RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00549 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OUFM

MINUTE N° :

Société SEQENS

c/

[R] [U] [X]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [R] [U] [X]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mariane ADOSSI

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 7]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 15 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de MALAN Chloé, auditrice de justice, BOBBA-MOITTIE [O], magistrat à titre temporaire stagiaire, [E] [D], stagiaire et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société SEQENS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [U] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 12 Juin 2025, par Assignation – procédure au fond du 23 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Novembre 2025, et jugée le 15 Janvier 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la SA d’HLM DOMAXIS a donné en location à Monsieur [R] [U] [X] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 254,81 euros outre un dépôt de garantie de 255 euros et 103,45 euros à titre de provisions sur charges.

Faisant valoir que les loyers sont impayés, la SA SEQENS venant aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS a fait délivrer assignation à Monsieur [R] [U] [X] par exploit du 23 mai 2025 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur échéance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] [X] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [U] [X],

— condamner Monsieur [R] [U] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel outre les charges locatives et ce à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Monsieur [R] [U] [X] à lui payer la somme de 2.643,32 euros au titre de la dette locative, arrêtée au terme de février 2025 inclus outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

— condamner Monsieur [R] [U] [X] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamner Monsieur [R] [U] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la sous-préfecture par acte reçu le 27 mai 2025.

L’affaire a été entendue à l’audience du 13 novembre 2025.

La SA SEQENS venant aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS sollicite le bénéfice de son assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 6.298,17 euros arrêtée au terme d’octobre 2025 inclus. Elle fait valoir que le montant du loyer courant est de 440,42 euros par mois.

Monsieur [R] [U] [X], sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il explique avoir 3 enfants de 13, 7 et 5 ans à charges. Il affirme percevoir 1.900 euros et propose de régler sa dette locative par versements mensuels de 250 euros en plus du loyer courant.

Monsieur [R] [U] [X] fait état de trouble de jouissance lié à l’état dégradé du logement. Il explique avoir saisi le service d’hygiène de la mairie et demande à être relogé. Il sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 473 du Code de Procédure Civile, la décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus ; en application de l’article 24 de la loi précitée, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ;

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— du titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— des décomptes dont il ressort qu’à la date du commandement de payer, délivré le 15 janvier 2025, le montant de la dette locative s’élevait à 1.633,48 euros, qu’il était de 2.643,32 euros au 28 février 2025 terme de février 2025 inclus, qu’au jour de l’audience la dette était de 6.037,68 euros au 31 octobre 2025 terme d’octobre 2025 inclus, déduction faîte des frais de procédure pour 260,49 euros ne pouvant être pris en compte dans un décompte locatif ;

— du commandement de payer, délivré le 15 janvier 2025 et visant la clause résolutoire, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la Loi du 6 juillet dans la version de la loi issue de la loi du 27 juillet 2023 et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites,

— de l’acte de dénonciation de l’assignation à la sous-préfecture, reçu le 27 mai 2025, qui démontre le respect de la formalité de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, imposée par l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les articles 114 de la Loi 98-657 du 29 juillet 1998 et 188-3° de la Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000.

Il s’ensuit que la demande est recevable en la forme et justifiée au fond, Monsieur [R] [U] [X] étant redevable en application des dispositions contractuelles à l’égard de la SA SEQENS de la somme de 6.037,68 euros au titre des loyers impayés à la date du 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite pour 260,49 euros qui ne peuvent être compris dans un compte locatif et qu’ainsi la location se trouve résiliée de plein droit au 16 mars 2025 ;

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [U] [X] à verser à la SA SEQENS la somme de 6.037,68 euros au titre de l’arriéré locatif et d’autoriser son expulsion des locaux dont il est devenu occupant sans droit ni titre ;

Par application de l’article 1153 alinéa 1er du Code Civil, l’arriéré locatif produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation selon les modalités précisées dans le dispositif ci-dessous ;

Sur la décence du logement :

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant propre à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Cette obligation est également affirmée par les articles 1719 et 1720 eu code civil ;

Il ressort des éléments du dossier que par lettre recommandée du 15 avril 2025, Monsieur [R] [U] [X] a mis en demeure la SA d’HLM SEQENS d’effectuer les réparations affectant son logement, notamment en ce qui concerne la VMC ;

Monsieur [R] [U] [X] a également saisi un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable aux difficultés qu’il rencontre dans le logement ;

Il ressort des pièces produites et notamment du constat d’accord établi le 30 octobre 2025 que le différend porte sur l’installation défectueuse de la VMC dans l’appartement en cause et ce depuis octobre 2023 ainsi que de la présence d’humidité rendant difficile les conditions d’habitation ;

A cet égard, Monsieur [R] [U] [X] verse aux débats plusieurs certificats médicaux faisant état de la nécessité d’occuper un logement sec pour remédier aux difficultés de santé de Monsieur [R] [U] [X] ;

Par ailleurs le constat d’accord signé entre les parties indique que la VMC est à nouveau fonctionnelle depuis le mois de septembre 2025 suite à l’intervention de la copropriété à la demande de la bailleresse ;

Le constat d’accord dresse ensuite l’inventaire des désordres figurant dans le logement à savoir la présence de moisissures au plafond de l’entrée, au plafond et sur les murs de la salle de bains, sur les murs de la pièce à vivre, de la cuisine et du débarras. Il était convenu que la société d'[Adresse 10] devait assumer le changement des joints de la porte d’entrée et de la fenêtre de la cuisine, le nettoyage des murs et du plafond de la salle de bains, le détalonnage de la porte de la salle de bains, de la pièce à vivre, de la cuisine ;

La société d’HLM SEQENS s’est également engagée à rechercher les causes des mauvaises odeurs stagnant sur le palier ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des désordres importants ont persisté dans le logement depuis octobre 2023 et que la bailleresse s’était engagée à y remédier dans le cadre de la conciliation ;

L’ampleur des moisissures dans l’ensemble du logement pendant plusieurs mois, les engagements de la société d’HLM SEQENS pour y remédier, témoignent du trouble de jouissance subi par Monsieur [R] [U] [X] et légitime sa demande de dommages et intérêts qu’il convient de fixer à 200 euros par mois depuis le mois d’octobre 2023 jusqu’au mois d’aout 2025, soit au total 4 600 euros ;

Pour une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la compensation des créances entre elles et de condamner Monsieur [R] [U] [X] à payer à la société d’HLM SEQENS la somme de 1 437,68 euros ;

Il n’appartient pas au Tribunal de statuer sur la demande de relogement de Monsieur [R] [U] [X], celle-ci étant de la compétence de la commission d’attribution des logements ;

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes des dispositions de la loi du 27 juillet 2023, le juge ne peut accorder de délais de paiement que si le locataire a repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience ;

Il ressort des décomptes produits que Monsieur [R] [U] [X] n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants au jours de l’audience ;

Toutefois, il convient également d’observer que la société d’HLM SEQENS n’a pas non plus satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

Monsieur [R] [U] [X] indique percevoir un salaire mensuel de 1 900 euros lui permettant de faire face au paiement du loyer et de la dette ;

Ainsi au vu de la situation économique de la débitrice et des engagements de régularisation pris à l’audience, de la vocation sociale des organismes de logements HLM, de la bonne foi de Monsieur [R] [U] [X], il convient l’autoriser à s’acquitter de sa dette dans les conditions précisées au dispositif de la présente, conformément à la faculté prévue par les articles 1343-5 du code civil. Par application de l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ci-dessus, mais seront rétablis de plein droit en cas d’éventuelle défaillance de Monsieur [R] [U] [X] dans le respect des modalités de paiement. Dans ce dernier cas, l’indemnité mensuelle pour l’occupation des locaux entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux sera fixée au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié ;

Il convient d’ordonner la transmission du jugement par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte d’une éventuelle demande de relogement des occupants ;

La situation économique de Monsieur [R] [U] [X] justifie de le dispenser de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Monsieur [R] [U] [X] sera condamné aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le 15 janvier 2025,

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [U] [X] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 6.037,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Condamne la société d'[Adresse 10] à payer à Monsieur [R] [U] [X] la somme de 4 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonne la compensation des créances entre elles,

Constate la résiliation du bail signé entre les parties le 15 novembre 2017 au 16 mars 2025,

Autorise Monsieur [R] [U] [X] à se libérer de sa dette de 1 437,68 euros (6 037,68 -4 600) en 5 versements mensuels de 250 euros outre un 6ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts et qui s’ajouteront aux termes courants du loyer, le premier versement devant intervenir à la première date d’échéance du loyer suivant la signification du présent jugement, le montant de la dernière échéance devant être ajustée au regard du solde de la dette,

Rappelle que si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités ci-dessus, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

Rappelle que le délai et les modalités d’exécution ci-dessus n’affectent pas l’exécution du contrat de location et notamment ne suspendent pas le paiement du loyer courant et des charges,

Dit qu’à défaut d’un seul règlement à la date d’échéance, la totalité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise au bailleur, et dans ce cas :

— Autorise la SA d’HLM SEQENS à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [U] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9],

— Autorise la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la Loi du 9 juillet 1991 et du Décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Monsieur [R] [U] [X],

— Condamne Monsieur [R] [U] [X] à verser à la SA d'[Adresse 10] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié augmenté de ses accessoires jusqu’à parfaite libération des locaux,

Ordonne la transmission par le greffe du présent jugement au représentant de l’Etat dans le département,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

Dispense Monsieur [R] [U] [X] de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne Monsieur [R] [U] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le 15 janvier 2025,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Rejette toute autre demande,

Ainsi jugé le 15 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE