Tribunal Judiciaire de Reims, 1re chambre, 28 novembre 2025, n° 25/00972

TJ Reims 28 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire dans l'acte notarié
La cour a constaté que la clause résolutoire a été respectée et que les époux [M] n'ont pas réglé les sommes dues, justifiant ainsi la résolution de la vente.
Accepté
Effets de la résolution de la vente
La cour a jugé que la résolution de la vente implique la restitution du bien, conformément aux principes de droit commun.
Rejeté
Demande de dommages et intérêts pour arrérages impayés
La cour a rejeté cette demande, précisant que les dommages et intérêts avaient déjà été déterminés par la clause résolutoire du contrat.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs à payer des frais irrépétibles à la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, 1re ch., 28 nov. 2025, n° 25/00972
Numéro(s) :	25/00972
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pauline THIERY-AMMEUX
Cabinet(s) :	SELAS AGN AVOCATS

Texte intégral

JUGEMENT N°

ROLE N° RG 25/00972 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBJQ

AFFAIRE : [J] [I] née [W] représentée par le service de la protection des majeurs du CHU de REIMS / [G] [M], [K] [H] épouse [M]

Nature affaire : 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [J] [I] née [W] représentée par le service de la protection des majeurs du CHU de REIMS

1 bd du D^r ROUX

51092 REIMS Cedex

représentée par Maître Pauline THIERY-AMMEUX de la SELAS AGN AVOCATS REIMS CHALONS, avocats au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [M]

36 rue Jean-Marie le Sidaner

51100 REIMS

non représenté

Madame [K] [H] épouse [M]

36 rue Jean-Marie Le Sidaner

51100 REIMS

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 30 Septembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 28 Novembre 2025.

— titre exécutoire à M^e Pauline THIERY-AMMEUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 octobre 2014, Madame [J] [W] veuve [I] a vendu à Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] un appartement situé 28, rue Léopold Charpentier dépendant de l’ensemble immobilier sis 20, rue du Docteur Lucien Bettinger à REIMS, cadastré section AE n°262, lot n°4, lot n°48 et lot n°141, moyennant un prix de 73.200 euros, avec l’obligation pour les acquéreurs de régler à la venderesse une rente viagère d’un montant mensuel de 1.027 euros, avec une réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur.

Du fait de l’absence de paiement réguliers des mensualités par les époux [M], Madame [J] [I] a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 avril 2023, et par l’intermédiaire du Service des majeurs protégés du CHU de Reims, mis en demeure les époux [M] d’avoir à lui régler la somme totale de 18.486,75 euros.

Une seconde mise en demeure a été adressée le 16 février 2024 aux époux [M] par l’intermédiaire du conseil de Madame [J] [I].

Par acte du 13 août 2024, Madame [J] [I], représentée par son mandataire auprès du service des majeurs protégés du CHU de Reims, fait délivrer aux époux [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l’acte notarié.

Face au silence des époux [M], Madame [J] [I], représentée par le Service de la protection des majeurs du CHU de Reims a, par exploits des 18 et 19 mars 2025, fait assigner Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] devant le Tribunal judiciaire de Reims dont elle sollicite, au visa de l’article 1194 et 1224 du code civil et de l’article 1184 ancien du code civil de :

— Accueillir favorablement l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit :

— Prononcer la résolution de la vente viagère du bien immobilier précité, conclue avec les époux [M] le 14 octobre 2014, aux torts de ces des derniers ;

En conséquence :

— Condamner Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à lui payer la somme de 36.972,15 euros TTC, correspondant aux sommes dues et à parfaire au jour de la décision ;

— Ordonner la restitution du bien viager à Madame [I] à compter de la date de notification du présent « arrêt » ;

— Condamner Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé des moyens et prétentions.

Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 30 septembre 2025. Ce jour, l’affaire a été retenue et la décision mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

—  2 -

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution de la vente en viager

Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, applicables au présent litige eu égard à la date de conclusion de l’acte notarié, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Madame [J] [I] sollicite le prononcé de la résolution de la vente en viager conclue avec les époux [M] et se fonde à ce titre sur la clause résolutoire insérée à l’acte notarié établi le 24 octobre 2014.

L’acte notarié précité prévoit en sa page 6 : " 7) En outre, et par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit résolue et sans mise à demeure préalable, purement et simplement sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixées ".

Considérant que la délivrance par Madame [J] [I] d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas conduit les époux [M] à régler les sommes dues au titre de l’arriéré de rente, il convient de constater la résolution de la vente par l’effet de la clause résolutoire stipulée au contrat de vente et non de prononcer la résiliation de cette vente.

Sur les effets de la résolution

La résolution d’une vente en viager opère rétroactivement, conformément aux principes de droit commun. Les parties sont ainsi replacées dans la situation qui eût été la leur si l’aliénation n’avait pas existé. Il convient alors de restituer l’immeuble et les arrérages qui ont pu être versés sauf l’atténuation des effets de la résolution par la stipulation d’une clause pénale ou sauf l’octroi de dommages intérêts au crédit rentier lorsque celui ci justifie avoir subi un préjudice.

Il en découle que le constat de la résolution de la vente entraîne pour les acquéreurs l’obligation de restituer le bien à Madame [J] [I], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1184 ancien du code civil, Madame [J] [I] sollicite par ailleurs le paiement par les époux [M] des arrérages impayés à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 1184 du Code Civil, le vendeur ne peut à la fois solliciter la résolution de la vente et poursuivre l’exécution du contrat en réclamant le paiement des arrérages de la rente restés impayés ; en outre, les dommages et intérêts ont été déterminés par le contrat de vente aux termes de la clause susvisée qui prévoit que les arrérages versés par le débirentier demeurent acquis au crédirentier à titre d’indemnité et de dommages et intérêts.

Madame [J] [I] sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 36.972,15 euros.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige commande de condamner Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M], qui succombent à la présente instance, aux entiers dépens.

Il est en outre équitable de les condamner à payer la somme de 1.000 euros à Madame [J] [I], représentée par son mandataire, au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résolution de la vente conclue entre Madame [J] [W] veuve [I] et Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] suivant acte notarié en date du 24 octobre 2014 portant sur un appartement situé 28, rue Léopold Charpentier dépendant de l’ensemble immobilier sis 20, rue du Docteur Lucien Bettinger à REIMS, cadastré section AE n°262, lot n°4, lot n°48 et lot n°141 ;

RAPPELLE que le constat de la résolution entraîne l’obligation pour Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] l’obligation de restituer le bien immobilier précité ;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Reims à la diligence et aux frais de Madame [J] [W] veuve [I], représentée par son mandataire judiciaire au CHU de REIMS ;

CONDAMNE Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [H] épouse [M] et Monsieur [G] [M] à payer à Madame [J] [W] veuve [I], représentée par son mandataire judiciaire du CHU de REIMS, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [J] [W] veuve [I], représentée par son mandataire judiciaire au CHU de REIMS, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 28 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,