RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQOK

MINUTE N° :

Société COSIVIA

c/

[X] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

M^e Dominique LE BRUN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Samira BERRAH-GUYARD

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 05 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société COSIVIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 06 juin 2025, par Assignation du 27 mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 05 mars 2026, et jugée le 05 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 5] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] (appartement 42) occupé par M. [X] [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 5] désormais dénommée SA d’HLM COSIVIA a fait assigner M. [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de [Localité 6], aux fins de solliciter, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— La résiliation judiciaire du bail ;

— L’expulsion immédiate et sans délai du défendeur et de tous occupants de son chef, avec, si besoin le concours de la force publique ;

— Autoriser l’évacuation et la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressé en un garde-meuble ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— La condamnation de M. [X] [Z] au paiement des sommes suivantes :

—  12.021,96 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 09 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 février 2025 ;

— Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens.

À l’audience du 5 mars 2026, la SA d’HLM COSIVIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance locative à la somme de 8.521,86 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elle indique donner son accord pour l’octroi de délais de paiement.

M. [X] [Z], comparant, ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer courant.

L’enquête sociale des services du département reçue au tribunal avant l’audience a été lue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

La CCAPEX a été saisie le 24 février 2025. L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée par commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, celui-ci ayant accusé réception de cet envoi par voie électronique le 30 mai 2025 soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande en constatation de la résiliation du bail formée par la SA d’HLM COSIVIA est donc recevable.

Sur l’existence d’un bail verbal et sa résiliation

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SA d’HLM COSIVIA n’est pas en mesure de produire le bail d’habitation conclu mais réclame la résiliation du bail et le paiement de loyers impayés. Il convient d’en déduire qu’elle se prévaut d’un bail verbal.

Pour établir l’existence d’un bail verbal, la partie demanderesse verse aux débats un relevé de compte locatif établi au nom de M. [X] [Z], débutant le 04 janvier 2024 et arrêté au 31 janvier 2026, dont il ressort que de nombreux règlements ont été effectués en règlement du loyer et des charges courantes.

En outre, le défendeur n’a pas contesté l’existence de ce bail.

Il apparaît ainsi que les paiements figurant sur le décompte locatif ont été effectués en contrepartie de l’occupation du logement litigieux par M. [X] [Z].

Il y a donc lieu de constater l’existence d’un bail verbal liant les parties.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Au soutien de sa demande de résiliation judicaire du bail, la partie demanderesse produit une sommation de payer les loyers du 21 février 2025 et un décompte arrêté au 31 janvier 2025 faisant ressortir une dette locative de 12.086,69 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

L’examen de ce décompte démontre que le loyer courant est de 1.187,59 euros.

Dès lors, il apparait que M. [X] [Z] est redevable de près de neuf mois de loyers impayés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [X] [Z], à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM COSIVIA FONCIERE justifie du défaut de paiement des loyers et provisions sur charges ainsi que de l’indemnité d’occupation dus par la production de la sommation de payer du 21 février 2025 et d’un décompte locatif actualisé arrêté à la somme de 8.782,74 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Il convient de déduire de cette somme, les frais de procédure d’un montant total de 260,88 euros qui ne relèvent pas d’une dette locative.

Aussi la dette locative s’élève à la somme de 8.521,86 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [X] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Il convient donc de M. [X] [Z] au paiement de la somme de 8.521,86 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du bailleur ou du locataire, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, suspendant les effets de la clause résolutoire de plein droit, à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il résulte des débats et des pièces produites aux débats que la SA d’HLM COSIVIA donne son accord pour l’octroi de délais de paiement dans les conditions proposées par la partie défenderesse qui a fait des efforts de règlement.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient d’attirer l’attention de M. [X] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, la SA d’HLM COSIVIA sera autorisée à faire expulser la partie défenderesse, laquelle sera tenue, jusqu’à son départ effectif, de sa personne et de ses biens du logement, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, dans les conditions prévues au contrat de bail.

Il n’est pas démontré que le locataire soit de mauvaise foi ou qu’il soit entré dans le logement à l’aide de manœuvres, voies de fait ou contrainte, de sorte qu’il convient de débouter la SA d’HLM COSIVIA de sa demande d’expulsion immédiate.

Ainsi, l’expulsion de M. [X] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, ne pourra être entreprise qu’à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [X] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation à la CCAPEX et de la notification à la Préfecture.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait droit à la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal entre la SA d’HLM COSIVIA et M. [X] [Z] portant sur l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (n°42), ce à compter du présent jugement aux torts de ce dernier ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à la SA d’HLM COSIVIA FONCIERE la somme de 8.521,86 euros, au titre des loyers et charges impayés avec échéance de janvier 2026 incluse, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [Z] à s’acquitter de sa dette par 27 versements mensuels d’un montant de 300 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus du loyer et des charges courantes, sauf meilleur accord des parties ;

DIT que chaque mensualité devra être payée avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, à son terme exact :

1 – La clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

2 – Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – À défaut pour M. [X] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (appartement n°42), dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM COSIVIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Pour la période durant laquelle il sera resté dans les lieux, M. [X] [Z] sera condamné à verser à la SA d’HLM COSIVIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

5 – Dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

DÉBOUTE la SA d’HLM COSIVIA de sa demande d’expulsion immédiate ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens, comprenant les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation à la CCAPEX et de la notification à la Préfecture ;

DÉBOUTE la SA d’HLM COSIVIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 6] le 05 mai 2026,

Le greffier La juge