RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00895 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYPA

MINUTE N° : 26/00469

Société EMMAUS HABITAT

c/,

[L], [W], [K],, [N], [M]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mariane ADOSSI

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil,

[Adresse 1],

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Mariane ADOSSI, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Madame, [L], [W], [K],

[Adresse 3],

[Adresse 4]

non comparante

Monsieur, [N], [M],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 06 octobre 2025, par Assignation du 26 septembre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026, et jugée le 12 mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2014, EMMAUS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] sur des locaux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,14 euros et d’une provision pour charges de 304,03 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.083,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] le 26 février 2025.

Par assignations du 26 septembre 2025, EMMAUS HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  5.765,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2026, EMMAUS HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 janvier 2026, s’élève désormais à 11.743,81 euros. EMMAUS HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

EMMAUS HABITAT s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à tout octroi de délais.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

EMMAUS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.083,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser EMMAUS HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, EMMAUS HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2026, M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] lui devaient la somme de 11.743,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 5.765,05 euros, suivant décompte arrêté au 12 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 733,17 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à EMMAUS HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de EMMAUS HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2014 entre EMMAUS HABITAT, d’une part, et M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 5] est résilié depuis le 13 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 733,17 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] à payer à EMMAUS HABITAT la somme de 5.765,05 euros (cinq mille sept cent soixante-cinq euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, terme de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] à payer à EMMAUS HABITAT la somme de 250 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M., [N], [M] et Mme, [L], [W], [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 décembre 2024 et celui des assignations du 26 septembre 2025.

Fait à, [Localité 6] le 12 mars 2026,

Le Greffier La Juge