TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/00794 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBFL

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 6] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 juin 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA) venant aux droits de la société anonyme l’Effort Rémois, a donné à bail à Madame [M] [C] un appartement à usage d’habitation sis. [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu’un box en sous-sol situé [Adresse 1] dans la même commune, moyennant un loyer mensuel révisable de 484,12 euros pour le logement et 54,95 € pour le garage, outre une provision pour charges d’un montant de 73,75 € par mois.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024 pour un montant en principal de 2146,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame [M] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 13 août 2022 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail concernant le logement et le box ;

— voir dire Madame [M] [C] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [M] [C] au paiement de :

— la somme de 2609.27 euros correspondant aux loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [M] [C] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 8 août 2024.

À l’audience du 12 mai 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4145,88 euros.

Assignée à étude de commissaire de justice, Madame [M] [C] n’est ni présente ni représentée.

Le rapport d’enquête sociale dont il a été fait lecture à l’audience, relève que la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 12 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 juin 2022 pour le logement et le box, contient une clause résolutoire mentionnant un délai d’un mois mais un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de 2 mois, a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 2146,57 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai plus favorable à la locataire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Madame [M] [C] restait devoir la somme de 4145,88 euros à la date du 29 avril 2025.

La défenderesse, non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2146,57 € et à compter du jugement sur le surplus.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, PLURIAL NOVILIA s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Madame [M] [C] ne s’est pas présentée à l’audience. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de son absence à l’audience, elle ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Madame [M] [C] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [M] [C], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [M] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA d’une part et Madame [M] [C] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu’un box en sous-sol situé [Adresse 1] dans la même commune, sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef tant du logement que du box ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [C] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 4145,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2146,57 € et à compter du jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [M] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [M] [C] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge