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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00430 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPRA

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[Z] [I] [X]

[R] [G]

C/

Association VILTAÏS

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

Association VILTAÏS

copie exécutoire délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

JUGEMENT

Le 03 Septembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [I] [X]

né le 07 Novembre 1981 à [Localité 10] (SÉNÉGAL)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2024-000443 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représenté par M^e Thierry GESSET suppléé par M^e Thibault CLERET de la SELARS AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON

Madame [R] [G]

née le 16 Décembre 1988 à [Localité 7] (SÉNÉGAL)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2024-000438 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représentée par M^e Thierry GESSET suppléé par M^e Thibault CLERET de la SELARS AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Association VILTAÏS

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 4 juin 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses demandes et conclusions par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 03 SEPTEMBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 21 septembre 2023, l’Association VILTAÏS a conclu une convention d’occupation avec Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] concernant un logement situé n°[Adresse 5] à [Localité 2], dans le cadre d’un contrat d’hébergement d’urgence temporaire, contre le versement d’une participation correspondant à 20% des revenus perçus par mois.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 07 janvier 2025, signifié à personne morale, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] ont fait assigner l’Association VILTAÏS devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la condamnation de l’Association VILTAÏS à leur payer et porter la somme de 6 000,00 euros en réparation de leurs préjudices,

— le paiement de la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 04 juin 2025, Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X], représentés, ont déposé leur dossier, maintenant les termes de leur assignation.

L’Association VILTAÏS ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur le droit applicable

Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé ».

Le présent litige s’inscrit dans le cadre d’un dispositif spécifique s’appuyant sur une relation tripartite entre, d’une part, un bailleur et un organisme agréé au titre de l’intermédiation locative et de la gestion locative sociale qui se porte locataire d’un logement donné et, d’autre part, l’organisme agréé et une ou plusieurs personnes en difficulté à qui, dans un but d’insertion, le logement sera sous-loué sur la base d’une convention d’occupation conclue à titre onéreux.

En vertu de l’article L.353-20 du Code de la construction et de l’habitation, auquel fait référence la convention d’occupation, les sous-locataires sont assimilés aux locataires. En l’espèce, l’E.P.I.C. MONTLUCON HABITAT OPH a donné à bail à l’Association VILTAÏS le logement situé n°[Adresse 5] à [Localité 2]. Puis l’Association VILTAÏS a conclu une convention d’occupation avec Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] sur ce même logement.

La convention d’occupation se réfère également à l’article 1728 du Code civil, relatif aux règles communes des baux des maisons et des biens ruraux.

Aussi, la convention d’occupation prévoit une contrepartie financière consistant en un versement d’une participation correspondant à 20% des revenus perçus par mois

Il ressort ainsi de ces éléments que la convention d’occupation est un contrat qui met à disposition d’une partie, un logement, en contrepartie d’une participation financière, de telle sorte que ladite convention relève du droit commun des baux.

Par conséquent, le droit commun des baux est applicable en l’espèce.

➣ Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Aux termes de l’article 1720 du Code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Ainsi, le bailleur est tenu de délivrer un logement dans un état décent, qui ne présente aucuns risques pour la santé des locataires.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en

Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

Ainsi, le logement loué doit notamment assurer une aération suffisante. Une ventilation insuffisante est en mesure de générer une humidité importante pouvant rendre le logement indécent.

En l’espèce, Madame [R] [G] avertissait par S.M. S. l’Association VILTAÏS, dès le 06 octobre 2022, de l’apparition de traces d’humidité dans la douche. Le 17 octobre 2022, elle indiquait que l’humidité augmentait dans la salle de bain malgré le fait que le chauffage soit allumé.

Les locataires produisaient un courrier du service pédiatrie du centre hospitalier de [Localité 9], en date du 08 novembre 2022, attestant que l’enfant [X] [K] avait été hospitalisé du 06 au 08 novembre 2022 pour des difficultés respiratoires. Il convenait néanmoins de noter que le docteur relevait, au titre des antécédents, une crise d’asthme en octobre 2021, soit antérieurement à l’entrée dans les lieux des locataires.

Par mail en date du 1er juin 2023, l’Association VILTAÏS indiquait à la société EVOLEA que concernant le logement occupé par Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X], « il faudrait refaire toute la salle de bain et surtout déplacer la cabine de douche qui a été posée devant la fenêtre et empêche donc son ouverture, c’est pourquoi tout le plafond est moisi puisque l’aération est impossible ». Ainsi, l’Association VILTAIS avait connaissance des défauts du logement et affirmait que l’aération de la pièce n’était pas possible du fait de l’aménagement de celle-ci.

Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] produisaient également deux certificats médicaux du Docteur [V] [T], en date du 10 octobre 2023, attestant que l’enfant [K] [X] présentait une maladie asthmatique imposant de vivre dans un logement sain et que l’enfant [M] [X] présentait un eczéma généralisé depuis un an impliquant de vivre dans un logement sain.

Les photographies produites par Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] illustraient l’emplacement inadapté de la cabine de douche qui empêchait l’ouverture de la fenêtre. De plus, le plafond de la salle de bain était noirci.

Par mail du 18 octobre 2023, l’Association VILTAÏS enjoignait la société EVOLEA de procéder à la réalisation de travaux.

L’absence de ventilation dans les pièces d’eau constitue un élément rendant le logement indécent, pouvant entrainer une humidité importante.

Une VMC avait finalement été installée entre le 30 novembre et le 1er décembre 2023.

Il ressort ainsi de ces différents éléments que la salle de bain n’offrait aucune ventilation jusqu’à l’installation de la VMC le 30 novembre 2023. Le positionnement de la douche devant la fenêtre empêchait l’ouverture de celle-ci, rendant alors impossible l’aération de la pièce et conduisant à l’apparition d’humidité et de moisissures. Ces éléments permettent de considérer que le logement loué était indécent jusqu’à la pose de la VMC.

Il appartient au bailleur de louer un logement décent garantissant notamment une aération suffisante du logement.

Les locataires avaient averti l’Association VILTAÏS dès le mois d’octobre 2022. La VMC a quant à elle été installée le 30 novembre 2023, soit plus d’un an après. Les locataires avaient quitté les lieux au mois de janvier 2024.

Ainsi, l’Association VILTAÏS a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

➣ Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Ainsi, le demandeur doit prouver l’existence d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, le dommage est caractérisé par l’indécence du logement. La faute résulte quant à elle du manquement de l’Association VILTAÏS en son obligation de délivrance d’un logement décent. Enfin, le lien de causalité est caractérisé puisque l’indécence du logement résulte du manquement de l’Association VILTAÏS en son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ainsi, le préjudice est caractérisé, néanmoins, il a pris fin avec l’installation d’une VMC.

Par conséquent, l’Association VILTAÏS est condamnée au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de la réparation du préjudice subi par les locataires avant l’installation de la VMC dans la salle de bain.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’Association VILTAÏS, partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, l’Association VILTAÏS, qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

DIT que le droit commun des baux est applicable en l’espèce ;

CONDAMNE l’Association VILTAÏS à payer à Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) en réparation de leur préjudice résultant de l’indécence du logement ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE l’Association VILTAÏS à verser à Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [I] [X] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE l’Association VILTAÏS aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT

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