TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02145 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FMI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 AVRIL 2026

MINUTE N° 26/00738

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SEMISO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL DE MARNE, [Adresse 2]

ET :

La société [Q]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 13 mars 2023, la société anonyme d’économie mixte SEMISO a donné à bail civil à la société par actions simplifiée (SAS) [Q], pour une durée de trois années à effet du 02 mai 2023, un local référencé lot R2.15 situé au 2ème étage de l’immeuble sis au [Adresse 4] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]), moyennant un loyer annuel de 14.628 euros, outre les charges et les taxes.

Le 30 janvier 2025, la société SEMISO a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS [Q] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 9 décembre 2025, la société SEMISO a fait assigner la SAS [Q] devant le président de ce Tribunal statuant en référés, aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de la SAS [Q] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SAS [Q], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 3.657 euros ;

— la condamnation de la SAS [Q] à lui payer :

. la somme de 28.733,15 euros au titre des loyers et charges dus au 18 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal ;

. une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

. une somme provisionnelle 2.678 euros à valoir sur les pénalités contractuelles outre les intérêts au taux légal ;

. la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur sa réparation pour résistance abusive ;

. la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de la SAS [Q] aux entiers dépens et frais de l’instance.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues aux articles 655 et suivants du Code de procédure civile, la SAS [Q] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’audience, la société SEMISO, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes sauf à actualiser l’arriéré locatif au montant de 33.047,48 euros.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail civil.

En vertu de l’article 1225 du Code civil, la clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article VII du bail du 13 mars 2023 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges, et un mois après un commandement de payer contenant mention de la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 30 janvier 2025 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite et comprend un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 03 mars 2025 minuit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision au titre des loyers et des accessoires

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables.

Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur que la dette de loyers et charges arrêtée au 24 février 2026 s’élève à la somme de 33.047,48 euros, somme à laquelle la SAS [Q] sera condamnée à payer à titre de provision.

Il sera ajouté que si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du Code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il n’y a pas lieu dès lors à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Il en ira de même pour la demande de provision sur les pénalités contractuelles lesquelles sont également susceptibles de modération par le juge du fond.

La demande de provision sur la réparation pour résistance abusive n’est pas justifiée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS [Q] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 30 janvier 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 mars 2023 liant les parties sont réunies à la date du 03 mars 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS [Q] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 13 mars 2023 situés un local référencé lot R2.15 situé au 2ème étage de l’immeuble sis au [Adresse 4] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS [Q] à payer en deniers ou quittances à la société SEMISO la somme de 33.047,48 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SAS [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 03 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 mars 0225 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur les pénalités contractuelles ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur la réparation pour résistance abusive ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS [Q] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 30 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 AVRIL 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT