TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JANVIER 2026

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N° RG 25/00356 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFJM

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 30 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Dominique ROUSSEL avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2017, Monsieur [Y] [R], venant aux droits de son père, [W] [R], décédé, a consenti à Monsieur [I] [D] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 430,00 euros outre les charges récupérables.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 5 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 3 310,97 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, dénoncé le 28 juillet 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [Y] [R] a fait assigner à comparaître Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] ;

— la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5 557,57 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 juin 2025, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3469,95 à compter du 5 décembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [Y] [R], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la demande de condamnation provisionnelle à la somme de 7 961,99 euros.

Monsieur [I] [D], comparant, expose sa situation financière. Sans emploi, il dit percevoir 580 euros par mois et pajoute être en cours de constitution d’un dossier de surendettement. Il souhaite rester dans les lieux bien qu’il ajoute spontanément ne pas être en mesure de proposer un quelconque plan d’apurement de la dette locative.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion

Il est établi que la Commission de coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Marne a été saisie par le bailleur le 6 décembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025 soit deux mois au moins avant l’audience du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions légales.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’application d’une clause claire et précise d’un contrat de bail, prévoyant la résiliation du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ne soulève quant à elle aucune contestation sérieuse.

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII énonce que «Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

En l’espèce, le bail du 29 avril 2017 contient une clause résolutoire (article VII du contrat).Le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

Si M.[I] [D] explique au cours de l’audience souhaiter demeurer dans l’habitation, il indique n’être ni en mesure de s’acquitter de son loyer ni même de proposer un plan d’échelonnement de la dette locative. En outre, il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Aussi, tout délai de paiement, éventuellement suspensif des effets de la clause résolutoire, ne pourra être octroyé au locataire.

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue quant à elle un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il conviendra d’ordonner la libération volontaire des lieux et à défaut, l’expulsion de Monsieur [I] [D] et celle de tous occupants de son chef.

2. Sur les demandes de condamnations au paiement, à titre provisionnel

En application de l’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] demande de condamner Monsieur [I] [D] à lui payer une provision de 7 961,99 euros au titre des sommes dues au 18 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal.

Monsieur [I] [D] ne formule aucune contestation sur les montants sollicités et l’existence de la dette.

Le bailleur justifie par ailleurs de sa demande en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 6 février 2025, Monsieur [I] [D] cause un préjudice à Monsieur [Y] [R] qui sera réparé par sa condamnation, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été appelés en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Y] [R], et Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7 961,99 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 novembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3469,95 à compter du 5 décembre 2024 et sur la somme de 2087,62 euros à compter du 24 juillet 2025 et à compter du jugement pour le surplus.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

En revanche, il ne pourra être condamné à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, cette dernière demande, au fond, excedant les pouvoirs du juge des référés. Aussi, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [I] [D], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 350,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS Monsieur [Y] [R] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2017 entre Monsieur [Y] [R], venants aux droits de [W] [R], son père, décédé, et Monsieur [I] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 février 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNONS à Monsieur [I] [D] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut par Monsieur [I] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [D] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [Y] [R] la somme de 7 961,99 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 469,95 euros à compter du 5 décembre 2024, sur la somme de 2 087,62 à compter de l’assignation en date du 24 juillet 2025 et pour le surplus à compter de l’ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé et par Madame Nathalie WILD, greffière.

La greffière La vice-présidente