TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

Minute N°

DOSSIER N° : N° RG 25/00999 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ELPE

copie executoire

M^e Marie BOISADAN

M^e Emilie SOUBEYRAND

DEMANDEUR

S.C.I. LES 6 PILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie SOUBEYRAND, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Ibrahim ZOUNGRANA, avocat au barreau de LYON, plaidant.

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [B]

né le 03 Décembre 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie BOISADAN, avocat au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Jean-Paul RISTERUCCI, Président

Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs

assistés de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 04 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé le 03 Mars 2026.

La présente décision contradictoire rendue en premier ressort, est signée par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes d’un acte sous seing privé intitulé “Accord avant compromis” signé le 29 mars 2016, Monsieur [C] [B] et la SCI Les 6 Piliers ont convenu qu’un compromis de vente consenti par le premier au second, portant sur un bien situé [Adresse 3] à Bourg Saint Andéol (2ème étage avec une chambre au troisième et une terrasse) devra être signé avant le 30 août 2016 moyennant le prix d’achat entre 25 000 et 40 000 euros selon estimation des travaux.

L’acte prévoit le versement de la somme mensuelle de 500 euros à compter du 1er septembre 2016 jusqu’à ce que l’accord soit respecté. Il donne le droit à la SCI de commencer les travaux à compter du 30 mars 2016 sous sa responsabilité.

Le compromis de vente a été régularisé par acte authentique reçu par Maître [L] [R] le 1er juin 2017, entre Monsieur [C] [B] et son épouse Madame [P] [Z] et la SCI Les 6 Piliers en cours de formation, représentée par Monsieur [A] [N] et Madame [K] [U] épouse [N]. Il porte sur les lots en copropriété de l’immeuble n° 3 (appartement), n° 4 (appartement), n° 5 (appartement), n° 6 (cellier), n° 7 (cellier) et n° 8 (appartement) moyennant le prix de 40 000 euros versé en quatre échéance annuelle de 10 000 euros en janvier 2019, janvier 2020, janvier 2021, janvier 2022, outre intérêts calculé à hauteur de 8 100 euros payable de juillet 2017 à décembre 2018 à concurrence de la somme de 450 euros mensuellement.

Il est précisé qu’à défaut de paiement d’un terme d’intérêts, le solde dû deviendra exigible si bon semble au vendeur.

Il est dressé la liste des travaux effectués par l’acquéreur :

— démolition de l’ensemble des murs intérieurs non porteurs,

— démolition des planchers,

— ouverture de deux portes dans un mur porteur (2ème étage),

— travaux de finition (placo, carrelage…),

— réfection de l’ensemble de l’installation électrique et de la plomberie.

La réitération de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 mai 2018 par le ministère du notaire.

La SCI Les 6 Piliers explique qu’elle a respecté ses obligations malgré les difficultés rencontrées par Monsieur [C] [B] pour la réalisation de la vente, croyant à sa sincérité après avoir, dans un premier temps, suspendu le versement des intérêts qu’elle a repris, de même que le paiement d’une partie des annuités.

Confrontée au refus de Monsieur [C] [B] de régulariser l’acte authentique au motif de paiement tardif des intérêts forfaitaires et des annuités relatives au prix de cession, la SCI Les 6 Piliers, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2022, a fait citer Monsieur [C] [B] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de juger qu’il a manqué à ses obligations contractuelles de mauvaise foi et qu’il a perçu des sommes indues. En conséquence du préjudice d’ordre financier, matériel, professionnel et moral subi, elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de réparation et celle de 152 450 euros au titre de l’indu et de l’enrichissement sans cause, majorée des dommages intérêts au taux légal à compter du dernier versement et en tout état de cause de le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre exécution provisoire.

Les parties ont été renvoyées vers un médiateur qui a constaté le 27 décembre 2022 qu’elles n’étaient pas parvenues à un accord.

Monsieur [A] [N] et Madame [K] [U] épouse [N] ont fait acte d’intervention volontaire dans des conclusions en réponse sur incident du 17 octobre 2023, communes avec la SCI [Adresse 4].

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [C] [B] de sa fin de non-recevoir et en conséquence a déclaré recevables les demandes formées par la SCI Les 6 Piliers tendant à prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente et de condamner Monsieur [C] [B] au paiement de dommages et intérêts en raison de cette résolution judiciaire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 11 avril 2024 pour conclusions au fond du demandeur.

Puis, elle a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 19 septembre 2024 qui constate l’absence de diligences nécessaires au bon déroulement de l’instance.

Une demande de réinscription au rôle (RG 25/00999) par le dépôt de conclusions de la SCI Les 6 Piliers a été enregistrée le 19 mars 2025.

Les prétentions et moyens des parties sont développés aux termes des écritures suivantes :

Dans des conclusions récapitulatives n° 3 du 17 mars 2025, la SCI Les 6 Piliers demande de juger que Monsieur [C] [B] a manqué à ses obligations contractuelles de vendeur et a été de mauvaise foi dans l’exécution du compromis en refusant de réitérer l’acte authentique de vente, de juger que sa responsabilité contractuelle et/ou extracontractuelle sera retenue du fait de ses manquements graves. Elle demande de constater que Monsieur [C] [B] a perçu la somme 12 450 euros d’indu au titre des versements d’intérêts forfaitaires conventionnels et qu’il s’est enrichi sans cause à la suite de la réalisation des travaux de revalorisation du bien litigieux par la SCI à hauteur de 135 000 euros. La SCI Les 6 Piliers invoque un préjudice important d’ordre financier, matériel et professionnel, du fait des manquements graves de Monsieur [C] [B] et sollicite à titre principal que soit prononcée la résolution judiciaire du compromis de vente du 1er juin 2017 aux torts exclusifs du vendeur à la date du dernier versement d’acompte le 5 octobre 2020, et de le condamner à lui payer la somme de 200 000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts conventionnels, conformément à la stipulation de pénalité prévue à la page 8 du compromis. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de Monsieur [C] [B] à lui restituer la somme de 12 450 euros au titre de l’indu, laquelle sera majorée d’intérêts au taux légal à compter de la date du dernier versement d’acompte le 5 octobre 2020, et de le condamner à lui payer la somme de 135 000 euros au titre de l’enrichissement sans cause consécutif aux travaux de revalorisation du bien litigieux par la SCI. Elle sollicite encore le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir et le paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La demanderesse agit à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle des articles 1203 et 1217 du code civil et développe les manquements graves du vendeur à ses obligations. Elle fait valoir que le motif du refus de réitération de la vente en raison de retards de paiement est inopérant. Elle justifie sa décision de suspendre provisoirement le versement des intérêts restants dès lors que le vendeur lui a caché une information importante relative à la situation hypothécaire du bien. Elle tient à préciser que malgré des retards, elle a payé intégralement les intérêts forfaitaires. S’agissant du préjudice subi, elle a procédé à la rénovation du bien pour le revendre au prix de 200 000 euros et assoie sa perte au coût des travaux, soit 135 000 euros, à un enrichissement sans cause pour Monsieur [B]. Elle ajoute qu’elle envisageait un paiement anticipé au moyen du projet d’acquisition-revente.

En réponse, elle soutient que le non-cumul de responsabilités contractuelle et extracontractuelle ne fait pas obstacle à la soumission des deux demandes à l’appréciation souveraine des juges et n’exclut pas l’assimilation des agissements de Monsieur [B] à des manœuvres dolosives, voire à de l’escroquerie ou à un abus de confiance.

Elle invoque ensuite le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240, 1241 et 1231-5 du code civil pour les mêmes raisons de fait.

Subsidiairement, sur le visa des articles 1302, 1302-1 et 1300 du code civil, la SCI Les 6 Piliers considère que Monsieur [B] a reçu des sommes indues au titre des indemnités forfaitaires et d’une partie du prix de vente et qu’il s’est enrichi par suite des travaux de revalorisation du bien litigieux. Elle soutient que le vendeur n’a jamais envisagé, ni voulu rembourser, la moindre somme sachant qu’il ne régularisera pas la vente, et souligne qu’il aurait pu proposer une prorogation de la date de signature.

Elle s’oppose enfin à la demande reconventionnelle adverse dès lors qu’il n’est pas démontré de sa part un manquement grave et conteste tout préjudice, notamment au titre d’une indemnité d’occupation, dans la mesure où le bien n’avait pas de valeur locative et ne pouvait être vendu en l’état.

Elle impute le refus de finaliser la vente à une vengeance de Monsieur [B] qui a tenté de faire chantage sur une des associées de la SCI Les 6 Piliers pour qu’elle se désiste d’une instance en cours concernant des poursuites en raison d’un bail commercial frauduleux qu’il aurait conclu avec un autre locataire au mépris de ses droits au bail.

Dans des écrits en date du 26 janvier 2023, Monsieur [C] [B] demandait de juger qu’il n’a commis aucune faute et que la SCI Les 6 Piliers a manqué gravement à ses obligations contractuelles et ne démontre pas remplir les conditions d’application de la théorie de l’enrichissement sans cause. Il conclut au débouté des demandes adverses et à la résolution du compromis de vente du 1er juin 2017 aux torts exclusifs la SCI Les 6 Piliers, au 30 mai 2018, ainsi qu’à son expulsion et celle de tous occupants et tous objets de son chef, des lieux sis [Adresse 5], y compris de la cave, dans les formes légales et avec assistance de la force publique si besoin est. Il demande de lui donner acte qu’il se propose de restituer la somme de 12 450 euros perçue au titre du compromis de vente et d’ordonner la compensation avec les sommes dues par la SCI Les 6 Piliers au titre de l’indemnité d’occupation due par celle-ci qu’il demande de fixer à une somme mensuelle de 250 euros à compter du 1er juin 2018 jusqu’à la libération intégrale des lieux. Il sollicite encore le paiement de la somme de 4 000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts conformément à la stipulation de pénalité et la condamnation de la SCI Les 6 Piliers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il s’oppose à l’exécution provisoire qui est incompatible avec la nature des demandes.

Il annonce dans ses écritures son intention de saisir le juge de la mise en état pour faire constater le défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SCI Les 6 Piliers. Il conteste toute faute de sa part et fait valoir, pour illustrer les manquement adverses aux obligations contractuelles, que la présence d’une hypothèque n’empêchait pas la réalisation de la vente et que les intérêts de septembre 2017 à mars 2018 ont été payés en mars 2018, avec un important retard fautif dès lors que la SCI percevait indument des loyers de Monsieur [N] et Madame [U], occupants du bien sous compromis et ne les a pas reverser à Monsieur [C] [B] qui pouvait seul les percevoir. De plus, trois sociétés dont le représentant est Monsieur [A] [N] ont fixé illégalement leur siège social à l’adresse du bien sans autorisation et Monsieur [N] et Madame [U] se sont accaparés une cave du bâtiment et ont installé une porte d’entrée sur la première marche d’escalier du 1er étage menant au deuxième, s’accaparant des parties communes. Il invoque une exception d’inexécution et la résolution du contrat en vertu des articles 1224 et suivants du code civil ou encore en raison de la clause contractuelle prévoyant qu’à défaut de réitération par la faute de l’acquéreur, le vendeur peut renoncer à en poursuivre l’exécution.

Monsieur [C] [B] reconnaît qu’il est en procès avec Madame [U] qui ne règle pas les loyers pour les locaux du rez-de-chaussée loués en vertu d’un bail commercial depuis octobre 2018, alors qu’elle perçoit des sommes substantielles par une tentative de cession du droit au bail et par des sous-locations illégales. Il soutient que la SCI Les 6 Piliers n’aurait jamais payé les annuités.

Il conteste le fondement délictuel de la réclamation au titre des préjudices simplement allégués, rappelant que le refus de régulariser le préjudice qu’il a subi est imputable à la SCI Les 6 Piliers et ajoutant qu’il ne peut être réclamé une double indemnisation au titre de la perte de chance de réaliser une vente et au titre des travaux. Il conteste toute autre demande au titre du paiement en indu, soit parce que les sommes sont acquises, soit parce qu’il ne les a perçues, et de l’enrichissement sans cause compte tenu de la contestation des factures produites et encore parce que la SCI Les 6 Piliers dispose d’une autre action contractuelle faisant obstacle à cette théorie.

En conséquence de la résolution du compromis, Monsieur [C] [B] reconnaît devoir la somme de 12 450 euros qui sera compensée avec le préjudice subi du fait de n’avoir pu ni louer, ni vendre son bien depuis cinq ans. Il définit un manque à gagner de 250 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, soit 14 000 euros sur 56 mois du 1er juin 2018 au 31 janvier 2023, qui ne cesse d’augmenter, sans compter le fait qu’il assume son propre crédit immobilier et n’a pu vendre le bien, de sorte qu’il convient de lui allouer une somme complémentaire de 4 000 euros conformément à la stipulation de pénalité du compromis (page 8.)

Monsieur [C] [B] n’a pas déposé de nouvelles conclusions après la reprise de l’instance. A l’audience de plaidoiries, son avocat constitué n’a pas remis de dossier.

Monsieur [A] [N] et Madame [K] [U] épouse [N] n’ont pas déposé de conclusions au fond.

MOTIFS

Sur la procédure

En cours d’instance, Monsieur [A] [N] et Madame [K] [U] épouse [N] ont fait acte d’intervention volontaire dans des conclusions en réponse sur incident du 17 octobre 2023 ;

Dans son ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a retenu l’intérêt à agir de la SCI Les 6 Piliers, estimant en conséquence que la recevabilité de l’intervention volontaire des époux [N], subsidiaire pour couvrir une éventuelle irrecevabilité de l’action de la société, ne devait pas être examinée et que cette demande devait être rejetée ;

Il y a donc lieu de considérer que l’intervention volontaire de Monsieur [A] [N] et Madame [K] [I] [E] épouse [N] n’a pas été reçue et que ceux-ci ne sont pas parties à l’instance ;

Par ailleurs, il doit être observé que l’instance sur la résolution du compromis de vente du 1er juin 2017, oppose la SCI Les 6 Piliers à Monsieur [C] [B], hors la présence de Madame [P] [Z], son épouse, également vendeuse dans cet acte, sans que cette omission ne suscite de considérations particulières de la part des parties ;

Sur la résolution du compromis de vente

Monsieur [C] [B] et la SCI Les 6 Piliers, acquéreur en demande, vendeur en défense, sont liées par un compromis de vente du 1er juin 2017 qui leur impose diverses obligations ;

Notamment, les parties s’étaient fixées l’objectif qui n’a pas été respecté de signer l’acte authentique de vente au plus tard le 30 mai 2018 ;

Pour illustrer cette défaillance, alors que le notaire l’interrogeait le 17 janvier 2018 pour fixer un rendez-vous de signature à compter du 29 janvier 2018, Monsieur [C] [B] informait Monsieur [V] [J], gérant de la SCI Les 6 Piliers, qu’il ne se présentera pas au cabinet notarial pour signer l’acte de vente si ce dernier ne s’acquittait pas de sa dette d’intérêts correspondant à cinq mensualités de retard équivalentes à 2 250 euros ;

Par la suite, Monsieur [C] [B], par courrier du 25 octobre 2020, a rappelé à Monsieur [V] [J] que le défaut de régularisation de la vente était dû à son incapacité à régler le prix de vente dans les termes du compromis et qu’il en avait été de même du paiement des intérêts. Il exposait aussi divers griefs à son encontre et faisait valoir qu’il avait fait des travaux sans son autorisation, qu’il avait mis le bien en location pour percevoir des APL de la caisse d’allocations familiales et que sa locataire avait retiré la porte d’entrée du bâtiment pour la revendre ;

Dans ce courrier, il exprime son intention de mettre fin au compromis de vente ;

Cet acte prévoit en page 14 que si le défaut de réitération à la date prévue dûment constaté provient de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier ;

Monsieur [C] [B] n’a pas fait usage de ce formalisme et son courrier faisant référence à l’application de la loi et non aux dispositions contractuelles du compromis, il sera considéré qu’il n’a pas libéré de plein droit les parties de tout engagement ;

La situation évoqué doit donc être abordée au regard des dispositions de l’article 1217 du code civil applicable à la relation contractuelle initiée après le 1er octobre 2016 ;

Il résulte de cet article que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

La SCI Les 6 Piliers sollicite la résolution judiciaire du compromis dc vente aux torts de Monsieur [C] [B] qui, de son côté, par voie reconventionnelle, présente la même demande en reportant la responsabilité de l’inexécution sur l’acquéreur ;

La résolution judiciaire ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution avérée de l’obligation contractuelle, c’est-à-dire en cas d’inexécution suffisamment grave ;

Cela implique de porter une appréciation sur le comportement des co-contractants en considération des éléments débattus, ceux-à-dire ceux qu’ils acceptent de produire devant la juridiction et les explications qu’ils acceptent d’apporter ;

Tout d’abord, il n’est pas permis de connaître la raison du retard entre la date envisagée pour la signature du compromis le 30 août 2016 et celle de sa signature effective le 1er juin 2017. Il sera seulement constaté que le vendeur n’a pas fait application à l’égard de la SCI Les 6 Piliers de la pénalité mensuelle de 500 euros qu’il pouvait revendiquer ;

A compter de la signature du compromis de vente, la SCI Les 6 Piliers était tenue de verser des intérêts contractuels de 8 100 euros payables de juillet 2017 à décembre 2018 à concurrence de la somme de 450 euros chaque mois ;

Le compromis précise qu’à défaut de paiement d’un terme d’intérêts, le solde dû deviendra exigible si bon semble au vendeur après une simple mise en demeure ;

La SCI Les 6 Piliers a versé la somme de 450 euros le 25 juillet 2017, puis elle a attendu le 8 mars 2018 pour régler la somme de 3 150 euros représentant huit mensualités de 450 euros sur onze ;

Elle explique cette irrégularité par une défiance à l’égard de Monsieur [C] [B] au motif d’une difficulté particulière que ce dernier aurait rencontré avec sa banque pour obtenir une mainlevée en raison des modalités de paiement du prix de la vente ;

Aucune pièce ne vient cependant établir cette affirmation et il sera constaté que ce paiement est intervenu après l’envoi d’un rappel de la part de Monsieur [C] [B] qui a expliqué qu’il ne se présenterait pas chez le notaire si les intérêts n’étaient pas acquittés, sans que son co-contractant ne lui oppose formellement une exception d’inexécution ;

Si la SCI Les 6 Piliers étaient à jour du versement des intérêts dus à la date du 8 mars 2018, le vendeur pouvait s’interroger sur sa capacité à verser les échéances postérieures des intérêts et ensuite les annuités du prix de la vente ;

En effet, l’irrégularité des paiements des intérêts a perduré après le 30 mai 2018 puisque la SCI Les 6 Piliers a envoyé le 18 octobre 2018 un chèque de 1 800 euros en règlement d’un nouvel arriéré. Dans son courrier, elle n’évoque pas de difficulté imputable au vendeur, ni par la suite dans le courrier du 7 septembre 2019 qui annonce le règlement d’une dernière mensualité d’intérêt du compromis ;

Cependant, si Monsieur [C] [B] s’est plaint de ce retard, il a manifestement souhaité accorder un moratoire puisque le dernier courrier de la SCI Les 6 Piliers à la date du 5 octobre 2020 évoque un accord convenu fin 2019 et transmets un acompte sur le prix de vente porté à 4 800 euros ;

Il s’évince donc de cette chronologie que la SCI Les 6 Piliers souhaitait poursuivre la vente et qu’elle a voulu rassurer le vendeur en procédant au versement, non pas d’annuités, mais d’acomptes sur le prix d’une vente non encore régularisée ;

Il doit être rappelé qu’elle s’était engagée dans la réalisation de travaux de rénovation du bien à acquérir avec pour perspective une revente de ce bien concomitamment à son achat et qu’elle recherchait donc un mode de financement pour s’affranchir du paiement des annuités initialement prévues au contrat ;

Dans sa correspondance du 5 octobre 2020, elle explique qu’elle a reçu une offre d’achat du bien immobilier assorti d’un crédit vendeur et qu’elle se propose de réaliser une double vente pour solder l’opération ;

Néanmoins, elle s’est heurtée à l’opposition de Monsieur [C] [B] qui s’est prévalu des incidents de paiement et d’autres irrégularités pour justifier sa décision de mettre un terme à la relation contractuelle ;

Dans ce contexte, si des contacts ont pu exister entre les parties, hors les échanges des correspondances versées aux débats, ceux-ci ne sont pas explicités et manifestement la SCI Les 6 Piliers comme Monsieur [C] [B] se sont révélés défaillants dans le respect de leurs obligations ;

La SCI Les 6 Piliers n’a pas respecté l’échéancier des intérêts, obligeant Monsieur [C] [B] à l’envoi de courriers de rappel et à émettre un doute sur sa capacité à respecter les exigences financières du contrat ;

Cette crainte est avérée si l’on considère qu’elle a consacré des sommes importantes à la réalisation de travaux au détriment du paiement des intérêts, travaux que de surcroît, elle n’a pu acquitter en totalité malgré la perception d’un revenu locatif ;

Monsieur [C] [B] se plaint des initiatives de la SCI Les 6 Piliers qui a effectué des travaux sans son autorisation mais il omet que l’accord avant compromis du 29 mars 2016 énonce le droit pour l’acquéreur de commencer les travaux à compter du 30 mars 2016 et qu’en outre, le compromis de vente dresse la liste des travaux effectués par l’acquéreur sans attendre la vente, en précisant que leur réalisation a reçu l’autorisation expresse du vendeur ;

La SCI Les 6 Piliers et Monsieur [C] [B] se sont donc engagés dans une relation contractuelle qui s’est progressivement dégradée, voulant en tirer chacun avantage, manquant à leur obligation de bonne foi, et sans prendre conscience de la nécessité de redéfinir les modalités de leur accord ;

Ils doivent en supporter ensemble l’échec et ils ne peuvent chacun imputer à l’autre la responsabilité d’une rupture désormais consommée sans qu’aucune des parties ne sollicite l’exécution des termes du compromis ;

La résolution du compromis du 1er juin 2017 sera prononcée judiciairement, mettant fin au contrat, aux torts réciproques de la SCI Les 6 Piliers et de Monsieur [C] [B] ;

La SCI Les 6 Piliers demande d’en fixer les effets à la date du dernier versement le 5 octobre 2020 alors que Monsieur [C] [B] retient la date du 30 mai 2018 qui est celle de la réitération de l’acte authentique ;

En raison de ce désaccord et dès lors que les versements se sont poursuivis au-delà de cette dernière date pour les motifs déjà exposés, le tribunal retiendra la date du 28 mars 2022 qui est celle de l’assignation ;

Sur les effets de la résolution

En application de l’article 1229 du code civil, l’anéantissement du contrat implique la restitution à la charge de l’autre partie de tout ce qu’elle a reçu en exécution de ce contrat ;

Les restitutions n’ont lieu que lorsque les prestations échangées n’avaient d’utilité qu’en cas d’exécution complète du contrat résolu ;

La faute commise par l’une des parties peut être source pour l’autre partie de dommages-intérêts qui peuvent se compenser avec la créance en restitution ;

La SCI Les 6 Piliers réclame à titre principal le paiement de la somme de 200 000 euros de dommages-intérêts venant réparer un préjudice financier qu’elle justifie par l’existence d’un potentiel acquéreur du bien revalorisé auquel elle n’a pu le vendre ;

Cette somme présentée comme un forfait intègre, selon les explications de la demanderesse, les sommes perçues par Monsieur [C] [B] au titre des intérêts forfaitaires, soit 8 100 euros, et une partie des annuités, outre la somme de 5 000 euros versée au notaire qui correspond aux frais de l’acte notarial ;

Monsieur [C] [B] admet qu’il a perçu la somme de 12 450 euros dans le cadre de l’exécution du compromis de vente (intérêts et acomptes sur le prix). La restitution en est due ;

La SCI Les 6 Piliers a acquitté la somme de 4 700 euros sur les frais et honoraires de la vente dus par l’acquéreur au notaire ; celle de 300 euros devant être considérée comme une avance sur ce montant ;

Ce versement trouvant sa justification dans le cadre d’une vente qui n’est pas intervenue, Monsieur [C] [B] en doit aussi restitution ;

Il n’est pas démontré en revanche que la SCI Les 6 Piliers a subi un préjudice financier qui pourrait représenter la différence entre la somme de 200 000 euros et la créance de restitution. La demanderesse procède sur une valeur estimée du bien entre 174 000 et 190 000 euros, proposée par un agent immobilier, qui n’a pas la valeur d’une expertise immobilière, et au surplus, l’existence d’un acheteur potentiel est affirmée et non vérifiée ;

De plus, chaque partie a failli à ses engagements et les manquements respectifs ayant causé à chacune un égal préjudice, la demanderesse ne peut prospérer sur un fondement délictuel ;

Pour autant, il est avéré que le bien a fait l’objet de travaux autorisés par le contrat puisque l’accord avant compromis prévoit que la SCI Les 6 Piliers prend le droit de commencer les travaux à compter du 30 mars 2016 et que le compromis en dresse la liste en précisant qu’ils ont été réalisés avec l’autorisation expresse du vendeur ;

Ces travaux sont entrés dans le champ contractuel et dans le cadre du règlement des comptes entre les parties, la SCI Les 6 Piliers peut revendiquer le paiement correspondant dès lors que, ne profitant plus à l’acquéreur, ils représentent des dépenses utiles pour le vendeur dont le bien resté sa propriété bénéficie d’une plus-value ;

Le constat de commissaire de justice du 2 mai 2023 illustre la nature et l’ampleur des aménagements qui ont permis à la SCI Les 6 Piliers de louer des locaux d’habitation au 2ème étage et 3ème étage à Monsieur [A] [N] à compter du 1er octobre 2017, jusqu’au 30 septembre 2020, en vertu d’un contrat de bail reconductible ;

Il est produit cinq factures (10 septembre 2017, 30 octobre 2017, 30 octobre 2017, 31 janvier 2019, 31 octobre 2019) de prestations commandées, réalisées et payées par la SCI Les 6 Piliers pour un montant total de 39 736,49 euros qui peut être retenu ;

Le devis du 4 septembre 2017 d’un montant de 50 370 euros correspond à des travaux d’aménagement des logements qui devait être acquittés au moyen de fonds provenant de la revente du bien qui n’est pas intervenue. Leur réalisation est effective de sorte que cette somme sera également retenue ;

La créance de restitution représente 90 106,49 euros ;

Monsieur [C] [B] sera condamné à payer à la SCI Les Piliers la somme de 107 256,49 euros ;

Monsieur [C] [B] réclame une indemnité d’occupation de 250 euros par mois à compter du 1er juin 2018 pour le préjudice résultant de l’impossibilité de louer ou de vendre son bien depuis plus de cinq ans ;

Toutefois, il ne peut déplorer l’indisponibilité bien alors qu’il n’a pas souhaité mettre un terme au compromis de vente après le constat de l’absence de réitération de l’acte authentique au 30 mai 2018. En outre, l’initiative de la présente instance ne lui incombe pas et il a même tenté d’y mettre un terme en soulevant une fin de non-recevoir, afin d’écarter tout débat portant sur le fond ;

Il ne démontre pas, de surcroît, que le bien pouvait être loué alors qu’il faisait déjà l’objet d’un bail verbal au profit de l’acquéreur depuis le 1er mars 2016 (page 5 du compromis) ;

Il ne peut justifier sa demande de dommages-intérêts qui sera rejetée ;

Enfin, le compromis de vente (page 8) expose que la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles à une pénalité de 10 % à titre de clause pénale soumis à l’article 1231-5 du code civil ;

Il ne sera pas fait application de cette clause au profit de la SCI Les 6 Piliers comme de Monsieur [C] [B], l’un et l’autre demandeur, dès lors que chaque partie a failli à ses engagements et que les manquements respectifs leur ont causé à chacune un égal préjudice ;

Sur les autres demandes

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre elles ;

Il ne convient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas rapporté le besoin d’en limiter les effets au profit de Monsieur [C] [B] ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Prononce la résolution judiciaire du compromis du 1er juin 2017 aux torts réciproques de la SCI Les 6 Piliers et de Monsieur [C] [B] ;

Fixe les effets de la résolution à la date de l’assignation le 28 mars 2022 ;

Fixe la créance de restitution au profit de la SCI Les 6 Piliers à :

— la somme de 12 450 euros au titre des intérêts et acomptes sur le prix,

— la somme de 4 700 euros sur les frais et honoraires de la vente,

— la somme de 90 106,49 euros au titre des travaux réalisés sur le bien objet du compromis ;

Déboute la SCI Les 6 Piliers de sa demande en paiement de dommages-intérêts de la somme de 200 000 euros en réparation d’un préjudice financier ;

Déboute Monsieur [C] [B] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’une indemnité d’occupation ;

Déboute la SCI Les 6 Piliers de sa demande en paiement de la pénalité contractuelle de 4 000 euros ;

Déboute Monsieur [C] [B] de sa demande en paiement de la pénalité contractuelle de 4 000 euros ;

Condamne en conséquence Monsieur [C] [B] à payer à la SCI Les 6 Piliers la somme de 107 256,49 euros ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties ;

Déboute la SCI Les 6 Piliers de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [C] [B] de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le greffier Le président