-France, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [U] [E] afin d’obtenir sa condamnation à payer les charges de copropriété, les frais, outre des dommages et intérêts et les frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [S], a sollicité, outre le débouté du défendeur, le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  28760,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure correspondant aux charges de copropriété impayées au troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 sur la somme de 21305,13 euros et à compter des conclusions pour le surplus,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [U] [E], représenté par Me [O] puis Me [K], suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2025, a sollicité, à titre principal, le débouté de la partie adverse et, à titre subsidiaire, des délais pour s’acquitter de la dette par mensualités de 500 euros, outre un débouté concernant la demande de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions pour un exposé plus ample des faits de la cause et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture rendue le 27 novembre 2025 a fixé la date des plaidoiries au 10 février 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Monsieur [E] fait valoir que son appartement a fait l’objet d’une saisie pénale, ordonnée par un juge d’instruction, qui est conservatoire. Il ajoute que le tribunal correctionnel de Pontoise est appelé à statuer sur sa confiscation éventuelle et que l’audience est prévue au mois de septembre 2025. Il sollicite un sursis à statuer dans l’attente du jugement pénal, sinon le syndic de copropriété pourra procéder par voie de saisie immobilière et faire exécuter les deux jugements rendus précédemment, en date de 31 juillet 2015 et 19 décembre 2019, à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose au sursis à statuer estimant que la décision à intervenir n’a aucune conséquence quant au bien-fondé de la demande formulée.

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

Par la combinaison des articles 73 et 378 du code de procédure civile, une demande de sursis à statuer s’analyse en une exception de procédure, qui doit être formée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et relève de la compétence du juge de la mise en état.

En conséquence, il sera relevé que la demande de sursis à statuer est irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— un acte notarié de vente du 22 novembre 2002 dont il résulte que Monsieur [U] [E] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1009, 1102 et 20559,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un jugement du tribunal de Pontoise du 31 juillet 2015 signifié condamnant le défendeur au paiement des charges impayées, un jugement du tribunal de Pontoise du 19 décembre 2019 condamnant M [E] à payer les charges de copropriété au 2ème trimestre 2019 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2022, 27 septembre 2022, 30 novembre 2023 et 21 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une ordonnance de saisie pénale immobilière du 10 février 2014.

Le décompte produit dans le cadre de la présente instance débute au troisième trimestre 2019 et ne fait donc pas doublon avec la dernière condamnation.

Les décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 25 467,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais, dont les versements ont déjà été déduits par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, en ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges : les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il apparaît qu’il ne sera pas fait droit à la demande en paiement des frais intitulés « redressement jugement », " [P] audience affaire [E] « , » assignation « , » my huissier assignation « , » [P] assignation aff [E] « , ces frais n’étant pas explicités et étant vraisemblablement liés aux procédures antérieures, ou relevant des dépens ou des frais irrépétibles. Par ailleurs, le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles et les frais intitulés » suivi procédure " seront également rejetés.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en paiement au titre des frais.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25 467,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Pour fonder sa demande, le syndicat des copropriétaires précise que le défendeur ne paie pas régulièrement ses charges et a déjà été condamné pour les mêmes raisons.

Monsieur [U] [E] sollicite le rejet de la demande, dans la mesure où la preuve n’est pas rapportée d’une quelconque mauvaise foi de sa part, étant dans l’incapacité de vendre son bien et de faire face à ses charges courantes en raison de la saisie pénale de celui-ci.

Néanmoins, les manquements systématiques et répétés de Monsieur [U] [E] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et ce, d’autant plus qu’il a fait l’objet de deux condamnations pour les mêmes causes.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [E] à verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [U] [E] fait valoir que la saisie pénale l’empêche de vendre son bien afin d’apurer sa situation financière, qu’il n’exerce aucune activité professionnelle, ne dispose d’aucune ressource.

Il propose néanmoins d’apurer le passif par mensualités de 500 euros, bénéficiant d’un soutien familial.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

Monsieur [U] [E] ne justifie pas d’une capacité financière permettant de faire face à ses charges courantes et à l’arriéré de charges, aucune pièce n’étant versée au débat sur ce point.

Par ailleurs, le texte précité évoque non seulement la situation du débiteur mais également les besoins du créancier. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas pour vocation de faire crédit aux copropriétaires devant faire face aux charges courantes et exceptionnelles. Or, en l’espèce, le défaut systématique de paiement à terme de la part de Monsieur [U] [E] ne peut que déséquilibrer les comptes du syndicat des copropriétaires.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [E], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer,

Condamne Monsieur [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 1] la somme 25467,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [U] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [U] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [E] aux dépens,

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 31 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS