TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/01744 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDEX

Minute 25-

Jugement du :

14 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 14 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Zoulika PALA greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 6] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 06 décembre 2021, à effet du 1er décembre 2021, l’Office public de l’habitat [Localité 6] HABITAT, aux droits duquel vient désormais la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT, société d’économie mixte locale à forme anonyme (ci-après dénommée la SEM [Localité 6] HABITAT) par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation avec effet juridique, comptable et fiscal au 31 décembre 2021, a donné à bail à Monsieur [C] [I] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 191,70 euros outre la somme de 121,38 euros de provision sur charges.

Par assignation en date du 25 avril 2025, la SEM REIMS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS pour :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [C] [I],

— en conséquence,

— ordonner son expulsion du logement et de tous les locaux accessoires, ainsi que de celle de toute personne dans les lieux de son chef, sans délai, à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

— condamner Monsieur [C] [I] à payer à la SEM [Localité 6] HABITAT à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer comme si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libration définitive des lieux,

— condamner Monsieur [C] [I] à verser à la SEM [Localité 6] HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SEM [Localité 6] HABITAT a exposé avoir été informée par son locataire d’une infiltration qui serait venue de sa terrasse ce que le bailleur avait constaté le 14 août 2024 mais que les différentes tentatives de la SEM [Localité 6] HABITAT pour entrer ensuite en contact avec son locataire afin d’identifier le problème et procéder aux travaux de réparation étaient restées vaines.

La SEM [Localité 6] HABITAT précisait que le 18 novembre 2024 elle avait informé son locataire par lettre recommandée avec accusé réception de ce qu’il était tenu de permettre l’accès de son logement pour la réparation et l’exécution des travaux et l’avait mis en demeure de prendre contact avec l’agence du bailleur pour fixer un rendez-vous afin de résoudre le dysfonctionnements le plus rapidement possible.

Elle indiquait que sans réaction du défendeur, elle avait mandaté son huissier de justice lequel avait signifié à Monsieur [C] [I] le 10 décembre 2024 une sommation d’avoir dans un délai maximum de 10 jours à prendre contact avec l’agence SUD et se présenter à l’accueil de cette agence, mais que cependant cette sommation était demeurée sans effet de sorte que la SEM [Localité 6] HABITAT s’était vue autorisée par ordonnance sur requête en date du 02 janvier 2025 à pénétrer dans le logement loué afin de trouver l’origine des désordres, et que le 03 janvier 2025, son huissier de justice qui s’était rendu au domicile de Monsieur [C] [I] afin de procéder à la recherche de fuite avait constaté l’état dégradé du logement lequel souffrait d’un défaut d’entretien permanent.

A l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 septembre 2025, la SEM REIMS HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses prétentions.

Monsieur [C] [I], assigné à étude d’huissier de justice, n’est ni comparant, ni représenté.

En effet, Monsieur [W] [F] s’est présenté à l’audience munis d’un pouvoir de représentration donné par le défendeur.

Cependant, l’article 762 du code de procédure civile dispose que lorsque la représentation par avocat n’est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes.

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par :

— un avocat ;

— leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité -leurs parents ou alliés en ligne directe ;

— leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

— les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.

Le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

Or en l’espèce, Monsieur [W] [F] ne pouvait revendiquer aucune de ces qualités.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 14 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (…).

Ces dispositions sont rappelées dans le bail liant les parties au paragraphe 5-2 « obligations du locataire ».

Il y est par ailleurs stipulé au paragraphe « 6 Clauses générales de location « que le locataire s’engage à respecter les conditions d’usage paisible, de sécurité et de salubrité du logement qu’il occupe et qu’à défaut [Localité 6] HABITAT pourra demander la résiliation du bail.

Les obligations du locataires sont également rappelées au paragraphe 7 du bail «  règlement d’usage paisible, de sécurité et de salubrité » qui précise qu’en signant le règlement intérieur des logements de [Localité 6] HABITAT, le locataire s’engage à respecter les exigences de jouissance du logement dans le respect des règles de sécurité et de salubrité, notamment définies par le règlement sanitaire et départementale de la Marne et que le locataire est informé que les manquements aux obligations dudit règlement intérieur sont de nature à justifier la résiliation du bail par application des articles 1224 et suivants du code civil.

Il est encore précisé dans ce paragraphe que le locataire laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants de [Localité 6] HABITAT sur justification de leur qualité chaque fois que ce sera nécessaire pour la sécurité et la salubrité collectives.

En l’espèce, la SEM [Localité 6] HABITATfait valoir que par courrier recommandé avec accusé réception en date du 18 novembre 2024 elle a mis en demeure Monsieur [C] [I], après lui avoir indiqué qu’elle avait constaté qu’il subissait une infiltration par la terrasse et rappelé les dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, de contacter l’entreprise NUWA en lui donnant le numéro de téléphone et ce dès réception du courrier afin de fixer un rendez-vous et résoudre le dysfonctionnements le plus rapidement possible, lui précisant qu’à défaut sous huitaine, elle se verrait dans l’obligation d’engager une procédure judiciaire à son encontre afin d’obtenir l’ouverture forcée de sa porte.

Si la SEM [Localité 6] HABITAT ne justifie pas de l’envoi de ce courrier à Monsieur [C] [I], elle lui a encore adressé par voie d’huissier de justice une sommation aux mêmes fins le 10 décembre 2024.

Il n’apparaît pas que cette sommation ait été suivie d’effet par le locataire contraignant le bailleur à présenter requête au juge des contentieux de la protection afin de pouvoir pénétrer dans les lieux.

Le procès verbal de constat établi ensuite le 23 janvier 2025 par Maître [O], huissier de justice à [Localité 6], décrit les lieux occupés par Monsieur [C] [I] « presque totalement inaccessibles et il faut enjamber de nombreux objets pour tenter de s’y frayer un chemin tant vers la cuisine que le séjour ou la salle de bains.

Les toilettes sont par ailleurs presqu’inaccessibles dans la mesure où il faut enjamber environ 80 cm d’encombrants pour tenter d’y mettre un pied ; la cuvette est au demeurant infecte et bouchée ».

L’huissier note encore « la présence de nombreuses traces de fuites ou d’écoulements au plafond de l’entrée, aux confins des toilettes, du séchoir et de la cuisine sur la droite. L’évier est totalement encombré et seule la cuve est à peu près vide mais il est extrêmement difficile de s’en approcher ».

Suite à la recherche de fuite effectuée, il est relevé par l’huissier que de l’eau commence à couler dans le séchoir qui donne dans l’entrée du logement et que celui-ci est totalement encombré d’objets divers et hétéroclites tels que des étais de chantier.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations un manque d’hygiène évident de la part du locataire et un manquement grave à son obligation d’entretenir de manière courante son logement mettant le locataire en totale contravention avec les dispositions légales et conventionnelles ci-dessus rappelées.

En outre l’encombrement particulier du logement pourrait constituer un obstacle grave en cas de nécessité d’une intervention rapide des pompiers à pénétrer dans les lieux.

De plus, ce défaut d’entretien est susceptible de favoriser la prolifération de nuisibles dans les logements voisins de l’immeuble.

La SEM [Localité 6] HABITAT apparaît donc bien fondée en sa prétention et la résiliation du bail sera en conséquence prononcée aux torts exclusifs de Monsieur [C] [I].

L’expulsion de ce dernier sera dès lors prononcée avec toutes ses conséquence de droit dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [C] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter de la présente décision et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [I], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment les frais de l’assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SEM [Localité 6] HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [C] [I] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 06 décembre 2021 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT aux droits duquel vient désormais la SEM [Localité 6] HABITAT, et Monsieur [C] [I] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [C] [I] ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEM [Localité 6] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à la SEM [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment les frais de l’assignation  ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à la SEM [Localité 6] HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge