DU 09 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONOY

Code NAC : 30B

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I

C/

S.A.S. AEPROBAT,

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302, et M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON,

DÉFENDEUR

S.A.S. AEPROBAT, élisant domicile dans les locaux loués savoir « VALAD PARC DES BETHUNES » – [Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 14 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 09 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 16 décembre 2022, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., a donné à bail à la société AEPROBAT, S.A.S., un local sis à [Adresse 6]”, et ce pour une durée de neuf années à compter du 20 décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 37.632 Euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, la société locataire bénéficiant toutefois d’une franchise de trois mois de loyer.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 21 mars 2025, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 14.737,08 Euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 16 mai 2025, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société AEPROBAT, S.A.S., sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la société AEPROBAT, S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire dans les 15 jours de la présente ordonnance,

*le dit et jugé que le montant du dépôt de garantie effectivement encaissé, de 10.020,88 euros,restera acquis à la société bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts,

*la fixation de l’indemnité d’occupation journalière due par la société locataire aux sommes de:

*414,06 euros par jour à titre de loyer, à compter du 23 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

*18,26 euros par jour à titre de provision sur charges, à compter du 23 avril 2025,

*2,90 euros par jour au titre de la taxe sur les bureaux, à compter du 23 avril 2025,

*0,84 euros par jour au titre de la TASS à compter du 23 avril 2025,

ces indemnités étant indexées annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT, l’indice de base étant celui applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 4ème trimestre 2024,

*la condamnation de la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., les sommes de :

*18.595,34 euros au titre des loyers loyers dus et demeurés impayés à la date du 13 avril 2025,

*454,94 euros au titre des intérêts de retard dus en application des dispositions de l’article 14;1 du bail,

*2.947,42 euros au titre de la clause pénale,

*la condamnation de la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront la somme de 203,50 euros correspondant au coût du commandement de payer.

Par conclusions signifiées à la société locataire, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., a actualisé ses prétentions à :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la société AEPROBAT, S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire dans les 15 jours de la présente ordonnance,

*le dit et jugé que le montant du dépôt de garantie, de restera acquis à la société bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts,

*la fixation de l’indemnité d’occupation journalière due par la société locataire aux sommes de:

*414,06 euros par jour à titre de loyer, à compter du 23 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

*18,26 euros par jour à titre de provision sur charges, à compter du 23 avril 2025,

*2,90 euros par jour au titre de la taxe sur les bureaux, à compter du 23 avril 2025,

*0,84 euros par jour au titre de la TASS à compter du 23 avril 2025,

ces indemnités étant indexées annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT, l’indice de base étant celui applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 4ème trimestre 2024,

*la condamnation de la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., les sommes de :

*5.586,90 euros au titre des loyers loyers dus et demeurés impayés à la date du 13 avril 2025,

*454,94 euros au titre des intérêts de retard dus en application des dispositions de l’article 14;1 du bail,

*2.947,42 euros au titre de la clause pénale,

*la condamnation de la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront la somme de 203,50 euros correspondant au coût du commandement de payer, la somme de 244,07 euros correspondant au coût de l’assignation et celle de 65,63 euros correspondant au titre de levée d’un état des créanciers inscrits.

A l’audience du 5 août 2025, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, de même qu’à l’audience de réouverture des débats ordonnée par le juge des référés (qui déplorait de ne trouver dans le dossier de la société bailleresse ni le commandement de payer ni aucun décompte vérifiable) et qui s’est tenue le 14 novembre 2025.

La société AEPROBAT, S.A.S., en revanche, ne s’est fait représenter à aucune des audiences.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 9 janvier 2026.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., et la société AEPROBAT, S.A.S., contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société AEPROBAT, S.A.S., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 21 mars 2025, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 22 avril 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société AEPROBAT, S.A.S., en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., il apparaît que la société AEPROBAT, S.A.S., est incontestablement redevable de la somme totale de 5.586,90 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 avril 2025.

Il convient donc de condamner la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à titre provisionnel à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., une somme de 5.586,90 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 avril 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date de délivrance de l’assignation.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la société AEPROBAT, S.A.S., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 6]”, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la société AEPROBAT, S.A.S., aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la société AEPROBAT, S.A.S., au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA SOCIETE UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par la société AEPROBAT, S.A.S.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., une somme de 1.200 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de la société AEPROBAT, S.A.S., l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025,

Ordonnons l’expulsion de la société AEPROBAT, S.A.S., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Disons qu’à défaut, par la société AEPROBAT, S.A.S., d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 6]”, la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

Condamnons la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., à titre provisionnel une somme de 5.586,90 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 avril 2025 , et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025, date de délivrance de l’assignation,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société AEPROBAT, S.A.S., aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la société AEPROBAT, S.A.S., à régler à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Condamnons la société AEPROBAT, S.A.S., à verser à la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., une somme de 1.200 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la société AEPROBAT, S.A.S., aux entiers dépens de la présente instance, y compris la somme de 203,50 euros correspondant au coût du commandement de payer, la somme de 244,07 euros correspondant au coût de l’assignation et celle de 65,63 euros correspondant au titre de levée d’un état des créanciers inscrits,

Déboutons la société UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I, S.N.C., des surplus de sa demande,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES