TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/00991 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBSX

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

LA SA LE FOYER REMOISagissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Mme [L] [T], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [S] née [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Madame [E] [Z], épouse [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) ainsi qu’un garage n°6058G0808 (parking intérieur n°8) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 686,32 euros pour le logement, 17,77 euros pour le parking, outre une somme de 86,43 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers et charges n’étant plus régulièrement réglés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024 pour un montant en principal de 11 900,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, LE FOYER [5] a fait signifier à Madame [E] [S] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire concernant le logement et le garage (parking intérieur) ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;Condamner Madame [E] [S] à lui verser la somme de 14 507,87 euros correspondant aux loyers impayés, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Madame [E] [S] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Madame [E] [S] aux dépens ;Condamner Madame [E] [S] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER REMOIS fait valoir que Madame [E] [S] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 9 décembre 2024.

Par courrier en date du 5 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a informé Madame [E] [S] de l’entrée en vigueur des mesures imposées par décision du 25 juillet 2024 consistant en un rééchelonnement sur 84 mois au taux de 0% pour le règlement de ses dettes, dont la dette locative à l’égard du FOYER [5] d’un montant de 5 114,86 euros.

A l’audience du 12 mai 2025, LE FOYER REMOIS, représenté par Madame [T], maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 17 267,33 euros. Il s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement au motif que la locataire n’a pas repris les paiements depuis la décision de la commission de surendettement à l’exception d’un règlement effectué quelques jours avant l’audience.

Madame [E] [S], présente, produit un ordre de virement effectué par sa fille [K] [S] au FOYER [5] le 7 mai 2025 pour un montant de 1 051,75 euros. Elle indique percevoir mensuellement un salaire de 1 900 euros dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique et avoir 2 enfants à charge de 17 et 21 ans.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que la locataire ne s’est pas déplacée au rendez-vous fixé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER [5] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les garages et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur se trouvent soumis aux dispositions de cette loi.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 11 900,04 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose notamment que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII de cette loi précise lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, LE FOYER REMOIS justifie sa demande en produisant un décompte démontrant que Madame [E] [S] restait devoir la somme de 17 267,33 euros à la date du 6 mai 2025.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 20 février 2025, Madame [E] [S] cause un préjudice au FOYER [5] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du bailleur et Madame [E] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 17 267,33 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 900,04 euros à compter du 9 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés. Les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

En outre, il convient de relever que Madame [E] [S] s’est vue imposer, par décision du 25 juillet 2024, des mesures par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, à compter du 5 septembre 2024. Ces mesures prévoient qu’elle doit rembourser au taux de 0% la somme de 5 114,86 euros sur 40 mois au bailleur au titre de l’arriéré locatif.

Mais d’une part, Madame [E] [S] ne sollicite aucun délai de paiement ni même la suspension des effets de la clause résolutoire. De son côté, LE FOYER REMOIS a indiqué être opposé à l’octroi de délais suspensifs.

D’autre part, à l’exception d’un simple ordre de virement d’un montant de 1 051,75 euros effectué par sa fille au bailleur le 7 mai 2025, dont il n’est pas justifié de la bonne réception, il est constant que la locataire n’a pas repris le paiement régulier du loyer courant depuis la décision de recevabilité de sa situation de surendettement du 29 février 2024, ni même depuis les mesures imposées par la commission le 25 juillet 2024.

En outre, la locataire n’est pas en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif. Il n’est pas davantage opportun de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil dès lors qu’elle n’a pas respecté le plan de surendettement qui lui octroyait déjà des délais.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [E] [S], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

LE FOYER [5] ne justifiant pas de l’assistance d’un avocat dans le cadre de la procédure et de l’existence de frais irrépétibles, il convient dès lors de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2020 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS et Madame [E] [Z], épouse [S] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) ainsi que le garage n°6058G0808 (parking intérieur n°8) situé à la même adresse, sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [E] [Z], épouse [S] et de celle de tous occupants de son chef du logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) ainsi que du garage n°6058G0808 (parking intérieur n°8) situé à la même adresse ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [Z], épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [Z], épouse [S] à verser en deniers ou quittances à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS la somme de 17 267,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 900,04 euros à compter du 9 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 24 VI et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 au profit de Madame [E] [Z], épouse [S] ;

RAPPELLE que les mesures imposées par la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Marne du 25 juillet 2024 s’appliquent néanmoins au créancier et au débiteur, sur la somme de 5 114,86 euros incluse dans le montant total auquel Madame [E] [Z], épouse [S] a été condamnée ;

CONDAMNE Madame [E] [Z], épouse [S] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 mai 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [E] [Z], épouse [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge