TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/00489 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYROO

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J], [N], [Z], [V] [T]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [M], [R], [V] [T] épouse [P]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Madame [I], [V], [B] [T] épouse [F]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Monsieur [H], [U], [V] [T]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Madame [B], [X], [V] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Samuel CHEVRET de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0729

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00489 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYROO

DÉFENDERESSES

Madame [L] [S] [Y] [C]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB4

S.A.R.L. LGMH FINANCE

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Corinne PEROT-REBOUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2387

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 02 Octobre 2025, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J], [N], [Z], [V] [T], Madame [M], [R], [V] [T] épouse [P], Madame [I], [V], [B] [T] épouse [F], Monsieur [H], [U], [V] [T] et Madame [B], [X], [V] [T] (les consorts [T]) sont propriétaires en indivision d’un appartement situé [Adresse 12] à [Localité 17].

Par acte authentique en date du 14 septembre 2021, les consorts [T] ont consenti à Madame [L] [C] une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien immobilier, pour un prix de 450 000 euros.

Le terme de la promesse de vente a été fixé au 29 décembre 2021 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention de plusieurs prêts au plus tard le 10 décembre 2021 :

un prêt relais d’un montant de 200 000 euros d’une durée maximale d’un an, au taux d’intérêt maximal de 1% hors assurance,un prêt immobilier d’un montant de 140 000 euros d’une durée maximale de 15 ans, au taux d’intérêt maximal de 1,20% hors assurance.

Les parties sont convenues d’une indemnité d’immobilisation fixée à un montant de 45 000 euros, dont la moitié, soit 22 500 euros, a été versée par Madame [C] entre les mains du notaire du promettant en qualité de séquestre.

Par contrat du 1er septembre 2021, complété le 7 septembre 2021, Madame [C] a confié à la SARL LGMH FINANCE un mandat d’intermédiation en opérations de banque et services de paiement, en vue de la recherche d’un financement d’un montant de 415 000 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 17].

Par courrier électronique du 10 décembre 2021, Madame [C] a indiqué sa renonciation à lever l’option en l’absence d’obtention des financements.

Par lettre du 24 mars 2022, Madame [C] a, par l’intermédiaire de son avocat, demandé la « restitution de l’indemnité d’immobilisation de 22 500 euros compte tenu de la non-réalisation de la condition suspensive ».

Par courrier officiel de leur avocat du 20 avril 2022, les consorts [T] ont demandé le paiement de 22 500 euros et l’accord officiel pour la levée du séquestre et l’attribution à leur profit de la somme de 22 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, les consorts [T] ont fait assigner Madame [C] devant le présent tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, Madame [C] a fait assigner la SARL LGMH FINANCE en garantie devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de jonction avec la présente instance et de la garantir des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

L’affaire a été enregistrée sous le RG Numéro 24/00489. La jonction de cette instance avec la présente instance a été ordonnée le 15 mai 2023 par mention au dossier.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 avril 2024, les consorts [T] demandent au tribunal de :

Les déclarer recevables et fondés en leurs demandes,Juger que Madame [C] est redevable de l’indemnité dite « d’immobilisation » contractuellement fixée à hauteur de 45 000 euros en exécution de la promesse unilatérale de vente du 14 septembre 2021 et la condamner au paiement,En conséquence,

Ordonner la mainlevée de la fraction de l’indemnité ayant fait l’objet du séquestre en l’étude notariale à hauteur de 22 500 euros, et ordonner en conséquence attribution de ladite somme aux parties demanderesses par virement à charge de la SELARL « TETARD, DUJARDIN ET ASSOCIES NOTAIRES » titulaire de l’office notarial sis [Adresse 8] [Localité 14],Condamner Madame [C] au paiement du solde de l’indemnité contractuelle soit la somme de 25 000 euros au profit des parties demanderesses,Condamner Madame [C] au paiement d’une indemnité de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 06 août 2024, Madame [C] demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusionsDébouter la société LGMH FINANCE de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de Madame [C],Prendre acte de l’abandon par la société LGMH FINANCE de sa prétention à condamnation de Madame [C] à dommages-intérêts pour appel en garantie abusif,A titre subsidiaire,

Débouter les consorts [T] de leur demande visant à l’octroi d’une indemnité d’immobilisation en raison d’une faute,Débouter en tout cas les consorts [T] de leur demande de condamnation au paiement du solde de l’indemnité contractuelle, soit la somme de 25 000 euros à leur profit,Condamner solidairement les consorts [T] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,A titre infiniment subsidiaire,

Réduire à tout le moins considérablement le montant du solde de l’indemnité contractuelle, lequel constitue une clause pénale,Condamner la SARL LGMH FINANCE à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,Condamner la SARL LGMH FINANCE à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,En toute hypothèse,

Écarter au profit de Madame [C] l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514-1 du code de procédure civile si des condamnations venaient à être prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 26 mai 2024, la SARL LGMH FINANCE demande au tribunal de :

Débouter Madame [C] de ses demandes,Condamner Madame [C] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 et les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « donné acte »

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « donné acte » formulées par les parties, qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, et qui ne donnent pas lieu à des décisions susceptibles de trancher le principal du litige et dès lors sont dépourvues d’autorité de chose jugée.

Sur la demande des consorts [T] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [T] demandent au tribunal de condamner Madame [C] à leur payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros, au moyen pour la moitié de cette somme de la mainlevée du séquestre et l’attribution du montant séquestré.

Ils soutiennent, au visa des articles 1103, 1104, 1192 et 1304-3 du code civil, qu’en raison de la défaillance de Madame [C] dans l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêts bancaires, la condition doit être réputée accomplie.

A ce titre, ils rappellent que la promesse de vente prévoit que « toute demande non conforme entrainera la réalisation fictive de la condition suspensive » et que les documents communiqués au titre du rejet du financement, provenant de la BANQUE POPULAIRE du 22 octobre 2021 et de la CAISSE D’EPARGNE ILE-DE-FRANCE du 30 novembre 2021, ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse de vente, car portant sur des demandes de prêts d’un montant supérieur. Ils ajoutent que nonobstant le recours à un courtier en financement, le bénéficiaire doit justifier de l’accomplissement de diligences permettant la réalisation de la condition suspensive.

En réponse à l’argumentation adverse, ils indiquent en premier lieu, que la conclusion du mandat d’intermédiation est intervenue le 1er septembre 2021, soit avant la signature de la promesse de vente, sans mention du montant du prêt à solliciter, et que Madame [C] ne justifie pas d’avoir transmis les éléments de la promesse au courtier. Ils relèvent qu’elle a indiqué sa renonciation à l’acquisition avant le délai de réalisation de la promesse alors qu’elle aurait pu solliciter de nouveaux financements ou corriger les demandes effectuées, ce qui écarte toute bonne foi.

En second lieu, ils soulignent que les termes de la promesse de vente sont clairs et non équivoques, sans besoin d’interprétation, et que la démonstration d’une faute n’est pas nécessaire, ce qui résulte de la nature de l’indemnité d’immobilisation, constituant l’indemnisation forfaitaire du promettant qui ne peut disposer du bien durant le délai fixé dans la promesse. Ils relèvent qu’il n’y a pas d’indépendance entre la levée de l’option et l’absence de signature de l’acte authentique, les conditions apparaissant dans le paragraphe des conditions suspensives et non des réserves. Ils estiment qu’il n’y a pas de différence de traitement entre la partie de l’indemnité d’occupation séquestrée et le surplus, les stipulations de l’acte étant parfaitement claires et la jurisprudence citée visant une situation contractuelle différente. Enfin, ils ajoutent que l’indemnité d’immobilisation destinée à rémunérer le promettant qui s’est interdit de disposer du bien pendant le délai d’option n’est pas assimilable à une clause pénale et n’est donc pas réductible par le juge.

Madame [C] demande au tribunal, à titre principal de débouter les demandeurs de leurs demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation, à titre subsidiaire, de les débouter de la demande au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, et à titre infiniment subsidiaire de réduire le montant du solde de l’indemnité contractuelle, laquelle constitue une clause pénale

Elle rappelle d’abord que s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, elle disposait d’un droit d’opter qu’elle pouvait exercer librement jusqu’au 29 décembre 2021, et qu’en l’absence de levée de l’option, ce dont elle a prévenu les promettants dès le 10 décembre 2021, la promesse est devenue caduque. Elle soutient que la condition suspensive s’inscrit dans un paragraphe « réserves », et ne concerne que la réalisation de la vente, après une levée d’option. Elle estime par ailleurs que conformément aux articles 12 du code de procédure civile et 1188 du code civil, la clause sur l’indemnité d’immobilisation doit s’interpréter selon la commune intention des parties, ou dans le sens qui serait donné par une personne raisonnable, si bien que l’acte comprend en réalité deux indemnités de 22 500 euros avec des régimes différents, les 22 500 euros séquestrés correspondant à l’indemnité d’immobilisation et la deuxième partie constituant une clause pénale.

A titre principal, elle estime que les demandes doivent être rejetées, invoquant une confusion entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente et une confusion entre faculté d’option et condition suspensive de paiement.

Elle explique, d’une part, qu’il n’est pas démontré qu’elle a commis une faute dans la recherche de financements et empêché l’accomplissement de la condition, et d’autre part, que la condition n’a vocation à s’appliquer qu’au paiement du prix de vente, pour la réalisation de l’acte authentique, soit le cas d’une levée d’option non suivie de réalisation en raison de l’absence de financement, mais pas pour la seule levée de l’option, pour laquelle l’existence d’une faute dans les conditions du financement est indifférente. Elle estime que la clause sur l’indemnité d’immobilisation, mal rédigée, est en réalité une clause pénale faite pour sanctionner le défaut de levée d’option, et qu’en l’absence de levée de l’option, elle ne s’applique pas.

A titre subsidiaire, si le tribunal estime que la clause est claire, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de la condition suspensive au sens de l’article 1304-3 du code civil. Elle précise qu’elle voulait financer l’opération à hauteur de 160 000 euros sur ses fonds personnels, 200 000 euros par un prêt relais dans l’attente de la vente de son appartement et 140 000 euros par un prêt immobilier. Elle indique qu’elle pensait que les refus opposés par les banques correspondaient à ses souhaits de financement, et que c’est le courtier qui a empêché l’accomplissement de la condition en présentant des demandes de financement différentes, si bien que les demandeurs doivent être déboutés de leur demande au titre de la totalité de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient ensuite que le solde de l’indemnité n’est pas dû en raison de la caducité de la promesse de vente consécutive à l’absence de levée de l’option, et la non-réalisation de la condition suspensive. Elle invoque sur ce point des décisions rendues par la cour d’appel de Lyon le 23 novembre 2021 et la Cour de cassation le 30 mars 2023 et estime que le solde de l’indemnité d’immobilisation n’a pas à être versé, ne concernant que le cas de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et la levée de l’option.

Elle estime que le solde de l’indemnité n’est pas dû en raison de son caractère de clause pénale, sanctionnant le choix de ne pas lever l’option, qui doit être considérée comme nulle, non avenue et inapplicable.

A titre très subsidiaire, elle estime que conformément à l’article 1235-1 du code civil, la pénalité excessive doit être réduite, au regard des circonstances, s’agissant de cinq indivisaires qui n’attendaient pas la vente en vue de se reloger, de la courte durée de l’indisponibilité et de la vente du bien finalement intervenue le 19 mai 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter le montant de la pénalité prévue au contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 14 septembre 2021, les consorts [T], promettants, ont conféré à la bénéficiaire, Madame [C], la faculté d’acquérir le bien immobilier, celle-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2021 à seize heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive d’obtention de prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— prêt relais d’un montant maximal 200 000 euros, d’une durée maximale d’un an renouvelable, avec un taux d’intérêt de 1 % hors assurance ;

— prêt immobilier d’un montant maximal de 140 000 euros pour une durée maximale de 15 années au taux d’intérêts de 1,20 % hors assurance.

L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt à ces conditions au plus tard le 10 décembre 2021.

Il est précisé en outre que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. » et que le bénéficiaire devra justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques prévues, en cas de non obtention du financement.

Par ailleurs, il est mentionné dans la clause « Carence », que si le bénéficiaire n’a pas levé l’option ou signé l’acte de vente dans le délai, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse, sans besoin d’une mise en demeure, le promettant pouvant alors disposer du bien.

Il est enfin prévu à la clause « indemnité d’immobilisation », la fixation d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 45 000 euros.

Sur cette somme, il est stipulé, d’une part, le versement au plus tard le 24 septembre 2021 de 22 500 euros entre les mains du notaire du promettant, qui, soit s’imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente, soit, sera restituée au bénéficiaire « dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes », soit sera versée et restera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées ».

D’autre part, il est prévu que le surplus de l’indemnité d’immobilisation de 22 500 euros sera versé au promettant huit jours après l’expiration du délai de réalisation, « pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

Il convient, à titre liminaire, de relever que les clauses de la promesse de vente relatives à la condition suspensive et à l’indemnité d’immobilisation, telles qu’elles viennent d’être rappelées, sont claires et précises, si bien que conformément à l’article 1192 du code civil, elles ne peuvent, à peine de dénaturation, être interprétées par le juge.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne prévoit pas deux indemnités distinctes, mais vise une indemnité forfaitaire de 45 000 euros, et, si son sort est défini en deux temps, c’est uniquement car la première moitié de l’indemnité est versée au moment de la signature de la promesse de vente, si bien qu’il y a lieu de déterminer si cette somme est conservée ou restituée, alors que la deuxième moitié de l’indemnité n’est versée qu’après l’expiration du délai, en cas de non-réalisation de la promesse, si bien qu’il y a lieu de déterminer si elle doit être versée ou non.

Il sera donc fait application des clauses claires et précises du contrat.

En premier lieu, il est constant que Madame [C] n’a pas levé l’option.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente est donc devenue caduque.

Toutefois, contrairement à ce qu’indique Madame [C], le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend de la réalisation ou non de la condition suspensive.

La première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, mais est conservée par le promettant, si toutes les conditions suspensives sont réalisées. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées.

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00489 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYROO

Il ressort des pièces communiquées que Madame [C] n’a pas obtenu le financement dans le délai prévu dans la promesse de vente. La condition d’obtention des prêts ne s’est donc pas réalisée.

Cependant, la promesse de vente, qui reprend les dispositions légales en vigueur, prévoit que toute demande de financement non conforme aux stipulations contractuelles entrainera la réalisation fictive de la condition, c’est-à-dire que la condition sera réputée accomplie.

Or, Madame [C] a fait parvenir deux refus de prêt, l’un de la SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS , en date du 22 octobre 2021, refusant un financement d’un montant de « 139 000 euros relais + 311 000 euros » d’une durée de « 12 Mois + 168 mois », et l’autre de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE Ile-de-France du 30 novembre 2021, refusant un financement de « relais habitat différé total » de 320 000 euros de 12 mois au taux de 0,8% et « primo sans différé » de 304 848,91 euros de 180 mois au taux de 0,8%.

Force est de constater que ces deux refus portent sur des prêts de montants supérieurs aux montants maximaux mentionnés dans la promesse de vente qui prévoyait un prêt relais de 200 000 euros et un prêt immobilier de 140 000 euros.

Il n’est pas justifié que Madame [C] a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’elle a respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente, la condition suspensive d’obtention de prêts est réputée réalisée.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, Madame [C] est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros.

Par ailleurs, la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution par le bénéficiaire d’une obligation contractuelle, dès lors qu’il n’a aucune obligation de lever l’option et de réaliser la vente, mais indemnise de façon forfaitaire le préjudice du promettant résultant de l’immobilisation de son bien durant la promesse et constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant cette période.

Cette clause ne saurait dès lors être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil précité, et n’est donc pas susceptible de réduction par le juge.

Il s’ensuit, d’une part, que l’existence d’une faute du bénéficiaire ou d’un préjudice du promettant est indifférente pour l’application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, et d’autre part, qu’il n’y a pas lieu de réduire son montant.

En conséquence, Madame [C] est obligée au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 45 000 euros.

Il convient de l’autoriser à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée de 22 500 euros au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du notaire du promettant ou tout autre notaire qui détiendrait les fonds, et de la condamner à payer aux consorts [T] la somme de 22 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes de Madame [C] aux fins de garantie de la SARL LGMH FINANCE

Madame [C] demande la condamnation de la SARL LGMH FINANCE à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Elle explique avoir donné mandat à la SARL LGMLH FIBANCE, courtier de rechercher pour son compte un financement en vue de l’acquisition de l’appartement situé [Adresse 12] à [Localité 17].

Elle soutient qu’en ne sollicitant pas un montage financier conforme aux prescriptions de la promesse unilatérale de vente, la SARL LGMH FINANCE a engagé sa responsabilité contractuelle. A ce titre, elle indique que les établissements bancaires n’ont pas tenu compte du montant de son apport personnel de 160 000 euros, ce qui a justifié les refus de financement opposés, alors que la SARL LGMH FINANCE, professionnel de l’intermédiation en opérations de banque, aurait dû faire rectifier cette situation pour la faire correspondre aux prescriptions de la promesse de vente. Elle ajoute que le mandataire, qui a poursuivi des recherches sans tenir compte de la clause de la promesse de vente, en sachant que ces recherches seraient vaines par rapport au projet de financement, a manqué à son obligation de moyen de diligence, prudence, conseil et mise en garde, le courrier du 27 janvier 2022, postérieur à l’expiration de la promesse étant tardif.

Elle indique que le préjudice subi résulte de la perte de chance de renoncer au bénéfice de la promesse, d’obtenir la modification ou la prorogation de la promesse et d’échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation, ce qui justifie sa condamnation à la garantir du paiement de cette indemnité.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique que la SARL LGMH FINANCE disposait de l’ensemble des informations relatives à l’achat et à l’opération, ce qui ressort des échanges entre eux dès le mois de juillet 2021, mentionnant pour certains la perspective de signature d’un compromis, pour d’autres les délais fixés dans la promesse. Elle ajoute que l’existence d’un mandat non exclusif est indifférente à l’exécution de ses obligations par la SARL LGMH FINANCE, qui connaissait tous les éléments. Enfin, elle souligne que la SARL LGMH FINANCE aurait dû alerter sa cliente sur les risques encourus en raison du fait que les fonds disponibles étaient d’un montant inférieur à ce qui était prévu.

La SARL LGMH FINANCE conclut au rejet de ces demandes.

Elle indique qu’elle a été chargée par Madame [C] de rechercher un financement bancaire selon des caractéristiques déterminées par les mandats d’intermédiation en opération de banque et services de paiement en date du 1er septembre 2021 complété par mandat du 7 septembre 2021 et qu’elle a exécuté sa mission telle que fixée par le cadre des deux mandats.

Elle précise ensuite que son activité consiste à l’intermédiaire en opérations de banque telle que définie à l’article L519-1 du code monétaire et financier, et que les relations contractuelles avec les clients sont régies selon les règles du mandat aux termes des articles 1984 et suivants du code civil.

Elle indique que les mandats visent une acquisition d’un coût de 507 920 euros et des financements à hauteur de 415 000 euros dont 200 000 euros en prêt immobilier et 215 000 euros en prêt relais, qui ne correspondent pas aux mentions de la promesse de vente. Elle précise que la promesse ne contenait pas le montant des fonds propres destinés à financer l’acquisition alors que Madame [C] a, à la même période, remboursé un prêt personnel auprès de la SA HSBC, ce qui a diminué ses fonds disponibles à environ 74 000 euros pour une opération d’un coût total de 534 856,70 euros, si bien que le montant total en principal des prêts devait être nécessairement supérieur aux montants mentionnés dans la promesse. Elle indique que Madame [C] avait donné son accord sur les propositions de financement des établissements bancaires.

Elle rappelle qu’elle n’avait pas pour mission d’élaborer un plan de financement, qui avait été établi par Madame [C] seule, et qu’il n’est pas démontré qu’elle a été informée du recours à des prêts d’un montant finalement inférieur dans la promesse. Elle ajoute qu’il appartenait à Madame [C] de déposer des demandes de financement correspondant aux mentions de la promesse de vente dès lors qu’elle n’avait pas mandaté la SARL LBMH FINANCE à hauteur de ces montants.

Elle estime ainsi qu’elle n’est pas à l’origine d’une perte de chance d’obtenir un financement et qu’il n’y a aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et une quelconque faute dans l’exécution des mandats.

Sur ce,

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article L 519-1 du code monétaire et financier, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation.

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du même code, il répond notamment des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces textes que le mandataire est responsable de toutes fautes ou négligences susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par son mandant, il est tenu d’un devoir de prudence et de diligences et doit effectuer l’ensemble des démarches nécessaires au bon accomplissement de sa mission. Il est par ailleurs soumis à une obligation d’information et de conseil vis à vis de son mandant et doit lui donner une information loyale sur sa gestion.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui invoque l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il appartient au mandant en cas de mauvaise exécution du mandat de rapporter la preuve des fautes de gestion.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des mentions du mandat du 1er septembre 2021, complété le 7 septembre 2021, que la SARL LGMH FINANCE devait rechercher un financement bancaire d’un montant total de 415 000 euros, dont 215 000 euros en prêt relais, en vue de l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 17] d’un cout de 507 920 euros, frais inclus.

Il est constant que la SARL LBMH FINANCE a déposé et instruit, en lien avec sa mandante, des demandes de financement en vue de l’acquisition mentionnée dans le mandat, auprès de plusieurs établissements financiers.

Le montant des prêts mentionnés dans le mandat, de 415 000 euros dont 215 000 euros en prêt relais, était supérieur au montant des prêts mentionnés dans la promesse de vente du 14 septembre 2021, de 340 000 euros dont 200 000 euros en prêt relais.

La promesse de vente est postérieure à la conclusion du mandat et il n’est pas démontré que Madame [C] a ultérieurement communiqué un exemplaire de la promesse de vente à la SARL LGMH FINANCE.

En effet, s’il ressort des échanges de courriers électroniques entre les parties en juillet 2021 puis le 7 septembre 2021, que le mandataire était informé de l’existence d’une promesse de vente à venir, Madame [C] ne justifie pas de l’envoi de l’acte.

Aucun élément ne permet d’établir que la conformité de la demande de financement à la condition suspensive de la promesse de vente, le respect des obligations de Madame [C] découlant de la promesse, ou encore les risques de perte de l’indemnité d’immobilisation sont entrés dans le champ contractuel du mandat.

Il n’est pas non plus démontré que Madame [C] a informé son mandataire que le montant des prêts sollicités dépassait celui prévu dans la promesse de vente. Les échanges ultérieurs font état de l’existence de la promesse et de son délai, mais il n’est jamais mentionné le dépassement des montants fixés dans la promesse.

En conséquence, il ne peut être reproché à la SARL LBMH FINANCE de ne pas avoir sollicité un financement conforme aux prescriptions de la promesse de vente, ou fait rectifier les propositions des établissements bancaires pour s’y conformer.

Madame [C] ne communique aucun élément qui mettrait en évidence d’autres manquements à l’obligation de conseil et de mise en garde, au titre de la poursuite de recherches vaines par rapport au projet de financement, alors que la SARL LGMH FINANCE justifie d’accords de principe pour les financements provenant de la SOCIETE GENERALE le 7 octobre 2021 et de la CAISSE D’EPARGNE le 15 octobre 2021, et qu’elle a informé sa mandante de l’évolution des demandes.

Il découle de ces éléments que Madame [C] ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la SARL LGMH à ses obligations et ne peut imputer à la SARL LGMH FINANCE son impossibilité de justifier de demandes de financement conformes aux stipulations de la promesse, celle-ci étant seule responsable du montant des prêts sollicités figurant au mandat et à la promesse de vente.

En tout état de cause, il n’est pas démontré l’existence d’une perte de chance certaine d’obtenir la prorogation ou modification de la promesse ou d’échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation qui serait imputable à un manquement de la SARL LGMH FINANCE, Madame [C] ne communiquant pas d’éléments relatifs à l’échec de telles demandes, alors qu’elle a signalé sa renonciation au projet dès 10 décembre 2021, soit avant l’expiration de la promesse.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’être garantie de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] aux dépens de l’instance, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL DERBY AVOCATS, représentée par Maitre Samuel CHEVRET, avocat des consorts [T], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des consorts [T] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SARL LGMH FINANCE les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] à payer à la SARL LGMH FINANCE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Décision du 11 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/00489 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYROO

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que Madame [L] [C] est redevable de l’indemnité d’occupation à hauteur de 45 000 euros,

AUTORISE Madame [L] [C] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 22 500 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maitre [A] [E], notaire, ou de tout autre notaire qui aurait reçu le versement en exécution de la promesse de vente du 14 septembre 2021, et sa remise à Monsieur [J], [N], [Z], [V] [T], Madame [M], [R], [V] [T] épouse [P], Madame [I], [V], [B] [T] épouse [F], Monsieur [H], [U], [V] [T] et Madame [B], [X], [V] [T],

CONDAMNE Madame [L] [C] à payer à Monsieur [J], [N], [Z], [V] [T], Madame [M], [R], [V] [T] épouse [P], Madame [I], [V], [B] [T] épouse [F], Monsieur [H], [U], [V] [T] et Madame [B], [X], [V] [T], la somme de 22 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de Madame [L] [C] de garantie de la SARL LGMH FINANCE,

REJETTE la demande de Monsieur [J], [N], [Z], [V] [T], Madame [M], [R], [V] [T] épouse [P], Madame [I], [V], [B] [T] épouse [F], Monsieur [H], [U], [V] [T] et Madame [B], [X], [V] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [C] à payer à la SARL LGMH FINANCE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [C] aux dépens de l’instance,

DIT que la SELARL DERBY AVOCATS, représentée par Maitre Samuel CHEVRET pourra recouvrer directement contre Madame [L] [C] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente