TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/01141 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FB54

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 5] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 19 août 2015, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Mme [D] [C] un pavillon à usage d’habitation de type 5 sis [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 269,36 euros, outre 20,72 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 356,52 euros.

Ce commandement signifié le 26 juillet 2024 étant resté infructueux, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Mme [D] [C] le 24 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 19 août 2015 par application de la clause résolutoire, l’expulsion de Mme [D] [C] et de tout occupant de son chef du logement principal, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

A l’audience la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard d’un décompte en date du 25 avril 2025 s’élève désormais à la somme de 1 286,63 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que Mme [D] [C] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Mme [D] [C] est présente à l’audience et fait valoir qu’elle ne souhaite pas rester dans son pavillon. Elle fait valoir qu’étant handicapée, elle souhaite vivre chez son frère, lui-même handicapé et dont elle s’occupe.

Le défendeur ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que la locataire ne s’est pas manifestée auprès du chargé de mission Il indique cependant que Mme [D] [C] perçoit une allocation adulte handicapé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 août 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 356,52 euros.

Il ressort des éléments produits que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024. selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

En conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit et l’expulsion de Mme [D] [C] sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Mme [D] [C] au paiement de la somme de 1 286,63 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1 286,63 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Mme [D] [C] ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’elle explique, entre-autre, par une période financière difficile suite à son handicap.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Mme [D] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 1 286,63 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 25 avril 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 27 septembre 2024, Mme [D] [C] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [C] supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action la société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2015 entre PLURIAL NOVILIA et Mme [D] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé à [Adresse 7] sont réunies à la date du 26 septembre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Mme [D] [C] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation que des annexes du pavillon situé à [Adresse 8], si besoin est, avec le concours de la force publique et le concours d’un serrurier.

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1 286,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière Le juge