TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00177 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES

sise 1 rue Mirabeau – 45100 ORLEANS

représentée par Madame [L], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [O]

demeurant 55 rue Jean Zay – Porte 3497 – 45240 LA FERTE SAINT AUBIN

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [O]

demeurant 55 rue Jean Zay – Porte 3497 – 45240 LA FERTE SAINT AUBIN

non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire Copies délivrées le :

délivrée le :

à : à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail le 16 juillet 2014 à Madame [Y] [R] un bien à usage d’habitation de type 3 situé au 55 rue Jean Zay -Bâtiment B – appartement n°3497- 45240 LA FERTE SAINT AUBIN, pour un loyer mensuel initial de 393,96 euros, hors charges, révisable une fois par an et payable à terme échu le 1er de chaque mois. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 31 juillet 2014.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait délivrer le 7 juin 2023, un commandement de payer par Commissaire de justice visant la clause résolutoire à Madame [R] [Y] épouse [O], ainsi qu’à son époux Monsieur [G] [O], occupant ensemble le logement du 55 rue Jean Zay -Bâtiment B – appartement n°3497- 45240 LA FERTE SAINT AUBIN. Ce commandement de payer portait sur la somme principale de 3.228,44 euros au titre des loyers et charges impayés échus pour la période du 2 août 2022 au 31 mai 2023, le commissaire de justice ayant parallèlement saisi la CCAPEX par voie électronique le 7 juin 2023.

L’engagement en vue de solder l’impayé de loyers et charges et de reprendre le règlement des loyers courants pris le 11 juillet 2023 par les époux [O] n’ayant pas été respecté, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a, par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 13 février 2024 -dénoncé par voie électronique le 16 février 2024 à la préfecture du Loiret – fait délivrer à Madame [Y] [O], née [R], ainsi qu’à son époux Monsieur [G] [O] une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail du 16 juillet 2014 intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence, voir ordonner l’expulsion, 2 mois après un commandement de quitter les lieux, de Madame [Y] [O], née [R], ainsi que de son époux Monsieur [G] [O] et celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamner, vu leur obligation non sérieusement contestable, Madame [Y] [O], née [R], ainsi que son époux Monsieur [G] [O] à payer la somme principale de 6.994,06 euros représentant les loyers impayés au 2 février 2024, sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2023 sur la somme de 3.228,44 €, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

Condamner Madame [Y] [O], née [R], ainsi que son époux Monsieur [G] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 531,06 € égale aux loyers et charges indexé échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner Madame [Y] [O], née [R], ainsi que son époux Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 160,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [Y] [O], née [R], ainsi que son époux Monsieur [G] [O] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.

A cette audience, Madame [Y] [O], née [R], ainsi que de son époux Monsieur [G] [O] n’ont pas comparu, n’étaient pas excusés, et ne se sont pas fait représenter.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, représentée par Madame [L] dûment mandatée, a maintenu sa demande en paiement de la créance arriérée de loyers et charges (arrêtée à la date du 24 juin 2024) dont restent redevables les locataires à concurrence d’une somme actualisée de 8.432,11 euros, hors frais de poursuites.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite été autorisée à fournir au tribunal par une note en délibéré l’acte de mariage et l’avenant au contrat de bail relatif à l’époux de la locataire, Monsieur [G] [O].

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de la carence de Madame [Y] [O], née [R], ainsi que de son époux Monsieur [G] [O], qui n’ont pas honoré les rendez-vous des 7 et 21 mars 2024 proposés par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, vu l’absence des défendeurs à l’audience, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant, en outre, susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 16 février 2024 soit plus six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé le 7 juin 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 13 février 2024.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par le bailleur la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à l’encontre de Madame [Y] [R], épouse [O], seule titulaire et signataire du bail s’avère donc recevable, à l’exclusion de Monsieur [G] [O], son époux, simple occupant de bonne foi des lieux loués.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 7 juin 2023 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 juillet 2014 unissant Madame [Y] [R], épouse [O] à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été valablement signifié à Madame [Y] [R], épouse [O] le 7 juin 2023, pour le règlement de la somme en principal de 3.228,44 euros.

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, délivré le même jour à son époux Monsieur [G] [O] -non signataire du bail et simple occupant de bonne foi des lieux loués- ne peut lui être valablement opposé et la clause résolutoire issue de l’article 6 du contrat ne pourra en conséquence être acquise à son encontre.

S’agissant de Madame [Y] [R], épouse [O], elle disposait d’un délai expirant le lundi 7 août 2023 à 24 heures pour régler cette somme, et ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2023 à 0 heure. La clause résolutoire est donc acquise à l’encontre de Madame [Y] [R], épouse [O] depuis le 8 août 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [R], épouse [O], locataire en titre, reste redevable des loyers et charges jusqu’au 7 août 2023 et, à compter du 8 août 2023, son bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [Y] [R], épouse [O], occupante sans droit ni titre depuis le 8 août 2023 cause un préjudice à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer (charges comprises) à la date de résiliation du bail, soit 513,93 euros, laquelle s’appliquera à compter du 8 août 2023 et restera à la charge exclusive de la locataire en titre du bail, Madame [Y] [R], épouse [O].

Comme évoqué précédemment, la clause résolutoire issue de l’article 6 du bail ne pouvant être acquise à son l’encontre de son époux Monsieur [G] [O], aucune indemnité d’occupation découlant de la résiliation du bail ne pourra être imputée à ce dernier.

Sur l’expulsion

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 août 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [R], épouse [O] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, en l’occurrence son époux Monsieur [G] [O], occupant de bonne foi des locaux, avec si besoin est, l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES verse aux débats l’acte de bail régularisé avec la seule Madame [Y] [R] le 16 juillet 2014, sans produire toutefois -dans une note en délibéré comme sollicitée par le tribunal – d’avenant au bail indiquant le mariage civil de sa locataire et l’arrivée dans le logement de son époux Monsieur [G] [O]. Monsieur [G] [O] devra donc être considéré comme occupant de bonne foi en sa qualité d’époux de la locataire en titre, mais sans aucun droit réel d’occupation des locaux.

La SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit ensuite à la procédure un décompte de loyers et charges locatives pour la période d’août 2022 à juin 2024, pour prouver les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 24 juin 2024 évalue la dette locative à la somme de 8.432,11 euros, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens.

Madame [Y] [R], épouse [O], non comparante et non excusée, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [Y] [R], épouse [O], défenderesse à l’action défaillante, au paiement à titre provisionnel de cette somme de 8.432,11 euros.

En ce qui concerne Monsieur [G] [O], simple occupant de bonne foi des lieux en sa qualité d’époux de la locataire en titre, force est de relever qu’en l’absence de tout avenant au contrat de bail d’origine signé le 16 juillet 2014 par son épouse Madame [Y] [R], il n’existe par conséquent à la charge de Monsieur [G] [O] aucune obligation de paiement relative aux loyers et charges arriérés du logement mis en location par la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, laquelle ne pourra donc qu’être intégralement déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [R], épouse [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, la locataire en titre Madame [Y] [R], épouse [O] sera condamnée à lui verser la somme de 160,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action de la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES recevable à l’encontre de sa locataire Madame [Y] [R], épouse [O] ;

DÉCLARONS irrecevable l’action de la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES dirigée à l’encontre de Monsieur [G] [O] ;

DEBOUTONS, en conséquence, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [G] [O] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2014 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [Y] [R], épouse [O], concernant un local à usage d’habitation situé au 55 rue Jean Zay -Bâtiment B – appartement n°3497- 45240 LA FERTE SAINT AUBIN, sont réunies à la date du 8 août 2023 ;

DISONS que Madame [Y] [R], épouse [O] devra par conséquent quitter les lieux loués sis 55 rue Jean Zay -Bâtiment B – appartement n°3497- 45240 LA FERTE SAINT AUBIN, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Y] [R], épouse [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R], épouse [O] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme provisionnelle de 8.432,11 € (huit mille quatre cent trente deux euros et onze centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 24 juin 2024, et ce, hors frais de procédure ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R], épouse [O] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer (charges comprises), soit 513,93 € (cinq cent treize euros et quatre vingt treize centimes), qui s’appliquera à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 8 août 2023, selon décompte arrêté au 24 juin 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R], épouse [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R], épouse [O] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 160,00 € (cent soixante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,