TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03720 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPN

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Comparant en personne

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 21 septembre 2024, Monsieur [H] [E] a donné à bail à Monsieur [I] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], rez-de-chaussée droite à [Localité 2] et moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros, outre 30 euros de provision sur charges locatives.

Par exploit en date du 04 novembre 2025, Monsieur [H] [E] a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,constater que Monsieur [I] [M] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués depuis cette date,en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [M] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans tous lieux au choix du requérant, aux risques et périls de Monsieur [I] [M],autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [I] [M],condamner Monsieur [I] [M] à régler à Monsieur [H] [E], à titre provisionnel, la somme de 4.020 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2025, échéance d’octobre incluse avec intérêts de retard à compter du jugement à intervenir,fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [M] à hauteur de 450 euros hors les charges qui s’y ajouteront jusqu’à libération effective des lieux et le condamner en tant que de besoin à ce titre,condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [I] [M] à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et en tous les frais qui comprendront le coût du commandement et le coût du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [E] a fait valoir que Monsieur [I] [M] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 13 juin 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Monsieur [H] [E], comparant en personne, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du mois de novembre 2025 à la somme de 4.804,17 euros.

Il s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement, indiquant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de juin 2025.

Monsieur [I] [M], assigné à étude de commissaire de justice, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 16 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 05 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 21 septembre 2024 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois et un commandement de payer a été délivré le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 1.770 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois conformément aux stipulations du bail de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Monsieur [H] [E] produit un décompte arrêté au 20 novembre 2025 (terme de novembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [I] [M] est redevable de la somme en principal de 4.470 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction faite des frais et débours.

Monsieur [I] [M], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte ainsi que du détail des sommes dues mentionnées dans le commandement de payer montre que la locataire n’a plus procédé au règlement de ses loyers à compter du mois de juin 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [I] [M] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 450 euros, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [H] [E], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [E] sera en conséquence débouté de sa demande d’astreinte.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [M], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [E], qui n’est pas assisté d’un avocat, les frais irrépétibles qu’il déclare avoir exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [H] [E] sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 septembre 2024 entre Monsieur [H] [E] et Monsieur [I] [M] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], rez-de-chaussée droite à [Localité 2], sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [M] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [H] [E] la somme de 4.470 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de novembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Monsieur [H] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 450 euros, à compter du 1er décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [H] [E] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge