TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02749 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FYC

Minute : 26/00064

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [X] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [O] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Janvier 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [X] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 19 Décembre 2025 présidée par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [T] [J], auditeur de justice, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 octobre 2020, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à Mme [O] [N] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 328,95 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à Mme [O] [N], par exploit de commissaire de justice du 13 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 410,27 € et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 décembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

ordonner l’expulsion de Mme [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [O] [N] à payer :

la somme provisionnelle de 7 930,68 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 17 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 octobre 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [O] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [O] [N], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

Invitée à transmettre en délibéré une attestation d’assurance, Mme [O] [N] n’y a pas déféré.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 29 décembre 2025, Est Ensemble Habitat a adressé un décompte actualisé de sa créance faisant état du paiement d’une somme de 178 euros le jour de l’audience.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 octobre 2020 que Mme [O] [N] doit payer un loyer d’un montant de 328,95 € hors charges. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 596,58 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [O] [N] restait devoir la somme de 7 752,68 € euros à la date du 19 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (frais de non-réponse à l’enquête sociale du bailleur), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 714,58 €, arrêtée au 19 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 7 714,58 €, arrêtée au 19 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 473,10 € à compter du 13 novembre 2024, sur la somme de 1 291,34 € à compter du 30 octobre 2025 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2020 contient une telle clause résolutoire.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance habitation visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme [O] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [O] [N] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 14 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 octobre 2020.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026, terme de décembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 décembre 2024, 00 heure, au 31 décembre 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la défenderesse ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience de sorte qu’elle ne peut prétendre à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 novembre 2024 et de l’assignation en date du 30 octobre 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2020 entre Est Ensemble Habitat et Mme [O] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 7 714,58 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 473,10 € à compter du 13 novembre 2024, sur la somme de 1 291,34 € à compter du 30 octobre 2025, sur le surplus à compter du 23 janvier 2026 ;

DEBOUTE Mme [O] [N] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [O] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 janvier 2026, terme de décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 11] le 23 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION