TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04070 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IECU

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/04/2026

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droit de TROIS [Localité 3] HABITAT

C/

Madame [W] [F]

Monsieur [O] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Fanny CORTOT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droit de TROIS [Localité 3] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 juin 2018, la SA TROIS [Localité 3] HABITAT a loué à M. [O] [F] et Mme [W] [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] in -1478194487C’est l’adresse qui figure dans toutes les pièces, sauf dans le contrat de bail où il écrit : [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 7]

– [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 337,51 €, outre 229,01 € de provision pour charges.

Par acte du 3 janvier 2024, la SA TROIS [Localité 3] HABITAT a cédé plusieurs biens immobiliers, et notamment le logement loué à M. [O] [F] et Mme [W] [F], à la SA PLURIAL NOVILIA, devenue ainsi titulaire du contrat de bail objet du litige.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 837,20 € au titre des loyers et charges échus mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner M. [O] [F] et Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la requérante, à défaut pour les locataires de le faire, de procéder à l’expulsion des personnes et des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,autoriser le transport des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls des locataires,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 597,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté de 20 %, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 22 juillet 2025.

L’affaire a d’abord été appelée lors de l’audience du 2 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi, n’étant pas en état d’être jugée.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 402,92 €, au titre des loyers et charges échus au 2 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [O] [F] et Mme [W] [F] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 février 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 mars 2026, la dette locative de M. [O] [F] et Mme [W] [F] s’élève à la somme de 5 402,92 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [O] [F] et Mme [W] [F] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 juin 2018 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [O] [F] et Mme [W] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [O] [F] et Mme [W] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SA PLURIAL NOVILIA sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [F] et Mme [W] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PLURIAL NOVILIA et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [O] [F] et Mme [W] [F] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [F] et Mme [W] [F] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 5 402,92 € (décompte arrêté au 2 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2018 entre la SA PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [O] [F] et Mme [W] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] [Localité 8] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [F] et Mme [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [F] et Mme [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [W] [F] solidairement à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA de sa demande en indemnisation ;

DÉBOUTE la SA PLURIAL NOVILIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [W] [F] in solidum à verser à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [F] et Mme [W] [F] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.