TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E75D

Nature affaire : 30B

N° de minute :

du 09 juillet 2025

L’an deux mil vingt cinq et le neuf juillet

Nous, Anne DEVIGNE, première Vice-présidente, statuant en référé, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 28 mai 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

S.C.I. RINGMERIT ALPHA

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Amélie DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

En défense :

S.A.R.L. SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Edith GUILLANEUX, avocat au barreau de REIMS

GROSSES DÉLIVRÉES LE 09 juillet 2025

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 avril 2021, la société RINGMERIT ALPHA a donné à bail à la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS, des locaux situés [Adresse 4] d’une surface de 137 m².

Le contrat de bail, soumis au statut des baux commerciaux, a pris effet le 20 avril 2021 .

Motif pris de ce que la SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS n’a plus honoré régulièrement ses loyers et charges, la société RINGMERIT ALPHA a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2024, portant sur une somme de 12 961,93 euros, selon décompte arrêté en novembre 2024, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la société RINGMERIT ALPHA a fait assigner la SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans à l’effet de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1224 et suivants du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce :

— Constater que le contrat de bail signé le 19 avril 2021 a été résilié de plein droit le 29 décembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 29 décembre 2024, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ;

— Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à la somme de 1 605,78 euros par mois majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;

— Condamner la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à payer à la société RINGMERIT ALPHA les provisions suivantes :

• 18 967,85 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 17 janvier 2025, assortie des intérêts au taux à compter du 29 novembre 2024 ;

• 1 896,78 euros TTC à titre d’indemnité en application de l’article 21 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

• 9 634,68 euros à titre d’indemnité en application de l’article 21 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la société RINGMERIT ALPHA à titre de première réparation de son préjudice ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— condamner la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à payer à la société RINGMERIT ALPHA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.

La défenderesse a constitué avocat.

Une réouverture des débats a été accordée le le 07 mai 2025 pour le respect du contradictoire.

Lors de l’audience du 28 mai 2025, la SCI RINGMERIT ALPHA représentée par son avocat se réfère aux conclusions notifiées le 23 mai 2025 par voie électronique. Elle a réitéré ses demandes et s’est opposée aux demandes reconventionnelles aux motifs que depuis le mois d’octobre 2024, le preneur n’a procédé qu’à un seul virement de 2 679,90 euros sur les 22 293,87 euros facturés, ce règlement étant au surplus intervenu opportunément quatre jours avant l’audience des référés.

En outre, l’impayé contracté depuis le mois d’octobre 2024 fait suite à de multiples incidents de paiement ayant émaillé l’année 2024.

En second lieu elle estime que les pénalités ne sont pas excessives.

Enfin, elle conclut que le juge n’est pas compétent pour modifier les clauses du contrat.

La SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS représentée par son avocat s’en rapporte à ses conclusions notifiées le 22 avril 2025 par voie électronique.

Elle demande au juge de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l''article L1231-5 du code civil,

— Juger que la société FRANCAISE DES TELECOMS réglera l’arriéré des loyers pendant 24 mois en sus du loyer courant ;

— juger que la société FRANCAISE DES TELECOMS réglera son loyer courant et l’arriéré de loyer mensuellement et non plus trimestriellement ;

— suspendre la clause résolutoire du bail commercial liant la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à la société RINGMERIT ALPHA ;

— juger que, faute pour la société FRANCAISE DES TELECOMS d’effectuer les versements suivant les modalités prévues, la clause résolutoire est acquise au bailleur ;

— exonérer la société FRANCAISE DES TELECOMS des clauses pénalesfigurant à l’article 21 alinéas 1 et3 du contrat de bail commercial et subsidiairement les réduire dans de fortes proportions ;

— juger que l’affectation des sommes remboursées ira au capital et non aux intérêts ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Rejeter toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RéduireE dans de fortes proportions les demandes formulées par la société

RINGMERIT ALPHA ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

Juger que la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS disposera d’un délai de trois mois pour quitter les lieux ;

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens et prétentions.

Le délibéré a été fixé au 26 juin 2025 prorogé au 09 juillet 2025

SUR CE

Attendu que l’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, je juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

qu’aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce ,toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai;

que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

que selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite;

que le contrat prévoit à l’article 5 de ses conditions particulières un loyer de base annuel hors charges et hors taxes de 13 700 euros, assujetti à la TVA, payable d’avance trimestriellement et indexé sur l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires ;

que contrat stipulait également aux articles 17 et 18 de ses conditions générales que le preneur devrait rembourser au bailleur les charges de toute nature relatives aux locaux loués (charges afférentes à l’immeuble, impôts, taxes et redevances, etc…), notamment la taxe foncière et la taxe annuelle sur les bureaux ;

qu’au dernier état des relations contractuelles, le loyer s’élevait à 1 605,78 euros TTC hors charges par mois.

que le bail commercial conclu entre les parties contient une clause résolutoire ;

que le commandement du 29 novembre 2024 porte sur un arriéré de loyers et charges de 12961,93 euros ;

que la défenderesse ne démontre pas s’être acquitté des sommes dues, dans le délai d’un mois suivant le commandement;

qu’elle reconnaît être redevable d’un arriéré locatif de 18967,85 € selon le décompte fourni par la société RINGMERIT ALPHA et arrêté au 17 janvier 2025 ;

que la défenderesse a versé une somme de 2679 euros le 25 mars 2025 ; que la dette a cependant encore augmenté et s’élève désormais à la somme de 22 293,87 euros selon décompte arrêté au 15 mai 2025, actualisé pour l’audience;

que le décompte des sommes au crédit et au débit montre que la bailleresse a déjà été confrontée au rejet de ses prélévements avant 2024, date à partir de laquelle les incidents de paiement sont devenus chroniques, l’arriéré ne cessant de s’accroître à compter d’octobre 2024 ;

que l’expert comptable [M] établit une attestation le 27 mai 2025 dans laquelle il souligne que SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS rencontre des difficultés de trésorerie importante ; que l’embauche d’un commercial doit permettre de redynamiser et à redresser l’activité;

que le juge des référés n’a nulle compétence pour s’immiscer dans les relations contractuelles et imposer une modification des modalités de paiement du loyer pour qu’il devienne mensuel et non trimsetriel ;

que les pièces produites ne démontrent pas la capacité du preneur à régler le loyer courant en sus d’une fraction de sa dette d’au moins 1/24ème;

que la demande de délai sera rejetée, le jeu de la clause résolutoire sera constaté avec effet au 29 décembre 2024 ;que la défenderesse étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire; que la demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée et sera rejetée;

que la demande de délai d’exécution n’est pas fondée en droit et sera rejetée;

Attendu sur la demande de provision au titre des arriérés, indemnités, majorations et pénalités appliquées en exécution de la clause pénale, que le montant de la provision en référé en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code civil, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

que le juge des référés est juge de l’évidence et il apparaît que la dette n’est pas contestable à hauteur de 22 293,87 euros selon décompte arrêté au 15 mai 2025, en tenant compte des versements faits par le preneur le 25 mars 2025 ;

que les mois suivants, la défenderesse sera condamnée à payer une provision mensuelle sur indemnité d’occupation du montant du dernier loyer soit 1 605,78 euros TTC hors charges par mois, outre les provisions sur charge, jusqu’à libération des lieux ;

que s’agissant des pénalités réclamées en exécution de la clause pénale, au même visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier ;

Que le contrat de bail prévoit plusieurs pénalités cumulatives :

— Au titre de l’impayé locatif : la majoration des sommes dues de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable ;

— une indemnité égale à 6 mois de loyer en contrepartie du préjudice de remise en location du bien donné à bail.

— une majoraton de l’indemnité d’occupation par l’application de taux d’intérêts majorés de 6 points

— le dépôt de garantie reste acquis au bailleur

que ces pénalités sont susceptibles d’être considérées comme excessives et d’être modérées par le juge du fond et ce d’autant plus qu’elles sont cumulatives ; que la demande provisionnelle se heurte donc à une contestation sérieuse pour ce qui est de l’application des clauses pénales et sera rejetée ;

Que les frais d’actes seront inclus dans les frais irrépétibles et les dépens;

Attendu que la présente décision est exécutoire de doit par provision ;

Attendu que la défenderesse sera condamnée à payer les dépens incluant les frais de commandement outre une somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS

Nous, Anne DEVIGNE, première Vice-Présidente, juge des référés statuant en premier ressort, contradictoirement, par mise à disposition,

CONSTATONS que le contrat de bail signé le 19 avril 2021 entre la société RINGMERIT ALPHA et la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS, sur des locaux situés [Adresse 3] est résilié au 29 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 4], et ce au besoin avec l’appui de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir.

DISONS n’y avoir lieu à astreinte;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à la somme de 1 605,78 euros par mois outre les intérêts légaux et la condamnons au paiement mensuel de cette provision outre les charges; rejetons la demande de majoration des intérêts en exécution de la clause pénale;

CONDAMNONSla société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à payer à la société RINGMERIT ALPHA les provisions suivantes :

• 22 293,87 euros selon décompte arrêté au 15 mai 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 12 961,93 euros et à compter de ce jour pour le surplus ;

REJETONS les demandes de provision au titre des clauses pénales

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus ;

DÉBOUTONS la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS à payer à la société RINGMERIT ALPHA la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société SOCIETE FRANCAISE DES TELECOMS aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 09 JUILLET 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Anne DEVIGNE, première Vice-présidente, et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente