TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/03341 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGUQ

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR :

SEM [Localité 6] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Madame [R] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne

Madame [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 31 mars 2021 à effet du 2 avril 2021, l’OPH [Localité 6] habitat [Localité 5]-Ardenne, a consenti à Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 480,93 euros outre les charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement lors de leur entrée dans les lieux.

L’OPH [Localité 6] habitat a été absorbé par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation par la société d’économie mixte (SEM) [Localité 6] HABITAT avec effets juridiques au 31 décembre 2021.

Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] ont donné congé par courrier reçu le 31 octobre 2023.

Un état des lieux de sortie a été signé par les parties le 23 janvier 2024 fixant le montant des sommes dues à 6291,11 € correspondant pour 952,95 € à des réparations locatives, pour 5 € à la facturation d’une clé/badge et pour le surplus aux loyers restant dûs pour la période de juin 2023 à janvier 2024.

Au terme d’une lettre recommandée en date du 11 octobre 2024, Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] ont été mis en demeure de régler cette somme.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] à comparaître devant la juridiction de céans afin de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 6291,11 € au titre de loyers, charges et réparations locatives ainsi qu’une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 24 novembre 2025, la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT, dûment représentée, sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 6291,11 euros au titre du compte de sortie.

Monsieur [F] [V], présent à l’audience, conteste les sommes dues notamment le montant des charges indiquant qu’il ne disposait pas de décompte lors de l’état des lieux de sortie. Il indique n’avoir aucune ressource tandis que son épouse enseignante, perçoit un salaire de 2000 € par mois. Il sollicite des délais de paiement indiquant pouvoir régler une somme mensuelle de 200 €.

Madame [Z] [V], citée à étude, n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ce et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT produit un bail signé ainsi qu’un décompte des sommes dues en date du 16 février 2024 faisant apparaître un arriéré locatif des loyers dus entre juin 2023 et janvier 2024 pour un montant total de 5457,79 €, somme à laquelle doit s’ajouter la régularisation des charges dues pour un montant de 356,30 € soit une somme totale de 5814,09 €.

Monsieur [F] [V] conteste le montant des charges dues pour 356,30 € sans apporter aucune explication sur une éventuelle erreur se contentant d’affirmer qu’il ne disposait pas du montant des charges lors de l’état des lieux de sortie. Toutefois, il est incontestable que la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT ne pouvait produire aucun document concernant la régularisation des charges dont le calcul n’était pas définitif à la date de sortie d’état des lieux des locataires le 23 janvier 2024. la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT produit à l’audience un décompte définitif des charges dont il n’est pas démontré qu’il contient des erreurs.

Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5814,09 € au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du jugement, une clause de solidarité figurant au contrat de bail.

Sur les réparations locatives.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à user de la chose louée “raisonnablement” et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du code civil dispose: “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

L’article 1731 du Code civil indique que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du débiteur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »

Il doit également « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit la liste des réparations locatives.

Il convient de préciser que ledit décret prévoit, au titre des plafonds, murs intérieurs et cloisons le maintien en état de propreté. Si ce texte doit s’interpréter comme l’obligation pour le locataire de remettre en état des peintures et autres revêtements, notamment en cas de taches, il n’est toutefois pas tenu de la remise à neuf des locaux. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables et au preneur, à l’exclusion de la vétusté. Ainsi, l’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis un certain temps et leur remise en état peut ainsi parfois incomber au bailleur, eu égard à la durée de la location.

En l’espèce, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie contradictoire effectué le 23 janvier 2024 et signé par Madame [Z] [V], laisse apparaître que la peinture des murs et du plafond de la cuisine est défraîchie, que le papier peint du dégagement est arraché, que la chaînette du bouchon de l’évier est cassée, que le joint de la baignoire est noir à plusieurs endroits, que les plinthes de la salle de bain sont écaillées, que le papier peint de la salle de séjour est arraché, que le revêtement mural des chambres 2,3 et 4 présente des tâches.

Il est également noté qu’une seule clé de boite aux lettres a été rendue lors du départ des locataires alors que 2 clés leur avaient été remises.

Au titre du chiffrage des désordres que la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT impute à Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V], elle produit des factures compatibles avec les dégradations constatées bien supérieures au montant réclamé.

La société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT sollicite la somme de 957,95 €. Il conviendra donc de retenir ce montant tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie en date du 23 janvier 2024, signé par Madame [Z] [V] mais dont il convient de déduire la somme de 480,93 € au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] seront solidairement condamnés à payer à la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT la somme totale de 477,02 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années maximum, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des faibles ressources dont bénéficie le couple, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] qui succombent, doivent supporter les dépens.

La société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT n’étant pas assistée d’un avocat dans le cadre de cette procédure, elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] à payer à la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT la somme de 477,02 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] à payer à la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT la somme de 5814,09 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 23 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 260 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE la société d’économie mixte [Localité 6] HABITAT de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [V] et Madame [Z] [V] in solidum aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire.

La greffière La juge