TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04041 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DR

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 9] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Madame [H] [J], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante ni représentée

Monsieur [C] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date 07 septembre 2023, la société d’économie mixte [Localité 9] HABITAT, venant aux droits de [Localité 9] HABITAT Champagne Ardenne, a donné à bail à Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] une maison de type 5 à usage d’habitation situé à [Localité 9] [Adresse 2].

Suivant acte sous-seing privé du 7 septembre 2023, la société [Localité 9] HABITAT a également donné à bail à Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] un emplacement de stationnement (garage boxe) [Adresse 10] à [Adresse 8] [Localité 1].

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré aux locataires le 24 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 100,64 euros en principal, regroupant les loyers impayés du logement à usage d’habitation et ceux du garage boxe. (loyers et charges – habitation et garage boxe)

Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, dénoncé le 03 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société [Localité 9] HABITAT a fait assigner à comparaître Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation, par application de la clause résolutoire, du bail d’habitation consenti à M. [E] [C] et Mme [Z] [R] sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;le constat de la résiliation de l’engagement de location de l’emplacement de stationnement consenti à M. [E] [C] et Mme [Z] [R], par application de la clause résolutoire, conformément aux articles 1728-2 et 1224 du Code civil ;la restitution, dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux du logement occupé ainsi que l’emplacement de stationnement ;A défaut de libération volontaire,Autoriser la SEM [Localité 9] HABITAT à faire expulser les occupants du logement situé [Adresse 4] et de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 10] avec le concours si besoin de la force publique ;la condamnation solidaire de Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] au paiement :de la somme de 2 240,18 euros due au titre des loyers et charges arriérés dus au 31 octobre 2024 ;d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 31er novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;la condamnation de Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] au paiement aux dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 9] HABITAT, représentée à l’audience par Madame [J], fait valoir que Monsieur [E] [C] et Madame [Z] [R] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui leur a été signifié le 24 septembre 2024.

A l’audience, la société [Localité 9] HABITAT maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 20 décembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 379,37 euros.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis mai 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que le les locataires n’ont procédé à aucun versement et précise qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Monsieur [E] [M] est présent, Madame [Z] [R], bien que régulièrement assignée à personne, n’est pas présente, ni représentée.

Monsieur [E] reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il sollicite des délais de paiement sans pour autant en préciser le montant et les modalités de règlement.

Aucun diagnostic social et financier concernant les locataires n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [Z] [R] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société [Localité 9] HABITAT.

En premier lieu, avant de statuer sur l’opportunité des prétentions des parties, il convient de préciser le caractère du contrat de location d’emplacement de stationnement en date du 7 septembre 2023.

Sur le caractère accessoire du contrat de location d’emplacement de stationnement

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il ressort des éléments de la procédure que l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R], lesquels ont, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal le même jour.

En l’espèce, il est établi que le garage loué se situe dans la même rue, à proximité du logement principal occupé par Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R].

Par ailleurs, il ressort du contrat de location d’emplacement de stationnement que les rapports contractuels sont ordonnés de façon dépendante de la location principale d’habitation

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque, que les parties n’ont pas entendu écarter la nature accessoire du contrat de location d’emplacement de stationnement.

En conséquence, cette situation crée une dépendance l’un vis-à-vis de l’autre et il y a lieu de considérer que le contrat d’emplacement de stationnement bénéficie du régime juridique spécifique aux baux d’habitation.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société [Localité 9] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’absence de dispositions transitoires, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 étant d’ordre public, le nouveau délai de six semaines s’applique aux baux passés postérieurement au 29 juillet 2023 et ce, quand bien même le délai de la clause résolutoire contractuelle stipule un délai de deux mois.

En l’espèce, les baux conclus le 7 septembre 2023 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 740,11 euros s’agissant du logement à usage d’habitation et de 360,53 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Le commandement visant le logement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] sont donc désormais occupants sans droit

ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société [Localité 9] HABITAT sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [E] [M] et de Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 3 379,72 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société [Localité 9] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 3 379,72 euros.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société [Localité 9] HABITAT et Monsieur [E] [M] et de Madame [Z] [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 379,72 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er février 2025, une clause de solidarité étant stipulée au bail d’habitation.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [E] [M], présent à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

La société [Localité 9] HABITAT s’oppose à cette demande dans la mesure où aucun versement n’a été effectué par Monsieur [Z] [M] et Madame [Z] [R] depuis le mois de mai 2024 et que le versement intégral du loyer courant n’a pas été acquitté.

Par ailleurs, Monsieur [E] [M] ne conteste pas cette situation et reconnaît ne pas avoir payé le loyer courant. En tout état de cause, il ne peut produire d’éléments de nature à démontrer le paiement du loyer courant.

Quant à l’opportunité de l’octroi d’un délai de paiement, elle est particulièrement délicate à apprécier au regard notamment de l’absence de justificatifs qui seraient de nature à corroborer les déclarations de Monsieur [E] [M] et permettraient au tribunal d’apprécier sa capacité de remboursement.

En conséquence, Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] seront déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs et de leur demande de délais au titre de l’article 1343-5 du code civil.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 07 octobre 2024, Monsieur [E] [M] et de Madame [Z] [R] causent un préjudice à la société [Localité 9] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement, aux termes de la clause de solidarité insérée au bail, à verser à la société [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant au montant du loyer augmenté des charge, et subissant les augmentations prévues aux baux portant sur le logement et le garage boxe jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité sera payable selon les modalités que les loyers et charges initiaux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R], partie perdante, supporteront la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 9] HABITAT

DIT que le bail en date du 7 septembre 2024 portant sur l’emplacement de stationnement est accessoire au bail portant sur l’habitation à usage d’habitation ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le le 7 septembre 2024 entre la société [Localité 9] HABITAT et Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] concernant d’une part, le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et d’autre part, le garage box situé, [Adresse 10] à [Localité 9], sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ainsi que la demande de délais de paiement non suspensifs au titre de l’article 1343-5 du code civil ;

EN CONSEQUENCE

DIT qu’à défaut par Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] et le garage boxe situé [Adresse 11], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] à payer en deniers ou quittances à la société [Localité 9] HABITAT la somme de 3 379,72 euros, selon relevé de compte du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] à payer à la société [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [Z] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge