Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

09 Décembre 2024

1re chambre civile

50G

N° RG 20/04557 – N° Portalis DBYC-W-B7E-I27K

AFFAIRE :

[L] [H]

[U] [X]

C/

[T] [P]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Séraphin LARUELLE greffier lors des débats et Karen RICHARD greffier lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [L] [H]

Monsieur [U] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître François-xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privée du 26 février 2020 intitulé « compromis de vente », M. [U] [X], enseignant de profession et son épouse, Mme [L] [H], ont acquis de M. [T] [P] un appartement de type 4, dépendant d’un immeuble détenu en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 8] (35), au prix de 242 500 €.

Les parties ont stipulé plusieurs conditions suspensives, dont une d’obtention d’un prêt, d’un montant maximum de 181 248 €, sur une durée de vingt ans maximum et au taux d’intérêt fixe maximum de 1,5 % l’an hors assurance. Les acquéreurs se sont engagés à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention de ce prêt et à en justifier, au vendeur, dans le délai d’un mois.

Une clause pénale d’un montant de 24 250 € a par ailleurs été prévue, outre le versement par les acquéreurs d’un acompte ou dépôt de garantie d’un montant identique, lequel a été séquestré entre les mains du notaire du vendeur.

Les parties se sont également accordées sur une réitération de la vente par acte authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, au plus tard le 1er juin 2020, celle relative à l’obtention d’un prêt devant être réalisée par la réception d’une offre, par l’acquéreur, dans le délai de soixante jours suivant la signature du contrat de vente.

Par avenants des 27 avril et 15 mai 2020, les parties, en raison du ralentissement de l’activité bancaire provoqué par la crise sanitaire, ont prorogé la date de validité de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt jusqu’au 18 puis 26 mai 2020.

Par lettre recommandée du 22 mai 2020 avec accusé de réception daté du 26 mai, les acquéreurs ont notifié à l’agent immobilier leur renonciation à la vente précitée, en raison de la défaillance de cette cette condition suspensive et ils ont sollicité la restitution de leur acompte.

Le vendeur a refusé d’y procéder, le 11 juin, invoquant un défaut de diligences de ses acquéreurs puis a proposé le 07 juillet une entente à hauteur de la moitié de la clause pénale, proposition refusée par les acquéreurs.

Les parties n’ont tenté aucun mode alternatif de règlement des différends.

Par acte d’huissier de justice du 7 août 2020, les époux [X] ont assigné M. [P] devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles L 313-41 et L 341-35 du code de la consommation, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur rembourser la somme de 24 250 €, avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 7 juin 2020 et capitalisation, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 décembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de M. [P] de production, par les défendeurs, de trois dossiers de demande de prêt au motif qu’il ne précisait pas en quoi ces pièces seraient utiles pour prouver des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Par conclusions récapitulatives n°5, notifiées par le RPVA le 28 avril 2023, les époux [X] demandent désormais au tribunal de :

Vu les articles L.313-41 et 341-35 du code de la consommation ;

Condamner M. [T] [P] à rembourser à M. et Mme [X] la somme de 24.250 € outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 7 juin 2020 jusqu’au parfait paiement de cette somme ;

Ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Débouter M. [P] de toutes ses demandes dirigées contre les époux [X] ;

Autoriser la SCP Trente-cinq notaires, séquestre, à restituer à M. et Mme [X] la somme de 24.250 € sur présentation du jugement à intervenir, ladite somme venant en déduction du montant de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [P] ;

Condamner M. [P] à verser à M. et Mme [X] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du du code de procédure civile ;

Condamner M. [T] [P] aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives n°3, notifiées par le RPVA le 2 mai 2023, M. [P] demande au tribunal de :

Vu notamment les articles 1104 et 1353 du code civil ;

Débouter M. [U] [X] et Mme [L] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [U] [X] et Mme [L] [X], solidairement, à payer à M. [T] [P] la somme de 24 250 €, au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal qui seront capitalisés de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement ;

Autoriser la SCP Trente-cinq notaires, en qualité de séquestre, à restituer à M. [T] [P] la somme de 24 250 € sur présentation du jugement à intervenir ;

Condamner M. [U] [X] et Mme [L] [X], solidairement, à verser à M. [T] [P] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [U] [X] et Mme [L] [X], solidairement, aux entiers dépens.

Par ordonnance du 04 mai 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’audience de plaidoirie a été fixée au 08 avril suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de condamnation en paiement du vendeur:

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1304 du même code prévoit que :

« L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain ».

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

L’article 1304-3 de ce code dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

Son article 1304-6 prévoit que :

« L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

En application de ces dispositions et de celles de l’article 1353 du code civil, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et qu’à défaut de cette preuve, la condition suspensive doit être réputée comme accomplie (Civ. 1ère 7 mai 2002 n° 99-17.520 Bull. n° 124 et 13 novembre 1997 n° 95-18.276 Bull. n° 310).

C’est ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l’accomplissement de la condition (Civ. 3ème 6 octobre 2010 n° 09-69.914 Bull. n° 183 et 26 mai 2010 n° 09-15.317 Bull. n° 103).

Les parties ont prévu, dans la stipulation relative à la condition suspensive d’obtention de prêt, que « l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé qu’après justification d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’a pas défailli de son fait » et, qu’à défaut, ce dépôt « restera acquis au vendeur » (pièce demandeurs n°1, page 11).

Les demandeurs sollicitent, sur le fondement de l’article L. 313-41 du code de la consommation précité, la condamnation de leur vendeur à leur rembourser l’acompte en raison de la défaillance de la condition suspensive, laquelle ne leur est pas imputable et a entraîné la caducité de l’avant-contrat.

M. [P] répond, pour s’y opposer, que ses acquéreurs étaient tenus de faire toutes les démarches nécessaires pour obtenir leur prêt et de lui en justifier dans le délai d’un mois, ce à quoi ils n’ont pas procédé. Il affirme qu’ils ont refusé, à deux reprises, les services du courtier proposé par l’agent immobilier, préférant se limiter à ceux du Crédit social des fonctionnaires (le CSF). Il prétend qu’une simulation de prêt a été réalisée auprès du Crédit mutuel de Bretagne mais qu’elle n’a pas été validée par les demandeurs. Il soutient que le 15 mai 2020, une « bonne » (page 14) offre émanant de la Socrif (sans autre précision, NDR) leur a été transmise par leur courtier du CSF mais qu’ils ne lui ont ensuite pas transmis les documents nécessaires pour l’obtenir. Il affirme que ses acquéreurs, alors même qu’ils avaient accepté la proposition de financement de la Socrif, ont adressé ce 15 mai à leur banque en ligne, tardivement, une demande de financement, laquelle a été refusée après seulement cinq jours d’instruction et de surcroît de façon non motivée. Il en conclut que ses acquéreurs ont fait preuve de mauvaise foi, dans le but de faire défaillir la condition suspensive et se délier ainsi de leur promesse.

Les époux [X] répliquent que leur vendeur n’est pas fondé à leur reprocher un défaut de justification de leurs diligences, dans le mois ayant suivi la signature de la vente, en ce que cette obligation prévue au contrat est contraire à l’article L. 312-6 du code de la consommation. Ils affirment avoir déposé une demande de financement auprès de leur courtier du CSF, laquelle prévoyait sa transmission par ce dernier au Crédit mutuel. Ils exposent l’avoir relancé le 3 avril mais que ce dernier leur a répondu que tout était bloqué, en raison de la crise sanitaire. Ils soutiennent que ce n’est que le 11 mai que leur courtier leur a conseillé de constituer un autre dossier, à l’intention de la Socrif (sans plus de précision, NDR) au motif que le Crédit mutuel n’avait pas donné suite à leur demande. Ils prétendent avoir appris qu’en réalité cette banque n’en avait pas été destinataire, de sorte qu’ils n’ont plus eu confiance dans leur courtier et qu’ils ont sans tarder déposé une demande auprès de leur banque en ligne, laquelle l’a toutefois rejetée, sans motivation effectivement mais comme elle en avait le droit.

Les parties n’ont pas véritablement stipulé un délai impératif pour déposer un dossier de prêt, ce qui irait effectivement au-delà des prévisions de l’article L 313-41 (L 312-16 – et non 6 – ancien) du code de la consommation précité, mais l’obligation pour l’acquéreur de faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et d’en justifier au vendeur dans le délai d’un mois. La seule sanction, de toute façon, de cette obligation d’information était la possibilité pour le vendeur, aux termes d’une procédure prévue au contrat, de se prévaloir de sa caducité.

M. [P] ne démontre pas, ni même n’allègue, avoir mis en œuvre ces dispositions.

Il est ici observé que les parties n’ont pas défini ce qu’elles entendaient par « toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt » et elles n’en discutent pas clairement dans le cadre de ce procès.

Les époux [X] justifient avoir sollicité un courtier du CSF dès le 24 février 2020 (leur pièce n°3), soit avant même la signature de la promesse de vente et avoir déposé auprès de lui une demande de financement, le 24 mars suivant, accompagnée d’un mandat de transmission à la banque pressentie, à savoir le Crédit mutuel (leur pièce n°2), soit dans le délai d’un mois précité.

Sa conformité aux prévisions de la convention ne fait pas débat.

Ce même 24 mars, le courtier du CSF avisait par courriel les acquéreurs de ce qu’en raison de la crise sanitaire, tous les dossiers étaient mis en attente par toutes les banques (leur pièce n°3). A leur demande, il le leur confirmait par courriel du 03 avril suivant (ibid).

Il ressort ensuite d’un courriel émanant de l’agent immobilier et notamment adressé à M. [P] (sa pièce n°2), que le courtier du CSF a indiqué au premier nommé, le 17 avril, que les nouveaux dossiers étaient bloqués au Crédit mutuel enseignants, information dont l’agent immobilier a eu ensuite confirmation auprès de son propre courtier. L’agent immobilier y précise ensuite qu’à la date du 7 mai, le courtier du CSF lui a indiqué que le dossier des époux [X] était toujours bloqué mais qu’à partir du 11 mai, il a eu un doute sur la réalité de la saisine du Crédit mutuel par ce courtier et il a alors estimé qu’il n’était pas efficace. Il précise, de façon vague, que ce courtier lui aurait toutefois indiqué, mais à une date qui n’est pas précisée, « qu’il avait une proposition de prêt avec la Socrif ».

A cet égard, c’est par une affirmation entachée de contradiction que M. [P] prétend que les acquéreurs ont reçu le 15 mai « une offre de financement jugée bonne (…) émanant de la Socrif », que ces derniers auraient de suite acceptée tout en soutenant qu’ils n’auraient jamais « transmis les documents nécessaires pour obtenir leur financement » (page 14). Aucune autre pièce que celle sus évoquée ne vient, ensuite, justifier tant de la réalité que du contenu de cette offre de prêt et les époux [X] admettent seulement qu’ils n’ont pas constitué de dossier à destination de cet établissement a priori de prêt, n’ayant plus confiance dans leur courtier et compte étant tenu de l’expiration proche du délai de réalisation de la condition.

Ils justifient, enfin, avoir sollicité le 15 mai 2020 (leurs pièces n° 14 et 19) une demande de financement auprès de la banque de dépôt en ligne de M. [X] (leurs pièces n° 20 et 21), à savoir la banque ING, dont la conformité aux prévisions de la convention ne fait pas plus débat que la première, laquelle a fait l’objet d’un refus daté du 20 mai suivant et confirmé le 26 mai (leurs pièces n°5 et 7), avant donc l’expiration du délai de réalisation de la condition.

Il résulte de ce qui précède que les époux [X] ont déposé sans tarder une première demande de financement auprès d’un courtier en prêts immobiliers, intermédiaire dont il n’est pas soutenu que son intervention ne rentrait pas dans les prévisions de la convention des parties. Cette demande visiblement n’a pas abouti, non de leur fait mais en raison du manque de diligences du courtier, possiblement imputable à la crise sanitaire.

Les époux [X] justifient par ailleurs d’une seconde demande de financement, alors même qu’il n’est pas démontré, ni même allégué qu’elle était imposée par le contrat et dont le caractère tardif peut s’expliquer par le manque de diligences du courtier initialement sollicité.

L’affirmation, enfin, de M. [P], selon laquelle ses acquéreurs auraient fait échouer une bonne offre de financement émanant d’un troisième organisme de prêt (la Socrif), est dépourvue d’offre de preuve.

Il échoue, en conséquence, à démontrer que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est imputable aux époux [X] et ceux-ci, en application de la convention qui liait les parties sont fondés à recouvrer leur dépôt de garantie.

Par contre, ces derniers n’explicitent pas le fondement juridique leur permettant de réclamer la condamnation de M. [P] à leur rembourser l’équivalent de ce dépôt de garantie, prétention qui ne figure que dans le dispositif de leurs conclusions, sans moyens exposés dans les motifs de sorte qu’elle sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 1956 du code civil relatif au séquestre conventionnel, il y a simplement lieu de dire que le dépôt de garantie doit leur être restitué par la société civile professionnelle (SCP) Trente-cinq notaires.

Les époux [X] sollicitent également, en application de l’article L. 341-35 du code de la consommation, le bénéfice d’intérêts au taux légal majoré de moitié sur la somme de 24 250 €, à compter du 7 juin 2020, soit le quinzième jour suivant leur demande de « remboursement », prétention à l’endroit de laquelle M. [P] ne forme aucune observation.

Ce dernier sera condamné à leur payer des intérêts au taux légal majoré de moitié, sur la somme de 24 250 €, à compter du 27 juin 2020, quinzième jour suivant celui où il est établi que M. [P] a eu connaissance d’un courrier des époux [X] par lequel ils lui ont justifié de ce que la non-réalisation de la condition n’était pas de leur fait (leur pièce n°10), en application de l’article L 341-35 du code de la consommation et du contrat et jusqu’à la date du présent jugement, lequel permet à ces derniers d’obtenir la restitution de leur dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

Il a été retenu que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée.

Il en résulte que M. [P] n’est pas fondé à réclamer le bénéfice de la clause pénale stipulée à l’acte de vente, celle-ci n’ayant en effet pour objet que de sanctionner la défaillance de l’une ou l’autre des parties, « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes (seraient) remplies » (page 11).

Il sera débouté de sa demande reconventionnelle, formée de ce chef.

Sur les demandes annexes :

Partie succombante, M. [P] sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens, formée par les demandeurs, laquelle sera dès lors rejetée.

DISPOSITIF

Le tribunal :

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 24 250 € (vingt-quatre mille deux cent cinquante euros) doit être restitué par la SCP Trente-cinq notaires à M. [U] et Mme [L] [X] ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à M. [U] et Mme [L] [X], sur cette somme de 24 250 € (vingt-quatre mille deux cent cinquante euros), des intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 27 juin 2020 et jusqu’à la date du présent jugement ;

PRECISE que les intérêts échus à compter du jugement, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente