TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

POLE CIVIL

N° RG 25/02082 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDSO

Syndicat SDC [Adresse 1]

[X] [U] épouse [Q]

[E] [H]

[V] [B]

[K] [Z]

[I] [D]

[F] [A]

[E] [M], [S], [L] [O]

[N] [P], [T] [W]

[C] [J], [R] [S] épouse [W]

S.C.I. ST CHAUMONT IMMOBILIER

[Y] [G], [L] [KA]

[DQ] [WY] épouse [KA]

[ZE] [EC]

[NU] [Q]

C/

S.A.S. PLURIAL PROMOTION

S.A. PLURIAL NOVILIA

République française

Au nom du peuple français

ORDONNANCE SUR INCIDENT EN DATE DU 08 JUIN 2026

ENTRE :

SDC [Adresse 1] représenté par son syndic Maître [CH] [LB], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [E] [M], [S], [L] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [N] [P], [T] [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [C] [J], [R] [S] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

S.C.I. ST CHAUMONT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [Y] [G], [L] [KA]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [DQ] [WY] épouse [KA]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [ZE] [EC]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [NU] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [X] [U] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [E] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [V] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [F] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas SENS-SALIS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Demandeurs au principal

Défendeurs à l’incident

ET :

S.A.S. PLURIAL PROMOTION

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

Défenderesse au principal

Demanderesse à l’incident

***

Nous, Benoit LEVE, vice-président, juge de la mise en état, assistée de Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries à l’audience publique le 28 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, et ce jour, la décision suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Monsieur [E] [O], Monsieur [N] [W], Madame [C] [W] née [S], la SCI ST CHAUMONT IMMOBILIER, Monsieur [Y] [KA], Madame [DQ] [KA] née [WY], Madame [ZE] [EC], Monsieur [NU] [Q], Madame [X] [Q] née [U], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [B], Monsieur [K] [Z], Monsieur [I] [D], et Madame [F] [A], ont fait assigner la SAS PLURIAL PROMOTION et la SA PLURIAL NOVILIA devant le tribunal judiciaire de Reims, à qui ils demandent, de :

— Annuler la servitude de passage, dans l’acte du 13 novembre 2017 au profit des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et s’exerçant sur la parcelle [Cadastre 3] ;

— Ordonner la publicité du jugement à intervenir en marge de l’acte du 13 novembre 2017 ;

— Condamner in solidum les défenderesses à procéder aux travaux de mise en conformité en bouchant le passage entre les parkings souterrains du SDC INTEMPORELLE et de la Société PLURIAL NOVILIA et en effectuant tous les travaux annexes nécessaires dans un délai à fixer et sous astreinte, passé le dit délai, de 5.000 € par jour de retard ;

— Condamner solidairement les défenderesses à payer, à titre de dommages intérêts, au SDC l’INTEMPORELLE 24.000 € et à chacun des copropriétaires requérants la somme de 6.000 € ;

— Juger que la Société PLURIAL PROMOTION a manqué à son obligation de délivrance, s’agissant de la compensation de la perte de la surface de la « PERGOLA », soit 137m2

— Juger qu’en application de l’article 1599 du Code Civil et compte tenu de l’ignorance des requérants, il y a lieu à des dommages intérêts,

— Condamner la Société PLURIAL PROMOTION au paiement au SDC l’INTEMPORELLE d’une somme de 116.450 € à titre de dommages intérêts.

— Condamner Dans tous les cas, solidairement les Sociétés PLURIAL NOVILA et PLURIAL PROMOTION au paiement au SDC L’INTEMPORELLE d’une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique en date du 1er avril 2026, la SAS PLURIAL PROMOTION et la SAS PLURIAL NOVILIA demandent au Juge de la mise en état, de :

— Constater que la demande présentée par les demandeurs en nullité de la servitude de passage est prescrite, comme étant engagée plus de 5 ans après la signature des actes authentiques ;

— Juger en toutes hypothèse que les demandes de nullité de la servitude de passage présentées par Madame [ZE] [EC], Monsieur [NU] [Q], Madame [X] [Q] née [U], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [B], Monsieur [K] [Z], Monsieur [I] [D] et Madame [F] [EK] sont prescrites, compte tenu de la date d’acquisition notariée, et de leurs demandes présentées devant le Tribunal, en nullité ;

— Juger, également, que la demande relative à la compensation de la perte de surface de LA PERGOLA et la demande de dommages et intérêts afférente sont prescrites, compte tenu, du délai de 5 ans expiré au jour de l’assignation en date du 23 juin 2025.

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], résidence " [Etablissement 1] ", à payer à PLURIAL NOVILIA et PLURIAL PROMOTION la somme de 1.000 € au titre des frais irrépéitbles ;

— Condamner Monsieur [E] [O], Monsieur [N] [W], Madame [C] [S] épouse [W], la SCI SAINT CHAUMONT IMMOBILIER, Monsieur [Y] [KA], Madame [GE] [WY] épouse [KA], Madame [ZE] [EC], Monsieur [NU] [Q], Madame [X] [U] épouse [Q], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [B], Monsieur [K] [Z], Monsieur [I] [D], Madame [F] [A], chacun, à payer aux sociétés PLURIAL NOVILIA et PLURIAL PROMOTION la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ;

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique en date du 27 avril 2026, les demandeurs sollicitent du Juge de la mise en état, de :

— Débouter la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA de leur fin de non-recevoir ;

— Juger recevables les requérants en leurs demandes ;

— Condamner in solidum la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA à payer une somme de 1.000 euros à chacun des requérants au principal ;

— Condamner in solidum la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA à payer d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’incident.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se réferer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident du 28 avril 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la servitude réelle

La SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA concluent en premier lieu à l’irrecevabilité de la demande tendant à voir annuler la servitude de passage conventionnellement instituée à raison de la prescription de l’article 2224 du Code civil.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que la servitude a été instituée par acte authentique dressé par M^e MOBUCHON en date du 13 novembre 2017 ; qu’en outre, les demandeurs ont eu connaissance de ladite servitude entre le 13 décembre 2017, et le 14 janvier 2019, dès lors qu’elle était expressément mentionnée dans les actes de vente ; qu’en conséquence, le délai de cinq ans a commencé à courir à cette date, de sorte que le délai de prescription était acquis lors de la délivrance de l’assignation.

Les demandeurs font valoir au contraire que leurs demandes ne sont pas prescrites pour être soumises au délai de prescription trentenaire applicable aux actions réelles prévues par l’article 2227 du code civil.

Selon l’ article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En vertu de l’ article 687 du même code, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

La servitude étant définie par rapport à un fonds, l’action tendant à voir annuler la servitude, distincte de l’action visant à voir annuler la convention qui l’a instituée, porte sur l’existence de droits réels sur la propriété d’un bien; qu’en conséquence, elle constitue une action réelle échappant au délai de prescription quinquennal de droit commun prévu par l’article 2224 du code civil en matière de nullité d’ un acte juridique, pour relever du délai de prescription trentenaire prévu par l’article 2227 du code civil.

Il s’ensuit que les demandeurs, qui sollicitent l’annulation de la servitude et non celle de la convention qui en est à l’origine, ne sont pas prescrit au regard du délai de prescription institué par l’article 2227 du Code civil applicable au cas d’espèce.

Par suite, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

2. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action portant sur la perte de surface de la PERGOLA

La SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA concluent en second lieu à l’irrecevabilité des demandes indemnitaires découlant de la perte de la PERGOLA, soit 137 m2, et ce à raison de la prescription de l’article 2224 du Code civil.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que cette demande relève du délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil, et que son point de départ et celle de la connaissance des faits du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires.

Elles ajoutent que ce point de départ peut être fixé à la date de réception des travaux par le promoteur constructeur en date du 30 novembre 2018, et s’agissant des copropriétaires, par la signature du procès-verbal de livraison à partir du 22 novembre 2018.

Par ailleurs, il est de droit constant que par application des articles 1353 et 2224 du Code civil, la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

Les demandeurs font valoir quant à eux qu’ils n’ont pu avoir connaissance de ces faits qu’à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire ; qu’en outre, les travaux sur l’assise foncière ont tardé de plusieurs années après la prise de possession.

Or, au cas d’espèce, force est de constater que les parties ne produisent aux débats aucun élément justificatif permettant de départager les parties sur ce point, de sorte que le juge de la mise en état est dans l’incapacité de pouvoir déterminer le point de départ du délai de prescription par application de l’article 2224 du Code civil.

Ceci étant rappelé, il est donc constaté que la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA, sur qui repose spécifiquement la charge de la preuve et le risque qui s’y rapporte, succombent à la charge de la preuve.

Par suite, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevé de ce chef.

3. Sur la demande indemnitaire pour incident abusif

Les demandeurs sollicitent reconventionnellement la condamnation de la SAS PLURIAL PROMOTION et de la SA PLURIAL NOVILIA à leur verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts à raison du caractère abusif de l’incident soulevé.

Il est de droit constant que le droit d’ester en justice est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’en cas d’intention malveillante d’abus manifeste ou de légèreté blâmable ; qu’en outre, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient aux demandeurs d’établir la réalité de l’abus dont ils allèguent l’existence, ainsi que le préjudice qui en découle.

Or, au cas d’espèce, il apparaît que les circonstances du cas d’espèce ne permettent pas de caractériser un tel abus, lequel ne peut se déduire du seul échec en ses prétentions des demandeurs à l’incident.

Par ailleurs, il est constaté que les demandeurs ne démontrent ni même n’expliquent en quoi ils subissent un préjudice autonome qui ne soit spécifiquement indemnisé dans le cadre de la présente décision.

Par suite, ils seront déboutés de leurs prétentions à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner in solidum la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA à payer aux demandeurs la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre condamnation aux entiers dépens de l’incident.

Par ailleurs, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTONS la SAS PLURIAL PROMOTION et la SA PLURIAL NOVILIA de leurs fins de non-recevoir ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à Monsieur [E] [O], Monsieur [N] [W], Madame [C] [W] née [S], la SCI ST CHAUMONT IMMOBILIER, Monsieur [Y] [KA], Madame [DQ] [KA] née [WY], Madame [ZE] [EC], Monsieur [NU] [Q], Madame [X] [Q] née [U], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [B], Monsieur [K] [Z], Monsieur [I] [D], et Madame [F] [A] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à Monsieur [E] [O], Monsieur [N] [W], Madame [C] [W] née [S], la SCI ST CHAUMONT IMMOBILIER, Monsieur [Y] [KA], Madame [DQ] [KA] née [WY], Madame [ZE] [EC], Monsieur [NU] [Q], Madame [X] [Q] née [U], Monsieur [E] [H], Monsieur [V] [B], Monsieur [K] [Z], Monsieur [I] [D], et Madame [F] [A] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum la SAS PLURIAL PROMOTION, et la SA PLURIAL NOVILIA aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 30 juin 2026 pour les conclusions de M^e ROUSSEL (SAS PLURIAL NOVILIA PROMOTION et SA PLURIAL NOVILIA) ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle civil, le 8 juin 2026, les avocats des parties en ayant été préalablement avisés dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la présente ordonnance étant signée par Benoit LEVE, juge de la mise en état, et par Alan COPPE, greffier, ayant assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.