TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e ANCELET

Copies certifiées conformes délivrées le :

à Me [Localité 11]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06486 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVB

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Janvier 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. MASTER KOU, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

S.C.I. MKi2, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentées par Maître Isabelle BARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0868

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Guillaume ANCELET de la SCP G. ANCELET & B. ELIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0501

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06486 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-Présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Mki 2 a donné à bail à la SARL Master Kou les lots n°33, 36 et 37 dont elle est propriétaire dans l’immeuble pour une activité de « restauration – plats à emporter – salon de thé – épicerie ».

Aux termes de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 28 janvier 2022, les copropriétaires ont rejeté la demande de raccordement des lots 33, 36 et 37 à une gaine d’extraction.

Par acte d’huissier en date du 22 avril 2022, la SCI Mki 2 et la SARL Master Kou ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux fins de voir annuler la résolution ayant refusé les travaux, d’être autorisés judiciairement à les effectuer, et d’obtenir des dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2023, la SARL Master Kou et la SCI Mki2 demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés,

Vu l’article 30 de ladite loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 42 de ladite loi du 10 juillet 1965,

— Accorder à la SARL MASTER KOU le bénéfice de ses précédentes écritures,

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06486 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVB

— Dire que la SARL MASTER KOU et la SCI MKi2 sont également recevables à agir,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

PAR CONSEQUENT,

— CONSTATER le caractère abusif de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 28 janvier 2022, en ce qu’elle refuse la réalisation des travaux de raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et de remise en service de la gaine d’extraction dudit immeuble,

— DECLARER NULLE la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 28 janvier 2022 en ce qu’elle refuse la réalisation des travaux de raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et de remise en service de la gaine d’extraction dudit immeuble,

— AUTORISER la SARL MASTER KOU et la SCI MKi2 à faire effectuer tous travaux nécessaires au raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et à la remise en service de la gaine d’extraction de l’immeuble,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la SCI MKi2 les sommes suivantes :

—  66 000 € au titre de la perte de marge brute due au défaut d’exploitation,

—  30 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  3 368, 87 € au titre du remboursement des charges de copropriétés,

—  3 000 € au titre de l’article 700 CPC,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la SARL MASTER KOU les sommes suivantes :

—  76 800 € au titre du remboursement des loyers,

—  30 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  3 000 € au titre de l’article 700 CPC."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :

« Au visa des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Au visa des dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Au visa des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— Juger irrecevable la SARL MASTER KOU en sa qualité de locataire commercial à agir en nullité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2022,

— Juger irrecevable la SARL MASTER KOU en sa qualité de locataire commercial à solliciter une autorisation à effectuer tous travaux nécessaires au raccordement, en l’hypothèse de la gaine litigieuse de l’immeuble,

— Rejeter la demande de « constater » le caractère abusif de l’assemblée générale du 28 janvier 2022 telle que prétendue au dispositif de à défaut d’être une prétention,

— Juger que la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du janvier 2022 ne présente aucun caractère abusif,

En conséquence,

— Débouter la SCI MKi2, copropriétaire, de ses moyens et prétentions contre la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 28 janvier 2022, la SARL MASTER KOU, locataire commercial, n’ayant aucune qualité pour actionner en annulation de cette résolution,

Dès lors,

— Juger valide la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 28 janvier 2022,

— De même, débouter la SARL MASTER KOU de sa demande d’être autorisée à effectuer tous travaux nécessaires au raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], celle-ci n’ayant pas qualité pour actionner à ce titre le syndicat des copropriétaires comme la gaine d’extraction litigieuse n’est aucunement la propriété de l’immeuble [Adresse 4],

— De même, la SCI MKi2 sera déboutée de sa demande d’autorisation à effectuer tous travaux nécessaires au raccordement à la gaine d’extraction litigieuse puisque les autorisations nécessaires auprès de l’immeuble [Adresse 7] n’ont pas été sollicitées à cette fin,

— Débouter la SCI MKi2 et la SARL MASTER KOU de l’ensemble de leurs prétentions financières au titre d’une prétendue perte de marge brute due au défaut d’exploitation et de remboursement du montant des charges de copropriété au titre d’un remboursement de loyers,

— De même, débouter la SCI MKi2 et la SARL MASTER KOU de leur demande respective à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, celle-ci n’étant pas rapportée,

— Débouter la SCI MKi2 et la SARL MASTER KOU de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du CPC.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires,

— Condamner la SARL MASTER KOU à payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages intérêts la somme de 10.000 euros,

— Condamner la SCI MKi2 à payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages intérêts la somme de 10.000 euros,

— Condamner chacune des sociétés SCI MKi2 et SARL MASTER KOU à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC au syndicat des copropriétaires à titre de dommages intérêts la somme de 8.000 euros,

— Condamner solidairement au regard des dispositions du bail la SCI MKi2 et la SARL MASTER KOU aux entiers dépens d’instance et dire que Maître DAILLOUX, avocat, pourra recouvrer directement contre elles ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l’article 699 du CPC.”

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 novembre 2024 a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de « constater »

Le dispositif des conclusions des demanderesses comporte une demande qui ne consiste en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’elles formulent et ne constitue donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’ elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande ainsi formulée au dispositif des conclusions de la SARL Master Kou et la SCI Mki2 :

« CONSTATER le caractère abusif de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 28 janvier 2022, en ce qu’elle refuse la réalisation des travaux de raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et de remise en service de la gaine d’extraction dudit immeuble."

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par la SARL Master Kou et tendant d’une part à l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 et d’autre part à l’autorisation judiciaire de travaux.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées après 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Or, en l’espèce l’assignation ayant été délivrée le 22 avril 2022, les fins de non-recevoir devaient être soulevées devant le juge de la mise en état, dans le cadre d’un incident, l’article 789 précisant expressément que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à déclarer irrecevables les demandes d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale et d’autorisation judiciaire de travaux formées par la SARL Master Kou est irrecevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 28 janvier 2022

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, la SCI Mki2 et la SARL Master kou demandent au tribunal de :

“- DECLARER NULLE la décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en date du 28 janvier 2022 en ce qu’elle refuse la réalisation des travaux de raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et de remise en service de la gaine d’extraction dudit immeuble."

Le tribunal constate que le numéro de la résolution dont elles demandent l’annulation n’est pas indiqué. Il ressort néanmoins, à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale, que leur demande se rapporte à la résolution n° 17 qui est formulée comme suit :

«  Autorisation de travaux d’aménagement raccordement à la gaine d’extraction pour les lots 33/36/37 de la SCI MK2 Masterkou

L’assemblée générale, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance du dossier technique (descriptifs et plans) joint à la convocation de la présente assemblée et après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI MK 2 propriétaire des lots 33, 36 et 37 à effectuer à ses frais exclusifs, les travaux suivants : raccordement de son local à la gaine d’extraction située sur le mur pignon donnant sur la [Adresse 13].

Cette autorisation est donnée sous réserve que :

La réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art :

— les autorisations admninistratives nécessaires à la réalisation de ces travaux aient été obtenues par la SCI MK2 propriétaire des lots 33, 36 et 37, à sa demande. Une copie de ces autorisations seront remises au syndic ;

— les travaux soient effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, aux frais de la SCI MK2 qui devra en justifier,

— une assurance « dommages-ouvrage », dans le cas ou celle-ci serait obligatoire, soit souscrite par la SCI MK2 propriétaire des lots 33, 36 et 37 avec extension de garantie « aux existants ». Une copie de l’attestation d’assurance sera remise au syndic.

Le copropriétaire sera responsable vis à vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé.

L’assemblée prend notre de l’avis du cabinet ABCDOMUS suite à l’étude du projet." (sic)

Les demanderesses sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que les copropriétaires ont commis un abus de droit et un abus de majorité en refusant de permettre le raccordement des lots 33, 36 et 37 à un conduit d’extraction.

Elles expliquent qu’elles ont soumis aux copropriétaires un projet architectural complet en vue de remettre en service un conduit d’extraction qui avait été utilisé, dans le passé, par une pizzeria installée dans les mêmes locaux. Elles exposent que ce conduit ne contient pas d’amiante et qu’à supposer vraie l’affirmation selon laquelle il traverserait un lot, dans un coffrage, cet état de fait n’empêchait pas antérieurement la pizzeria de l’utiliser. Elles indiquent que le conduit concerné par leur demande doit être distingué d’un autre conduit qui est actuellement coupé à se base et adossé à un mur pignon dans la cour de l’immeuble. Elles affirment avoir mandaté un expert acousticien qui a visité les lots qui lui ont été ouverts afin de mesurer les cas échéant les incidences du raccordement.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le conduit d’extraction, visé par l’architecte qu’elles ont mandaté, se trouve accolé à un mur pignon d’une autre copropriété. Il en déduit que les copropriétaires ne pouvaient donner leur accord s’agissant d’un conduit d’extraction qui concerne un autre immeuble. Il affirme que le conduit utilisé par l’ancienne pizzeria contient de l’amiante, et traverse un lot ; que c’est pour ces deux raisons que l’architecte mandaté par les demanderesses n’a pas bâti son projet autour de ce conduit qui ne respecte pas les normes de sécurité.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

C’est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d’une décision ou de l’abus de droit commis par l’assemblée générale d’en rapporter la preuve. Il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la résolution concernée indique qu’un dossier technique comprenant un descriptif et des plans était joint à la convocation à l’assemblée générale. Cependant les demanderesses ne versent pas aux débats ces éléments.

Le tribunal constate que le bordereau de pièces du défendeur mentionne une pièce n° 8 intitulée "Lettre de la SCI Mki 2 au Cabinet [V] du 18 janvier 2021 contenant Etude Cabinet AT Architect remis pour l’assemblée générale du 28 janvier 2022."

Cette étude du cabinet AT Architect date du 21 décembre 2020 montre, photos à l’appui, que le projet consiste à se raccorder sur un conduit existant accolé à un mur pignon, dans la cour de l’immeuble. Il n’est nullement indiqué que ce conduit traverse un lot et il n’est pas plus précisé à quelle copropriété appartient le mur pignon concerné. Il mentionne que la maîtrise d’oeuvre est confiée au cabinet AT Architect, à Atelux KL en tant que B.E.T. fluides et à Résonance Acoustique en tant que B.E.T. acousticien. Aucun élément émanant de Atelux KL ni de Résonance Acoustique n’est produit.

Il s’évince de ces éléments que le projet architectural comprend des imprécisions voire des contradictions avec les affirmations des demanderesses dans le cadre de la présente procédure. Or s’agissant de ces imprécisions, les demanderesses ne fournissent aucun document, explication de nature à éclairer le tribunal.

Compte tenu de l’absence de pièces probantes produites en demande et de la teneur du seul élément technique versé, les demanderesses, à qui incombe pourtant la charge de la preuve échouent à démontrer l’abus de droit et l’abus de majorité invoqués.

Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Les demanderesses sollicitent à être autorisées par le tribunal à effectuer les travaux suivants :

« AUTORISER la SARL MASTER KOU et la SCI MKi2 à faire effectuer tous travaux nécessaires au raccordement à la gaine d’extraction de l’immeuble du [Adresse 4], de la gaine d’aération du local commercial appartenant à la SCI MKi2 et à la remise en service de la gaine d’extraction de l’immeuble." (sic)

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux.

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Comme mentionné ci-dessus, le refus des travaux n’a pas été considéré comme abusif par la présente juridiction, qui par ailleurs ne dispose pas des éléments permettant d’apprécier que le projet respecte la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, dans la mesure où le projet architectural mentionné ci-dessus est insuffisant en l’état et que les demanderesses ne produisent aucun autre élément.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’autorisation judiciaire de travaux.

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06486 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVB

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI Mki2 et la SARL Master Kou

Les demandes indemnitaires formées par la SCI Mki2 et la SARL Master Kou, toutes fondées sur le caractère abusif du rejet de la résolution de l’assemblée générale du 28 juin 2022, sont rejetées compte tenu du sens de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SARL Master Kou à lui verser la somme de 10 000 euros au motif qu’elle a formulé des demandes irrecevables. Il fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil.

En application du même fondement, le syndicat des copropriétaires demande également la condamnation de la SCI Mki2 à lui verser la somme de 10 000 euros en raison des moyens de droit erronés voire inexistants qu’elle a développés au soutien de ses demandes.

L’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’ester en justice qui suppose la démonstration d’une faute.

Or le caractère infondé d’une prétention ne suffit pas à caractériser une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Dès lors les seules allégations du syndicat des copropriétaires selon lesquelles l’une des parties aurait présenté des demandes irrecevables et l’autre aurait mal fondé ses prétentions ne suffisent pas à caractériser une faute.

L’abus du droit d’agir n’étant pas caractérisé, la demande de dommages-intérêts qui en découle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Mki2 et la SARL Master Kou qui succombent sont condamnées in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Dailloux en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenues aux dépens, la SCI Mki2 et la SARL Master Kou sont condamnées chacune à verser la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutées de leur demande formée à ce titre.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Master Kou ;

DÉBOUTE la SCI Mki2 et la SARL Master Kou de l’ensemble de leurs demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SCI Mki2 et la SARL Master Kou aux dépens ;

ACCORDE à Maître Dailloux le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Mki2 et la SARL Master Kou à verser chacune la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 24 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente