RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00834 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXKN

MINUTE N° :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

c/

[C] [D]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Benjamin JAMI

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 1]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 avril 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

Syndic LAMY agence LAMY [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 08 septembre 2025, par Assignation du 1er septembre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 17 février 2026, et jugée le 17 avril 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [D] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY pris en son agence LAMY [Localité 2], a fait assigner M. [C] [D], devant la chambre de proximité de [Localité 1], afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  2.311,61 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement suivant selon un compte arrêté au 3ème trimestre 2025 inclus ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  3.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice subi ;

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes aux termes de son assignation. Il indique que la dette est à la hausse.

M. [C] [D], régulièrement cité à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié que M. [C] [D] a été régulièrement cité.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

— La matrice cadastrale dont il résulte que M. [C] [D] est propriétaire de bien et droit immobilier dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3] formant les lots 64 et 98 ainsi que les 119/10000 èmes et 11/10000 èmes des parties communes ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 mars 2024 portant l’actualisation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 mars 2025 portant l’approbation de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, l’actualisation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 mars 2025 portant ratification de la décision prise par le syndic et le conseil syndical pour la remise en état du poste de relevage (comprenant le remplacement de la canalisation enterrée, des deux pompes de relevage et tableau électrique) ;

— Des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— Des relevés individuels de charges ;

— Le décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2025 ;

— Deux mises en demeure avec accusé de réception du 27 février 2025 et du 07 juin 2025 ;

— Un commandement de payer en date du 17 juillet 2025 ;

— Le contrat de syndic.

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de M. [C] [D] pour la somme de 1.393,27 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 1er juillet 2025, 4ème trimestre inclus, déduction faite de la somme totale de 918,34 euros de frais ne relevant pas d’une dette de charges de copropriété.

Par conséquent, M. [C] [D] sera condamné à payer la somme de 1.393,27 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 1er juillet 2025, 4ème trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 918,34 euros au titre des frais de mises en demeure, de relance, de frais de transmission de dossier, d’honoraires d’avocat et de dépens.

En l’espèce, les accusés de réception étant produits correspondant aux mises en demeure, la demande au titre des frais sera à hauteur d’une mise en demeure d’un montant de 54 euros, le surplus des frais ne relevant pas des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

À défaut d’établir la mauvaise foi du débiteur, laquelle ne peut se déduire exclusivement de l’absence d’explication par ce dernier sur les raisons de l’impayé, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [C] [D], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et le coût de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner M. [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY pris en son agence LAMY [Localité 2], les sommes suivantes :

—  1.393,27 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 1er juillet 2025, 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 ;

—  54 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui seront dus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [D] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à Pontoise le 17 avril 2026.

LE GREFFIER LA JUGE