DU 09 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01027 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVPJ

Code NAC : 30B

S.C.I. NYLS XIX

C/

S.A.R.L. EPICERIE AFGHANE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. NYLS XIX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017, M^e Elodie FORTIN-LETHON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

S.A.R.L. EPICERIE AFGHANE

prise en la personne de son gérant M. [F] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 28 novembre 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 09 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 31 juillet 2023, la société NYLS XIX a consenti un bail commercial à la société EPICERIE AFGHANE, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives, à compter du 1er août 2023, moyennant un loyer mensuel de 1 129 euros hors taxes et hors charges.

Le 16 juin 2025, la société NYLS XIX a délivré à la société EPICERIE AFGHANE un commandement de payer les loyers commerciaux portant sur la somme de 15 475 euros en principal et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la société NYLS XIX a fait assigner en référé la société EPICERIE AFGHANE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

— JUGER que la société EPICERIE AFGHANE n’a pas satisfait au commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs qui lui a été signifié le 16 juin 2025 ;

— CONSTATER l’acquisition définitive et irrévocable de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 31 juillet 2023 aux torts exclusifs de la société EPICERIE AFGHANE à la date du 17 juillet 2025, cette dernière étant aujourd’hui dépourvue de tout droit ou titre d’occupation du local situé [Adresse 4], le bail étant résilié de plein droit,

— ORDONNER l’expulsion de la Société EPICERIE AFGHANE et de tout occupant de son fait, par toutes voies et moyens de droit, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, du local à usage commercial [Adresse 4], dans les 48 heures de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— ORDONNER la mise sous séquestre des meubles et biens mobiliers garnissant le local donné à bail, aux frais, risques et périls de la société EPICERIE AFGHANE,

— CONDAMNER la société EPICERIE AFGHANE à verser à titre provisionnel à la SCI NYLS XIX :

Une somme provisionnelle de 25.475€ au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés à la date du 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus,

Une indemnité provisionnelle journalière d’occupation jusqu’au départ effectifs des lieux loués, et la fixer au montant du dernier loyer applicable, outre les charges et taxes,

— CONDAMNER à titre provisionnel la société EPICERIE AFGHANE aux intérêts au taux légal sur la somme de 25.475 € depuis le 16 juin 2025, et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus éventuel des sommes dues.

— A TITRE SUBSIDIAIRE : ASSORTIR TOUTE suspension de la clause résolutoire et tous délais de paiement d’une clause de déchéance stipulant que ladite clause résolutoire reprendra tous ses effets et sera alors définitivement acquise, l’expulsion pouvant alors être immédiatement poursuivie, à défaut de règlement d’une seule mensualité d’apurement de la dette et/ou de règlement d’une seule échéance courante de loyer, pendant toute la durée des délais pouvant être accordés.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER à titre provisionnel la société EPICERIE AFGHANE à verser à la SCI NYLS XIX une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER à titre provisionnel la société EPICERIE AFGHANE aux entiers dépens, dont les frais d’actes.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’assignation a été dénoncée au gérant de la société par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice le 24 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2025 à laquelle la société EPICERIE AFGHANE, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société NYLS XIX a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et précisé que la dette avait augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 31 juillet 2023 contient une clause résolutoire (page 7) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, ce bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires d’une ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, et ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 16 juin 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 16 juillet 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 300 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée. Au surplus, les locaux ne sont plus exploités.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La société demanderesse actualise la dette locative à 26 725 euros lors l’audience du 28 novembre 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 25 475 euros au 20 octobre 2025, terme d’octobre 2025 compris.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société EPICERIE AFGHANE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 25 475 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 20 octobre 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner la société EPICERIE AFGHANE par provision au paiement de la somme de 25 475 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 pour la somme de 15 475 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société EPICERIE AFGHANE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société EPICERIE AFGHANE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société EPICERIE AFGHANE ne permet d’écarter la demande de la société NYLS XIX formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 juillet 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 16 juillet 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EPICERIE AFGHANE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société NYLS XIX ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société EPICERIE AFGHANE à payer à la société NYLS XIX la somme provisionnelle de 25 475 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 16 juin 2025 pour la somme de 15 475 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société EPICERIE AFGHANE à la société NYLS XIX, à compter du 16 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société EPICERIE AFGHANE au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société EPICERIE AFGHANE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société EPICERIE AFGHANE à payer à la société NYLS XIX la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE