TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [C] [K] veuve [X] ; Prefet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Justine CROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05914 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE7Z

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LES CIMES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Justine CROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0542

DÉFENDERESSE

Madame [C] [K] veuve [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 20 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05914 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE7Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 juin 1990, Monsieur [V] [I] aux droits duquel vient désormais la SCI LES CIMES a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75020).

Mme [C] [K] veuve [X] était cotitulaire du droit au bail avec son époux M. [P] [X] désormais décédé.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5378,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [K] veuve [X] le 26 novembre 2024.

Par assignation du 5 juin 2025, la SCI LES CIMES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de Mme [C] [K] veuve [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation de 1742,78 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8864,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,886,41 euros à titre de provision sur les sommes dues en application d’une clause pénale,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 décembre 2025, la SCI LES CIMES maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette au 1er décembre 2025 à 16706,64 euros.

Mme [C] [K] veuve [X] expose ses difficultés financières depuis le décès de son époux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI LES CIMES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5378,57 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LES CIMES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur les clauses pénales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse demande l’application de deux clauses pénales du contrat de bail lesquelles prévoient en cas de manquements à l’exécution du contrat de bail le paiement d’une somme égale à 10% du montant des sommes dues et le versement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer.

Toutefois, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Ainsi, l’application des clauses pénales prévues au contrat de bail excède les pouvoirs du juge des référés limités à l’obligation non sérieusement contestable en paiement du loyer et des charges et d’une contrepartie à l’occupation des lieux, et cette demande en paiement au titre des clauses pénales est rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement en l’espèce au montant du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail.

La SCI LES CIMES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, Mme [C] [K] veuve [X] lui devait la somme de 16706,64 euros, terme de décembre inclus, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Mme [C] [K] veuve [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément aux dispositions des articles 1231-7, et 1344-1 du code civil.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [K] veuve [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 12 juin 1990 entre la SCI LES CIMES, d’une part, et Mme [C] [K] veuve [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75020) est résilié depuis le 26 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [C] [K] veuve [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [K] veuve [X] à payer à la SCI LES CIMES la somme de 16706,64 euros (seize mille sept cent six euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [C] [K] veuve [X] à payer à la SCI LES CIMES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération des lieux,

REJETTE les demandes de la SCI LES CIMES au titre de la clause pénale,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SCI LES CIMES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [K] veuve [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation du 5 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge