TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E73V

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Marine NIMAL avocat au barreau de REIMS

Madame [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 25 octobre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) comprenant un box en sous-sol sis [Adresse 5] dans la même ville moyennant un loyer mensuel révisable de 755,41 euros, outre une provision pour charges générales de 123,40 euros par mois et une provision mensuelle pour charges du garage de 1,62 euros.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 pour un montant en principal de 5553,31 euros.

Par actes de commissaire de justice en date respective des 27 et 29 novembre 2024, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] au paiement de :

— la somme de 7487,85 euros pour loyers et charges dues au 31 octobre 2024 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que les défendeurs ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 25 septembre 2024.

À l’audience du 12 mai 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précises que la dette locative s’élève désormais à la somme de 13 453,59 euros. La bailleresse indique que Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] n’ont effectué aucun versement depuis le mois de mai 2024 et que Monsieur [X] [P] n’a jamais donné congé. En conséquence, elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [P], représenté par son conseil, indique qu’il n’habite plus dans le logement depuis le 10 mai 2024. Il affirme avoir réglé tous les mois à Madame [F] [Z], la moitié du loyer.

Madame [F] [Z], comparant en personne, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tout en indiquant qu’elle va demander un logement plus petit dès lors que son conjoint ne vit plus avec elle. Elle indique avoir fait l’objet de violences conjugales et conteste que Monsieur [X] [P] lui ait réglé la moitié des loyers. Elle précise percevoir un revenu mensuel de 2600 € et avoir sa fille de 13 ans en garde alternée.

Le rapport d’enquête sociale dont il a été fait lecture à l’audience, relève que les locataires ne se sont pas manifestés auprès du service malgré une convocation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations en date des 27 et 29 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 5553,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

D’après l’article 25 – 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023, le locataire peut donner congé au bailleur à tout moment sous réserve d’un délai de préavis d’un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le bail contient une clause de solidarité, le concubin qui quitte le logement reste redevable du loyer et des charges dus pendant les 6 mois qui suivent la date de fin de son préavis. En tout état de cause, le congé donné par un simple mail n’est pas valable.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] produit uniquement un mail en date du 13 mai 2024 adressé à la bailleresse indiquant qu’il n’habite plus dans le logement et que Madame [F] [Z] a reçu tous les mois la moitié du loyer correspondant à sa part. Ce simple mail ne saurait être considéré comme un congé valide dès lors qu’il n’a pas été notifié par lettre recommandée ni signifié par commissaire de justice ou remise en main propre de sorte que Monsieur [X] [P] reste redevable des loyers dus à ce jour.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] restaient devoir la somme de 13 453,59 euros à la date du 6 mai 2025, une clause de solidarité figurant au contrat.

Les défendeurs ne contestent pas le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 5553,31 euros à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, PLURIAL NOVILIA s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

L’examen du relevé de compte démontre par ailleurs que les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de mai 2024.

Ils n’ont donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils ne sont pas éligibles aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Compte tenu du montant de l’arriéré locatif, Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler la dette locative dans le délai légal de 2 ans, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer de sorte qu’il n’y a pas davantage lieu de leur octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA d’une part et Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2]) comprenant un box en sous-sol sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] et celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 13 453,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 5553,31 euros à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [F] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge