TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00368 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFGX

Nature affaire : 30B

N° de minute :

du 14 novembre 2025

L’an deux mil vingt cinq et le quatorze novembre

Nous, Benoît LEVE, vice-président, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

Société [Localité 6] HABITAT venant aux droits de [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocate au barreau de REIMS, avocat postulant et Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

En défense :

Madame [G] [Y] Exerçant sous l’enseigne COOK D’ASIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

GROSSE délivrée le 14 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2011, [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail commercial à Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », un local d’activité à usage de fabrication et de vente de denrées alimentaires dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel hors charges de 4.800 euros, payable par mois, pour une durée de 9 ans; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », un commandement de payer la somme en principal de 1.161,24 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus à cette date, visant la clause résolutoire.

* * *

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE REIMS HABITAT, venant aux droits de REIMS HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait assigner Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims, en demandant, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, 1134 et 1342-2 du code civil, de :

Déclarer la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT recevable et bien fondée en ses prétentions ;Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 14 juin 2025, pour défaut de paiement des loyers et charges par Madame [G] [Y], dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 14 mai 2025;Ordonner l’expulsion, sans délai, de Madame [G] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours et l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique, des lieux donnés à bail situés au [Adresse 4] à [Localité 7] – MODULE : 0029 05 6004 ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls de Madame [G] [Y] ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer appelé, taxes et charges en sus, à compter du 15 juin 2025 et CONDAMNER Madame [G] [Y] au paiement provisionnel de cette indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se fera par la remise des clefs ;Condamner Madame [G] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 1.381,39 euros correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 août 2025 (mois de juillet 2025 inclus), à parfaire lors de l’audience ;Dire que ces sommes porteront intérêts au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points l’an à compter de leur exigibilité ;Autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie qui a été versé et réévalué depuis la prise à bail, à titre de dommages et intérêts ;N’accorder aucun délai de paiement au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette ; Ordonner à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés, l’exécution des délais de paiement sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ; Dire et juger à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur ;Débouter en tout état de cause purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [G] [Y] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation ainsi que la signification de la décision à intervenir, et en ordonner la distraction au profit de la SELARL LAGOA ;Rappeler que la décision à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé de leurs moyens et arguments.

A l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT, valablement représentée, maintient ses demandes en se référant à son acte introductif d’instance et produit un décompte actualisé des sommes dues au 23 septembre 2025.

Madame [Y] [G], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré pour être rendue le 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE » n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT.

1. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le Juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail unissant les parties contient une clause résolutoire conforme à la loi, auquel fait référence le commandement délivré le 14 mai 2025.

En l’absence de justificatif du paiement de l’intégralité des causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2025 et la résiliation de plein droit du bail avec toutes conséquences de droit.

2. Sur les demandes de provision et d’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. À cet égard, le bailleur est fondé à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Au vu des éléments produits aux débats, il apparaît que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû par Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale COOK D’ASIE s’élève à la somme de 1.367,49 € au 23 septembre 2025 après déduction des frais de procédure, lesquelles sont intégrés dans les dépens.

L’examen de ce décompte ne permet en outre de constater aucune irrégularité.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de provision formée à hauteur de 1.367,49 euros et de condamner Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT ladite somme, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il convient par ailleurs de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il y a lieu en outre de condamner à titre provisionnel Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », à régler une indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2025, laquelle sera fixée par référence au dernier loyer quittancé, taxes et charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. "

Bien que la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT sollicite du Juge des référés d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts en application de l’article 6 du bail commercial, il convient de rejeter ladite demande sur le fondement de la contestation sérieuse prévue à l’article 834 du Code de procédure civile.

4. Sur la demande d’expulsion et d’astreinte

Aux termes de l’article 835 premier alinéa du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », étant occupante sans droit ni titre de l’immeuble depuis le 15 juin 2025, la libération des lieux, ou à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion, sera ordonnée selon les modalités détaillées au dispositif.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur les demandes annexes

Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.

Par ailleurs, il y a lieu de rejeter la demande de distraction dès lors qu’elle ne peut être ordonnée qu’au profit de l’avocat postulant.

Pour le même motif, Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », sera condamnée à payer la somme de 300 euros à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît LEVE, Vice-Président, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 15 juin 2025 du bail conclu le 11 mars 2011 entre [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT et Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE »,

DISONS que dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE » devra rendre les locaux qu’elle occupe en vertu dudit bail, situés [Adresse 1] à [Localité 7],

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », ou de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT une provision de 1.367,49€ arrêtée au 23 septembre 2025 à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus par année entière,

CONDAMNONS Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 24 septembre 2025, laquelle sera fixée par référence au dernier loyer quittancé, taxes et charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 6] HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Madame [Y] [G], exerçant sous la dénomination commerciale « COOK D’ASIE », aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 14 NOVEMBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Benoît LEVE, Vice-Président , et par M^me Anne PAUL, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière Le Vice-Président