Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 25 août 2025, n° 25/01249

TJ Reims 25 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'absence de paiement des loyers et de la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire devait effectivement la somme réclamée, qui a été prouvée par des documents.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure, condamnant le locataire à les rembourser.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 25 août 2025, n° 25/01249
Numéro(s) :	25/01249
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. PLURIAL NOVILIA agissant, son représentant légal

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/01249 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCEC

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 septembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA) a donné à bail à Monsieur [U] [I] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 423,96 euros, outre une somme de 32,63 euros par mois au titre de la provision pour charges générales.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023 pour un montant en principal de 1406,90 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 21 février 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [U] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2022 et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Monsieur [U] [I] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement de :

— la somme de 2217,44 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [U] [I] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 mai 2023.

A l’audience du 23 juin 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4077,13 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement au motif que le locataire n’a procédé à aucun règlement depuis mars 2025.

Monsieur [U] [I], cité à étude, n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier, reçu au greffe le 16 juin 2025 et dont il a été fait lecture à l’audience, relève que le locataire ne s’est pas manifesté malgré un courrier de mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 8 mai 2023, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 21 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 1406,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2023.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [U] [I] restait devoir la somme de 4077,13 euros à la date du 16 juin 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1406,90 euros à compter du 4 mai 2023 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Monsieur [U] [I] ne s’est pas présenté à l’audience. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

L’examen du relevé de compte démontre par ailleurs que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2025.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions relatives aux effets suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de son absence à l’audience, Monsieur [U] [I] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Monsieur [U] [I] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [U] [I] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 16 septembre 2022 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [U] [I] concernant le logement situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 5 juillet 2023;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [U] [I] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 4077,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 juin 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1406,90 euros à compter du commandement de payer en date du 4 mai 2023 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge