Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [O], [Y] [G]

15 Rue de la Marchanderie

44830 BOUAYE

représenté par Maître Marie DESSEIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R], [M] [F]

13 Bis Rue de la Marchanderie

44830 BOUAYE

assisté de Maître Julie ESNAULT, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 juin 2024

date des débats : 20 juin 2024

délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00352 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MYWY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Marie DESSEIN,

CCC à Maître Julie ESNAULT + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2018 avec effet, Monsieur [O] [G] a donné à bail, à usage d’habitation principale, à Monsieur [R] [F], un logement situé 13 bis rue de la Marchanderie à BOUAYE (44830), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, réactualisé chaque année à l’anniversaire du bail selon le barème de l’INSEE basé sur le coût de la construction.

Le 21 janvier 2022, Monsieur [G] a fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.067,71 euros au titre des loyers impayés.

Par acte du 12 juillet 2022, Monsieur [G] a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de constater la résiliation du bail à la date du 22 mars 2022, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement des loyers impayés, outre une indemnité d’occupation.

Par jugement en date du 13 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES a relevé d’office l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de notification de l’assignation à la préfecture de Loire-Atlantique, ordonnant la réouverture des débats.

Le 8 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté le désistement de Monsieur [O] [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 30 janvier 2024, Monsieur [O] [G] a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [R] [F] à lui payer les sommes suivantes:

—  3.416 euros au titre des loyers, charges et dépôts de garantie impayés;

—  500 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail le 22 mars 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024, lors de laquelle Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.902 euros au titre des loyers impayés, outre la somme de 104 euros au titre des charges impayées, et une indemnité d’occupation de 500 euros à compter du mois de mars 2022 jusqu’à libération effective des lieux. Il s’est par ailleurs opposé à l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [M] [F].

Monsieur [R] [F], représenté par son conseil, dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, s’est opposé à l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [O] [G] et a formulé les demandes reconventionnelles suivantes :

Dire que seuls sont dus les loyers des mois d’avril, mai, juillet, et octobre 2021, et depuis février 2022 jusqu’au mois de novembre 2023 ;Réévaluer le montant du loyer dû par Monsieur [R] [F] à la somme de 350 euros par mois depuis le mois de mars 2020, date de l’inondation ayant rendu inhabitable un tiers de la surface du logement ; Condamner Monsieur [O] [G] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi ;Accorder à Monsieur [R] [F] des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du code civil ;Condamner Monsieur [O] [G] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 30 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, Monsieur [O] [G] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant des loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [O] [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail qui prévoit un loyer mensuel de 500 euros par mois, sans charge, « outre le paiement des ordures ménagères à rembourser au bailleur ».

Monsieur [O] [G] produit un décompte actualisé récapitulant les loyers versés et impayés depuis le mois de novembre 2018 jusqu’au mois de mars 2022, qui mentionne notamment l’encaissement de la somme de 1.500 euros au mois de décembre 2020, outre le loyer mensuel de 500 euros.

Selon ce décompte, qui précise que l’encaissement du chèque valant dépôt de garantie en janvier 2021 n’est pas compris, le solde débiteur serait de 2.902 euros au mois de mars 2022, échéance de mars 2022 incluse.

Il convient d’observer que ce décompte mentionne les loyers « non révisés », peu important dès lors les contestations du locataire sur l’application éventuelle de la clause de révision.

Monsieur [R] [F] conteste le montant sollicité tout en indiquant être redevable des loyers d’avril, mai, juillet et octobre 2021, puis des loyers de février 2022 à novembre 2023.

Le locataire reconnaît par conséquent le non-paiement de six mois de loyers, en avril, mai, juillet, octobre 2021, puis en février et mars 2022, soit la somme de 3.000 euros.

Il n’existe donc aucune véritable contestation sur les sommes dues au titre des loyers impayés jusqu’au mois de mars 2022.

En conséquence, Monsieur [R] [F] sera condamné à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 2.902 euros au titre des loyers échus et impayés au mois de mars 2022, hors déduction du montant du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, outre 104 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères impayées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [R] [F] le 21 janvier 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 4.067,71 euros au mois de janvier 2022.

Il convient de rappeler que seul un logement insalubre, impropre à sa destination, peut permettre au locataire de suspendre le paiement du loyer, hors de toute autorisation judiciaire préalable. Ainsi, hormis les cas où le logement est inhabitable, le trouble subi par le locataire ne peut être réparé que par l’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

En l’espèce, Monsieur [R] [F], qui formule des demandes au titre d’un préjudice de jouissance, en raison notamment d’une pièce qu’il estime inhabitable, n’invoque pas le caractère insalubre du logement occupé, et en tout état de cause, n’en rapporte pas la preuve.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2022.

Monsieur [R] [F], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la réfaction du loyer :En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du code civil et des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de signes manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Il est tenu d’assurer le clos et le couvert.

Il appartient donc au preneur de rapporter la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas en œuvre les moyens appropriés ou en manquant de diligence pour ce faire pour procéder aux travaux de reprise et lui garantir une jouissance paisible des lieux loués.

En vertu de l’article 1721 du code civil, le bailleur doit également garantir au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6".

En l’espèce, Monsieur [R] [F] sollicite la réévaluation du loyer à la somme de 350 euros par mois depuis le mois de mars 2020, date de l’inondation ayant rendu inhabitable un tiers de la surface du logement.

Il invoque « des problèmes d’humidité et de salpêtre » antérieurs à son arrivée, des murs dégradés en raison de l’absence de gouttière, et des infiltrations d’eau sur la porte du devant du logement.

Il soutient surtout qu’il ne peut utiliser la pièce du rez-de-chaussée en raison du « manque de radiateur », de la « hauteur insuffisante sous plafond (1m90) » et d’une « inondation survenue au mois de mars 2020, à raison de 10 à 15 centimètres d’eau ».

Au soutien de ses prétentions, il produit un article de « Ouest-France » relatant les dommages causés par la tempête « Léon », des échanges de mail avec Monsieur [O] [G], ainsi qu’avec un inspecteur de salubrité de Nantes Métropole Habitat.

Ainsi, dans un courrier en date du 11 avril 2022 adressé par la « Maison de la tranquillité publique », il est fait mention d’une visite du 21 janvier 2022 à la suite de laquelle le propriétaire aurait « fait venir des professionnels pour mettre en œuvre des mesures conservatoires ».

Il produit également un arrêté préfectoral du 21 juillet 2022 qui enjoint au propriétaire de « supprimer le risque de chutes de personne à la fenêtre de l’étage, et « le cas échéant, toute autre intervention nécessaire pour rendre le logement salubre ».

Toutefois, force est de constater que Monsieur [R] [F] ne produit aucun élément objectif permettant de confirmer l’existence de dommages causés par une inondation dans la pièce du bas, un simple article de journal relatant la survenance d’une tempête ne constituant absolument pas une preuve.

S’agissant des autres caractéristiques de la pièce du rez-de-chaussée (hauteur sous plafond, manque de luminosité, présence insuffisante d’un radiateur), elles étaient nécessairement connues du locataire au moment de la signature du bail, et ne sont en tout état de cause étayées par aucune pièce produite par Monsieur [R] [F].

Il ne saurait donc être conclu au caractère « inhabitable » de la pièce du bas comme l’affirme le locataire.

S’agissant de la dangerosité du bâtiment, il est établi que les services de la préfecture ont été avisés de la situation, et que Monsieur [O] [G] a manifestement fait le nécessaire pour pallier au « risque de chute de personne », aucune autre mesure préfectorale n’ayant été prise par la suite.

Au demeurant, Monsieur [R] [F] s’oppose à la demande d’expulsion depuis la première assignation en 2022, et semble donc accepter les défauts de son logement.

S’agissant du montant du loyer dont il est demandé la révision, Monsieur [O] [G] justifie d’une attestation de surface habitable réalisée le 2 mars 2022 qui mentionne une superficie de 58,94 mètres carrés au sol, et de 55,34 mètres carrés habitables, contre 60 mètres carrés habitables mentionnés dans le contrat de bail.

Il produit également des exemples de locations sur la commune de BOUAYE, pour des logements de 33 à 42 mètres carrés, proposés pour des loyers de 567 à 619 euros.

Il en résulte que le loyer de 500 euros, pour un logement d’une superficie supérieure, disposant d’un jardin privatif, apparaît tenir compte de l’état du bâtiment et que la demande de réévaluation à hauteur de 350 euros par mois doit être rejetée.

La demande formulée par Monsieur [R] [F], au titre du « préjudice subi », sans qu’il soit précisé s’il s’agit d’un préjudice de jouissance ou de toute autre préjudice, sera également rejetée au regard des précédents développements.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Monsieur [M] [F] sera donc condamné à Monsieur [O] [G], une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, soit 500 euros par mois, et ce à compter du 22 mars 2022 – sans cumul avec la dette de loyer comprenant le mois de mars 2022 – jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [O] [G] demande la condamnation du locataire à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du maintien dans les lieux de l’intéressé malgré un premier congé délivré le 2 février 2021, et de travaux nécessaires à la conservation du bien qu’il ne peut réaliser du fait de la présence de son locataire.

Toutefois, le congé du 2 février 2021 adressé à Monsieur [R] [F] n’est pas valide puisque la preuve d’un accusé réception n’est pas rapportée.

De même, Monsieur [O] [G] ne rapporte pas la preuve qu’il a entrepris des démarches pour procéder à des travaux de conservation du bien (devis, expertise, avis d’un professionnel).

Par conséquent la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [O] [G] sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.”

En l’espèce, Monsieur [R] [F] sollicite le bénéfice de délais de paiement et fait valoir qu’il dispose de revenus actuels de 1.094,10 euros par mois par le biais d’une allocation d’aide au retour à l’emploi depuis le 26 mars 2024 pour une durée d’un an.

Selon sa déclaration de revenus 2023, il a perçu la somme annuelle de 17.997 euros, soit environ 1.500 euros par mois, dans le cadre de missions d’intérim en tant que magasinier.

Contacté dans le cadre du diagnostic social et financier, il a mis fin à la conversation suite à un appel « important pour lui » et n’a produit aucun élément sur ses ressources et charges.

Enfin, il ne justifie pas de la recherche d’un logement social, telle qu’invoquée pour justifier son maintien dans les lieux.

Dans ces conditions, au regard des besoins du créancier, et de l’importance de la dette ne permettant d’envisager son remboursement dans le délai de deux ans, il y a lieu de rejeter la demande de délais formulée par Monsieur [R] [F].

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [O] [G], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [O] [G] à l’encontre de Monsieur [R] [F] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 22 mars 2022, du contrat de bail conclu le 13 novembre 2018, portant sur le logement situé 13 bis rue de la Marchanderie à BOUAYE (44830) ;

DIT que Monsieur [R] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [O] [G] les sommes suivantes :

—  2.902 euros au titre des loyers échus et impayés au mois de mars 2022, échéance du mois de mars 2022 incluse, hors déduction du montant du dépôt de garantie encaissé en janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

—  104 euros au titre des charges impayées ;

— Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 500 euros par mois, et ce à compter du 22 mars 2022 – sans cumul avec la dette loyer comprenant le mois de mars 2022 – et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE Monsieur [R] [F] de l’ensemble de ses demandes principales ou accessoires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE