Du 06 octobre 2021

51H

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 21/00648 – N° Portalis

DBX6-W-B7F-VJP4

X Y, Z

AA

C/

AB AC, AD

AE

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 06 octobre 2021

JUGE Karine CHONE,

GREFFIER: Stéphane LAURENT,

DEMANDEURS :

Monsieur X Y né le […] à AUBERVILLIERS (93300) 235 ter, avenue Carnot

78700 CONFLANS SAINTE HONORINE

Représenté par Maître Alan ROY, de la SELARL AVITY, avocat au […] de Bordeaux

Madame Z AA née le […] à PARIS 18 (75018)

235 ter, avenue Carnot 78700 CONFLANS SAINTE HONORINE

Représenté par Maître Alan ROY, de la SELARL AVITY, avocat au […] de Bordeaux

DEFENDEURS:

Monsieur AB AC né le […] à […]

6 impasse des Chênes

33360 CAMBLANES ET MEYNAC

Représenté par M^e Jessica DALMASSO (Avocat au […] de

[…])

Madame AD AE née le […] à […]

6 impasse des Chênes

33360 CAMBLANES ET MEYNAC

Représentée par M^e Jessica DALMASSO (Avocat au […] de

[…])

DÉBATS: Audience publique en date du 28 Juin 2021 délibéré du 27 septembre 2021 prorogé au 6 octobre 2021

PROCÉDURE: Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2019, Madame AD AE et Monsieur AB AC ont consenti à Monsieur X Y un contrat de bail de résidence secondaire portant sur une maison située […] pour une durée d’un an avec prise d’effet le 18 juin 2019 pour se terminer le 17 juin 2020.

Les lieux ont été occupés partiellement par Madame Z AF, mère de Monsieur

Y.

Par message du 18 avril 2020, Madame AE a confirmé au locataire que le terme du bail était le 17 juin 2020.

Suivant lettre du 18 juin 2020, les bailleurs ont indiqué au locataire qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2020, le contrat de bail étant résilié depuis cette date et lui ont demandé de régulariser la situation.

Par lettre du 19 juin 2020, Monsieur Y a adressé un courrier aux bailleurs aux termes duquel il résiliait le contrat de bail avec un préavis d’un mois.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 26 juin 2020 par Maître PINC, Huissier de justice au sein de la SCP FEUGNET-PINC, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence du locataire et de sa mère, Madame AA.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 20 octobre 2020, Monsieur Y et Madame AA, ont mis en demeure, par l’intermédiaire de leur Conseil, Madame AE et

Monsieur AC de leur restituter le dépôt de garantie à hauteur de 5 680€.

Par acte d’huissier du 15 mars 2021, Madame AA et Monsieur Y ont fait assigner

Madame AE et Monsieur AC devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 6 avril 2021 aux fins de voir :

Constater la restitution du bien objet du contrat de bail en bon état de réparation locative à défaut de remise d’état des lieux de sortie

Condamner les bailleurs, Monsieur AC et Madame AE à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 5 680 € à Monsieur Y

Ordonner l’exécution provisoire du jugement conformément aux dispositions des articles

514 (nouveau) du code de procédure civile Condamner les bailleurs aux entiers dépens de l’instance et à payer à Monsieur Y la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

A l’audience du 6 avril 2021, l’affaire a été renvoyée au 12 mai 2021 puis au 16 juin pour permettre

l’échange de pièces et de conclusions écrites entre les avocats des parties.

L’affaire a fait l’objet d’un ultime renvoi pour être plaidée à l’audience du 28 juin 2021, date à laquelle cette affaire a été évoquée, les parties se rapportant à leurs dernières conclusions écrites pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

Madame AA et Monsieur Y, représentés par leur Conseil, ont réitéré leurs demandes et sollicité le débouté de l’intégralité des demandes des défendeurs.

Ils exposent que les bailleurs ont dispensé Monsieur Y des fomalités de résiliation telles

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que prévues au contrat dès lors que des discussions avaient été engagées aux fins de faire l’acquisition de la maison, objet du bail et que, le cas échéant, une prolongation de bail pourrait être signée; qu’au vu de l’accord passé entre les parties, le locataire s’était dispensé de respecter les formalités de résiliation; que le 11 juin 2020, la bailleresse a proposé au locataire de prolonger pour un mois supplémentaire le bail initialement prévu; que le projet d’achat du bien n’a finalement pas abouti; que le locataire a fait part de son intention de quitter les lieux et que la maison serait libre le 17 juin 2020; qu’il est resté dans l’attente de la communication de la date de l’état des lieux de sortie et de remise des clés; que les bailleurs ont changé d’attitude à l’annonce du locataire de ne finalement pas acquérir la maison et lui ont adressé un courrier lui précisant qu’il occupait illégalement les lieux et ce, malgré les accord verbaux passés; qu’ils n’ont jamais reçu le procès- verbal de constat constituant l’état des lieux de sortie réalisé le 26 juin 2020; qu’il ont tenté de joindre les bailleurs à de nombreuses reprises sans succès; qu’à défaut de remise d’état des lieux de sortie, le locataire demande de constater l’application de la présomption de restitution de la chose louée en bon état de réparations locatives en application des dispositions de l’article 1731 du Code civil à défaut d’état des lieux de sortie remis à Monsieur Y.

Ils ajoutent que le contrat prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois suivant la fin du préavis; qu’ils ont envoyé un message le 26 août 2020 en vu d’obtenir des informations sur cette restitution; qu’ils n’ont jamais été avisés de l’envoi du courrier contenant le chèque de dépôt de garantie puisque ce dernier n’a pu être délivré à l’ancienne adresse de Monsieur Y et que les bailleurs n’ont jamais pris attache avec eux et n’ont jamais répondu à leurs sollicitations; que malgré les nombreuses relances et l’envoi d’une mise en demeure, les bailleurs ont refusé tout contact avec eux et n’ont pas procédé à la restitution du dépôt de garantie; qu’au 26 juin 2020, l’adresse du locataire était inchangée, que ce n’est qu’ultérieurement qu’il a déménagé pour des raisons professionnelles; qu’il a parfaitement respecté ses obligations; que les bailleurs font à tort une retenue du dépôt de garantie à hauteur de 1 615 €; que compte tenu des accords verbaux donnés par les bailleurs s’agissant de la fin du contrat de bail et du fait que la date d’état des lieux et de remise des clés a été fixée au 26 juin 2020 par les bailleurs, ils ont manqué à leur obligation de restitution du dépôt de garantie à hauteur de 5 680€.

En défense, Madame AE et Monsieur AC, représentés par leur Conseil, demandent au juge de :

Constater que Madame AA est dépourvue de qualité à agir au sens de l’article 122 du

°

Code de procédure civile

Déclarer irrecevable Madame AA en son action et ses demandes

Constater le refus du locataire à communiquer sa nouvelle adresse à l’huissier de justice et

•

aux bailleurs

Constater la restitution du dépôt de garantie au locataire intervenue par virement en date du 24 mars 2021

Constater la légimité de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie compte tenu de l’occupation postérieure à la fin du bail

Dire et juger abusive la procédure engagée à l’encontre de Monsieur AC et Madame

°

AE

Condamner Monsieur Y et Madame AA à la somme de 1 500€ au titre de la procédure abusive et injustifiée

Condamner les locataires aux entiers dépens de l’instance et à payer à Madame AE et

°

Monsieur AC la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire

°

Ils soulèvent une fin de non recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de Madame AA dès lors qu’elle n’est pas partie au contrat de bail, seul Monsieur Y étant mentionné sur le bail la rendant ainsi irrecevable en ses demandes.

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Ils exposent ensuite que les demandes du locataire ne peuvent prospérer dès lors que le dépôt de garantie a été restitué dans le délai légal, dans un premier temps, suivant courrier du 24 août 2020, courrier leur étant revenu, le locataire n’ayant jamais communiqué sa nouvelle adresse malgré l’obligation qui lui était faite au terme du contrat; que preuve de leur bonne foi, la restitution a été effectuée, dans un second temps, le 24 mars 2021 sur le RIB du compte CARPA du conseil du locataire; que la restitution s’est opérée, à juste titre, pour un montant de 3.509 € déduction faite des dix jours d’occupation supplémentaires majorés et de la somme de 278 € correspondant à l’entretien de la pompe à chaleur.

Ils sollicitent enfin la réparation du préjudice subi à raison de la procédure abusive engagée par les demandeurs; que les démarches amiables étaient insuffisantes; qu’un seul courrier leur a été adressé comme tentative de conciliation étant précisé qu’ils étaient en congé à cette date; qu’un second courrier amiable aurait dû leur être adressé avant d’introduire l’instance; que le locataire ne justifie

d’aucun message, courriel pouvant justifier d’un prétendu silence des bailleurs; qu’au surplus, il s’est montré négligent en ne leur communiquant pas sa nouvelle adresse ; qu’aussi, le contexte de la fin de location n’est celui donné par le locataire, aucune dispense des formalités légales de résiliation ne lui ayant été accordée; que Monsieur Y n’a pas quitté les lieux à la date de fin de bail; qu’aucun accord verbal n’est intervenu et ne justifie l’occupation des lieux jusqu’au 26 juin 2020.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de

procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de qualité pour agir de Madame AA

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du code précité prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Enfin, en vertu de l’article 122 dudit Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit

d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le contrat de bail, objet du présent litige, a été conclu entre Madame AE et

Monsieur AC, bailleurs et Monsieur Y, preneur.

S’il appert que Madame AA, mère de Monsieur Y, a occupé partiellement les lieux loués à titre de résidence secondaire, elle n’est, toutefois, pas partie au contrat de bail.

Par conséquent, Madame AA n’a pas qualité pour agir dans le cadre de la présente procédure.

Toutefois, il est constant que Madame AA ne formule aucune demande, les demandes de condamnation des bailleurs à restituer le dépôt de garantie à hauteur de 5 680€ et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile étant sollicitées par Monsieur

Y exclusivement.

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Sur la restitution du dépôt de garantie

A titre liminaire, il sera rappelé que le contrat de bail portant sur une résidence secondaire est régi par le droit commun et non par la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions de l’article 1212 du même code, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.

Aussi, le préjudice subi par le bailleur dérive de l’impossibilité où il s’est trouvé de procéder, durant l’occupation sans droit ni titre, à une nouvelle location, ou à la vente du bien libre.

L’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

Enfin, l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de bail de résidence secondaire pour une durée d’un an avec prise d’effet le 18 juin 2019 pour se terminer le 17 juin 2020.

Il est constant que Monsieur Y a versé, à son arrivée dans les lieux, un dépôt de garantie

d’un montant de 5.680 € correspondant à deux mois de loyers.

Ce contrat stipule, en ses conditions particulières et plus précisément en son article 1.5 intitulé «Congés-Forme et délais», qu’à l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. S’il se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamé.

Aussi, il est prévu, aux termes de l’article 1.10 dudit contrat, qu’à l’expiration du bail ou de ses renouvellements, le dépôt de garantie sera restituté au locataire dans les deux mois suivant la fin du préavis, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit, et notamment au titre de loyers, charges, taxes, prestations, réparations ou indemnités quelconques.

Monsieur Y sollicite la restitution du dépôt de garantie dans son intégralité, restitution à laquelle les bailleurs s’opposent arguant avoir rendu le dépôt de garantie après déduction du loyers pour les 10 jours d’occupation irrégulière majorée et des frais d’entretien de la pompe à chaleur suivant virement du 24 mars 2021.

En l’absence de renouvellement prévu audit contrat, le bail a expiré le 17 juin 2020 étant précisé que le congé délivré par le locataire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 n’a aucune valeur, cette loi n’étant pas applicable au contrat de bail portant sur une résidence secondaire.

Par ailleurs, Monsieur Y échoue à rapporter la preuve d’accords intervenus entre les parties concernant la fin du bail.

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Dès lors, Monsieur Y était occupant sans droit ni titre à compter du 18 juin jusqu’au 26 juin

2020, date de la réalisation de l’état des lieux et de la remise des clés.

Il résulte, par ailleurs, du message versé aux débats et adressé par Madame AA, mère du locataire, à Madame AE daté du 11 juin 2020 que la mère du locataire a sollicité que l’état des lieux soit réalisé le 26 juin 2020.

Le locataire est donc redevable d’une somme pour la période d’occupation du 18 au 26 juin 2020.

Le loyer prévu au contrat de bail s’élevait à la somme mensuelle de 2 840€, l’indemnité due du 18 juin au 26 juin 2020 est donc de 1 704 euros (2 840 euros x 9j/30jx 2).

Monsieur Y est redevable de la somme de 1 704€ pour la période du 18 au 26 juin 2020 qu’il convient de déduire du dépôt de garantie.

En outre, les bailleurs déduisent du dépôt de garantie la somme de 278 € correspondant à l’entretien de la pompe à chaleur.

Or, si le contrat de bail stipule, en ses conditions générales et plus précisement au 3ème paragraphe de l’article 2.2.2 intitulé «Entretien-travaux réparations-aménagements» que l’entretien de la pompe à chaleur sera effectué par le bailleur à charge pour le locataire de lui rembourser le montant des frais, la somme de 278€ au titre des frais d’entretien de la pompe à chaleur ne pouvait être déduite du dépôt de garantie dès lors d’une part, que la pièce versée aux débats est un simple devis et non une facture acquittée et qu’au deumerant, l’entretien concerne une installation pour une maison […] […], adresse des bailleurs dans le cadre de la présente instance et non une installation pour la maison […] 6bis impasse des Chênes 33360

CAMBLANES ET MEYNAC, lieux loués par Monsieur Y.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire du dépôt de garantie la somme de 278€ au titre de frais

d’entretien de la pompe à chaleur.

En tout état de cause, les bailleurs échouent à rapporter la preuve de la restitution effective du dépôt de garantie dès lors que la pièce produite aux débats ne démontre pas un versement effectif.

Il ne s’agit pas d’un relevé CARPA mentionnant les débits/ crédits mais d’un simple document d’émission de virement dont on ne sait qui en est le destinataire, seule Madame AE figurant sur ledit document.

Aussi, le fait que la nouvelle adresse du locataire n’ait pas été communiquée tel que le bail le prévoit

n’exonère pas les bailleurs de la restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, Madame AE et Monsieur AC seront condamnés à restituer à Monsieur

Y le dépôt de garantie à hauteur de 3 976,00€ déduction faite de l’indemnité d’occupation à hauteur de 1704€ pour la période du 18 au 26 juin 2020.

Sur la demande reconventionnelle de Madame AE et Monsieur AC au titre de la

procédure abusive et injustifiée

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

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L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Madame AE et Monsieur AC sollicitent le paiement de dommages et intérêts en arguant que la procédure engagée par les requérants est abusive et injustifiée, les démarches amiables étant maigres et le locataire n’ayant pas communiqué sur son changement d’adresse.

Il ressort des éléments versés aux débats par Monsieur Y qu’une première sollicitation pour obtenir la restitution du dépôt de garantie a été faite à Madame AE par message le 26 août 2020 à laquelle il n’a été apportée aucune réponse alors même qu’à cette date, il est patent que le courrier comportant le chèque du dépôt de garantie avait déjà été envoyé par les bailleurs.

Coutumiers à échanger par voie de messages pendant la durée de la location, Madame AE et Monsieur AC auraient ainsi pu répondre à cette première sollicitation et informer le locataire de cet envoi. Par leur silence, les bailleurs ont participé à complexifier la restitution des sommes dues.

En outre, une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie leur a été adressée le 20 octobre 2020 par le Conseil des demandeurs.

Le fait que les bailleurs soient en congés à cette date ne justifie pas qu’une deuxième mise en demeure devait être adressée par le locataire.

S’il est constant que Monsieur Y n’a pas communiqué sa nouvelle adresse, il n’en demeure pas moins que la restitution du dépôt de garantie est une obligation à la charge du bailleur et qu’à défaut de respect de celle-ci, le locataire est en droit de la solliciter par voie judiciaire.

Enfin, ainsi qu’il a été énoncé précédemment, les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’avoir effectivement restitué les sommes dues au locataire au titre du dépôt de garantie de sorte que ce dernier est dans son bon droit à venir la réclamer devant le Juge de céans.

Par conséquent, il convient de débouter Madame AE et Monsieur AC de leur demande en paiement à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe principalement est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame AE et Monsieur AC.

Condamnés aux entiers dépens, ils seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame AE et Monsieur AC à verser à Monsieur Y la somme de 500 euros.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE Madame Z AA irrecevable en son action en raison d’un défaut de qualité

pour agir

CONDAMNE Madame AD AE et Monsieur AB AC à restituer à Monsieur

X Y le dépôt de garantie à hauteur de 3 976,00€

CONDAMNE Madame AD AE et Monsieur AB AC à verser à Monsieur X Y la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes

CONDAMNE Madame AD AE et Monsieur AB AC aux dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, moi et an susdits, et ont signé, après lecture faite,

Le juge Le greffier,

Howe En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Le greffier du tribunal judiciaire JUDICIAIRE Bordeaux, l^e 14/10/2011, de

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