Tribunal Judiciaire de Rennes, 12 mars 2021, n° 20/00829

TJ Rennes 12 mars 2021

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le bail était résilié en raison du non-paiement des loyers, conformément aux dispositions du bail et du Code de commerce.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle la locataire est restée dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la créance du bailleur était non sérieusement contestable, justifiant ainsi l'octroi d'une provision.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, 12 mars 2021, n° 20/00829
Numéro :	20/00829

Sur les parties

Parties :	dont le siège social est sis S.A.R.L. LE F

Texte intégral

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

^R^E^M^I^B^L^I^Q^UE ^F^R^A^N^Ç^A^I^S^E[…]

[…] -tél : 02.99.65.37.37

YNISTEREDE LA JUSTICE

ORDONNANCE REFERE

DEMANDEUR AU REFERE: N°

Monsieur X M

Du 12 Mars 2021 avocat au barreau de représenté par M^e RENNES

RG. N° RG 20/00829 – N°

Portalis

DBYC-W-B7E-JAM2

DEFENDERESSE AU REFERE:

dont le siège social est sis S.A.R.L. LE F

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND,

LE GREFFIER: Eva CHRETIEN lors des débats et Valérie LE

MEUR, directrice des services de greffe, lors du prononcé, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2021,

ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée et mise à disposition au Greffe des référés le 12 Mars 2021, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 juillet 2017, Monsieur X Y _emandeur à la présente instance, a donné à bail commercial à la SARL Le un local à usage commercial et d’habitation situé (35), pour un loyer annuel de 11 940 euros HT, payable mensuellement le premier de chaque mois, outre le remboursement par la société locataire à son bailleur de la taxe foncière et le cas échéant des charges de copropriété.

Par acte d’huissier en date du 29 octobre 2020, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme en principal de 16 866,04 euros correspondant à des loyers restés impayés du 01.08.2018 au 31.10.2020. Ce commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Par un nouvel acte d’huissier du 14 décembre 2020, Monsieur X M a ensuite fait assigner en constatation de la résiliation du bail les liant, expulsion des lieux précités la SARL Le avec au besoin assistance de la force publique et ce, pour défaut de paiement des loyers.

Le demandeur sollicite également sa condamnation à lui payer:

• la somme provisionnelle de 18 162,79 euros, au titre de la dette locative pour la période allant du 01.08.2018 au 30.11.2020 ;

• une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer, à compter du 01er décembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• les dépens.

·dûment représenté par avocat, a A l’audience utile du 20 janvier 2021, Monsieur X M simplement persisté dans ses prétentions. défenderesse, n’a pas comparu bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte La SARL Le

à l’étude de l’huissier. Par conséquent, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, s’agissant d’une affaire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est de jurisprudence constante qu’il résulte des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que :

< Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

< Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

-2-

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la Juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, en date du 20 janvier 2021, versé au dossier (pièce bailleur non numérotée), qu’aucune inscription ne grève le fonds de commerce exploité par la société locataire.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 29 octobre 2020, il n’a pas été procédé par la société locataire au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, il convient de constater que le bail est résilié à la date du 29 novembre 2020 et la SARL Le F devenue occupante sans droit ni titre, sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision avec, ^sⁱ besoin est, le concours de la force publique.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du Juge de l’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles comme lors d’une crise sanitaire planétaire, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du locataire causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien. Au vu des éléments d’appréciation soumis à la Juridiction et en l’absence de preuve d’un tel préjudice qui de toute façon n’est même pas allégué, il y a lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme réclamée et non sérieusement contestable de 1 296,75 euros, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties s’étaient accordées, somme que la locataire sera condamné à verser à titre provisionnel, à compter du 30 novembre 2020 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation de la société locataire au titre des loyers et taxes est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur) et, en l’absence de cette dernière, n’est d’ailleurs pas contesté. Le quantum de cette obligation est, par contre, en partie sérieusement contestable.

Il ressort, en effet, des éléments de la cause que la présente demande en paiement comporte, notamment, un arriéré de loyer constitué pendant la période du 17 mars au 02 juin 2020 au cours de laquelle bars et restaurants étaient fermés, sur décision de l’autorité de police, en raison de la crise sanitaire frappant le pays. Force est de constater que le bailleur est pour autant taisant sur les dispositions par lui prises pour procéder, avec sa locataire, qui exploitait en effet un commerce de débit de boissons et de restauration,

-3-

au ré examen de leurs obligations respectives qu’imposait cette période de fermeture administrative du local de la société défenderesse, en application de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions posée par l’article 1104 du Code civil précité. La Juridiction ne saurait dès lors statuer sur le montant des loyers dus au cours de cette période sans excéder ses pouvoirs, la demande sur ce point souffrant, en effet, d’une contestation sérieuse.

Pour le surplus, le bailleur justifie au moyen du commandement de payer précité du 29 octobre 2020 (sa pièce n°6) et d’un décompte arrêté au 30 novembre 2020 (sa pièce n°2) être créancier de la somme non sérieusement contestable de :

- 2 102,45 euros TTC au titre de l’année 2018, une fois déduit les quatre euros dont sa locataire était créditrice en fin d’année précédente et écartée la somme de 1914 euros dont ni l’origine, ni le fondement ne sont expliqués ;

1 957,29 euros TTC au titre de l’année 2019, une fois écartée celle de 2 216,88 euros qui est, certes, cette fois précédée de l’acronyme TF mais qui ne correspond pour autant nullement au montant de l’avis d’imposition versé aux débats (sa pièce n°9);

- 4 522,93 euros TTC au titre de l’année 2020, une fois écartés celle de 2 235,60 euros qui est, certes, là encore précédée de l’acronyme TF mais qui ne correspond toujours pas au montant de l’avis d’imposition versé aux débats (sa pièce n°10) ainsi que les loyers réclamés pour la période de fermeture administrative précitée (1 250,51/30 x 77 jours), soit une créance provisionnelle totale de 8 582,67 euros.

Sur les demandes accessoires

La SARL ^L^e, qui succombe, supportera, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, il n’est pas contraire à l’équité de laisser à leur charge les frais par elles engagés, et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe BOYMOND, Vice-président au Tribunal judiciaire, Juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 29 novembre 2020, concernant un local commercial situé

ORDONNONS en conséquence l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de la SARL de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef;^L^e

RENVOYONS en tant que de besoin le bailleur, s’agissant des meubles garnissant le local loué, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution;

-4-

CONDAMNONS la SARL Le à payer à Monsieur R une inde^mⁿⁱ^t^é provisionnelle d’occupation égale à mille deux cent quatre-vingt-seize euros et soixante-quinze centimes (1 296,75) par mois à compter du 01er décembre 2020 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

la CONDAMNONS à payer au même la somme provisionnelle de huit mille cinq cent quatre-vingt-deux euros et soixante-sept centimes (8 582,67) au titre de sa dette locative (loyers) pour la période du 01° août 2018 au 30 novembre 2020 ;

la CONDAMNONS aux dépens de la présente instance, dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, plus ample ou contraire.

Ainsi rendue les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des référés

-5-