TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00771 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBDX

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire agissant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [L] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date 23/08/2019, la SA Plurial Novilia a donné à bail à Monsieur [O] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 380 euros outre les charges ainsi qu’un garage situé [Adresse 6] par acte en date du 16/06/2023 pour un loyer mensuel de 37,64 euros.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 30/09/2024 pour un montant en principal de 9682,13 euros.

Par acte d’huissier en date du 16/01/2025, la SA Plurial Novilia, a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS à l’audience du 22/04/2025 aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 23/08/2019 par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] et de voir dire Monsieur [O] occupant sans titre et d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Constater la résiliation du bail conclu le 16/06/2023 par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le garage situé sis [Adresse 6] et de voir dire Monsieur [O] occupant sans titre et d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 4020,70 euros pour loyers et charges outre les intérêts au taux légal.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux outre les intérêts au taux légal.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA Plurial Novilia a fait valoir que Monsieur [O] [L] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 30/09/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Plurial Novilia, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4783,86 euros.

Monsieur [O] [L] comparait. Il demande des délais de paiement pour apurer sa dette. Il impute cette situation à une séparation. Il précise bénéficier d’un accompagnement par une assistance sociale. Il ajoute être en attente d’une demande FSL et ajoute être menuisier pour un salaire de 1800 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Le rapport social a été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 prorogé au 23/09/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 01/10/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/01/2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16/01/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les deux baux conclus respectivement le 23/08/2019 et le 16/06/2023 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30/09/2024, pour la somme en principal de 9682,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01/12/2024 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Plurial Novilia produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [L] restait devoir la somme de 4783,86 euros à la date du 03/04/2025. Il sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [O] [L] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que la situation financière et personnelle de Monsieur [O] [L] a évolué.

De plus, il apparaît que Monsieur [O] [L] a réglé, depuis l’assignation une partie de sa dette locative.

Il s’en déduit que Monsieur [O] [L] est en situation de régler sa dette locative.

Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Monsieur [O] [L] a procédé à tels règlements (décompte).

Il a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur [O] [L] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [O] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [L], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 100 euros à Plurial Novilia.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA Plurial Novilia;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23/08/2019 entre la SA Plurial Novilia et Monsieur [O] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 03/11/2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16/06/2023 entre la SA Plurial Novilia et Monsieur [O] [L] concernant le garage situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 01/12/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la SA Foyer Rémois la somme de 4783,86 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 03/04/2025.

AUTORISE Monsieur [O] [L] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 130 euros et d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux ( habitation et garage) dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Plurial Novilia puisse faire leur procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [L] soit condamnée à verser à la SA Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, Magistrate à titre temporaire agissant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge