TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/50955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64OH

AS M N° : 3

Assignation du :

31 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par M^e Anne-laure PASTRÉ, avocat au barreau de PARIS – #B710

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MERVAN

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, M. [Y] a donné à bail commercial renouvelé à la société Mervan des locaux (lot n°72) situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, M. [Y] a donné à bail commercial renouvelé à la société Mervan des locaux (lots n°71 et 73) situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 15 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] a fait délivrer à la société Mervan, par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, deux commandements de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 2 940 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au bail portant sur le lot n°72 et sur une somme en principal de 5 300 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au bail portant sur les lots n°71 et 73 suivant décomptes arrêtés au 11 octobre 2024.

Se prévalant de l’acquisition des clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail, M. [Y], a, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, fait assigner la société Mervan devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce :

«  CONSTATER la persistance des causes des deux commandements au-delà du délai du mois imparti et la loi pour y remédier pour les baux en date du 19 mars 1990 (pour le lot 72) et en date du 20 janvier 2023 (pour les lots 71 et 73).

CONSTATER en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire pour le bail en date du 19 mars 1990 (pour le lot 72) et en date du 20 janvier 2023 (pour les lots 71 et 73).

PRONONCER la résiliation bail en date du 19 mars 1990 (pour le lot 72) à la date du 20 décembre 2024.

PRONONCER la résiliation du bail en date du 20 janvier 2023 (pour les lots 71 et 73) à la date du 20 décembre 2024.

CONDAMNER la société MERVAN à payer à Monsieur [Y] la somme totale de 5.510 euros correspondant aux causes des commandements de payer du 20 novembre 2024 demeurées infructueuses ainsi qu’aux loyers et charges postérieurs non réglés pour le bail relatif au lot 72 en date du 19 mars 1990.

CONDAMNER la société MERVAN à payer à Monsieur [Y] la somme totale de 5.840 euros correspondant aux causes des commandements de payer du 20 novembre 2024 demeurées infructueuses ainsi qu’aux loyers et charges postérieurs non réglés pour le bail relatif aux lots 71 et 73 en date du 20 janvier 2023.

ORDONNER l’expulsion de la société MERVAN des locaux correspondant aux lots 72, 71 et 73, et de tous occupants de son chef, des locaux, à compter de l’ordonnance à intervenir et, à défaut de départ volontaire à cette date, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

DIRE que Monsieur [Y] pourra requérir tout huissier pour y procéder, et que ce dernier pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier s’il en était besoin.

ORDONNER la séquestration de tout mobilier, matériels, marchandises, objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à Monsieur [Y], aux frais avancés de la société MERVAN.

CONDAMNER la société MERVAN à payer à Monsieur [Y] pour chacun des lots occupés une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours HT, indexé dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à restitution complète des locaux.

REJETER toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui serait faite par la société MERVAN.

EN TOUTE HYPOTHESE :

CONDAMNER la société MERVAN aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification des deux commandements de payer du 20 novembre 2024.

CONDAMNER la société MERVAN à payer à Monsieur [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 avril 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société Mervan afin qu’elle constitue avocat.

A l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025, M. [Y], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant que la dette a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société Mervan n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à l’acquisition des clauses résolutoires

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire en vertu de laquelle deux commandements de payer ont été délivrés le 20 novembre 2024 par M. [Y] à la société Mervan pour avoir paiement de la somme de 2 940 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au bail portant sur le lot n°72 et de la somme de 5 300 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au bail portant sur les lots n°71 et 73 suivant décomptes arrêtés au 11 octobre 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture des décomptes produits arrêtés au 9 avril 2025 et au 3 juillet 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes des commandements dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 20 décembre 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les indemnités d’occupation dues par la société Mervan jusqu’à la libération effective des lieux seront fixées à titre provisionnel au montant des loyers contractuels, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de M. [Y].

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [Y] sollicite la condamnation de la société Mervan à lui régler la somme de 2 940 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés afférents au bail relatif au lot n°72 et la somme de 5 300 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés afférents au bail relatif aux lots n°71 et 73 arrêtés au 20 novembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Il ressort des contrats de bail et des décomptes actualisés au 9 avril 2025 et au 3 juillet 2025 que ces sommes sont effectivement dues par la société Mervan.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme de 2 940 euros et de la somme de 5 300 euros qui ne sont pas sérieusement contestables.

Sur les demandes accessoires

La société Mervan, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à M. [Y] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail portant sur le lot n°72 et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 décembre 2024 ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail portant sur les lots n°71 et 73 et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 décembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Mervan et de tout occupant de son chef des lieux (lot n°72 et lots n°71 et 73) situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel les indemnités d’occupation dues par la société Mervan à M. [Y], à compter de la résiliation des baux, soit du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société Mervan à payer à M. [Y] la somme 2 940 euros au titre des loyers, charges et accessoires arriérés afférents au bail relatif au lot n°72 arrêtés au 20 novembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus) ;

Condamnons, par provision, la société Mervan à payer à M. [Y] la somme 5 300 euros au titre des loyers, charges et accessoires arriérés afférents au bail relatif aux lots n°71 et 73 arrêtés au 20 novembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus) ;

Condamnons la société Mervan aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

Condamnons la société Mervan à payer à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ