AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ4T

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VIVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SA VIVEST par son avocat (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [Localité 6] (case)

Mme [B] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 janvier 2019, la société d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la société d'[Adresse 5] a consenti à Madame [I] [B] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 432,65 euros ainsi que 49,02 euros et 8,02 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’HLM VIVEST a fait signifier à Madame [I] [B] le 13 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 12384,33 euros et d’avoir à produire l’attestation d’assurance du logement.

Se prévalant du non-paiement des loyers et de l’absence de production de l’attestation d’assurance, par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025 remis à étude, la société d'[Adresse 5] a fait assigner Madame [I] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

En demande, la société d’HLM VIVEST, représentée par son conseil, lequel se réfère à l’audience à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 13 décembre 2024 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 13 janvier 2025 en application de son article 24 ;Ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] ;Condamner Madame [I] [B] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13683,92 euros arrêtée au 14 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [I] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable aux conditions du contrat de 548,98 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner Madame [I] [B] à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [I] [B] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, la société d’HLM VIVEST précise la locataire n’a pas produit l’attestation d’assurance du logement et n’a pas plus réglé l’arriéré locatif.

En défense, Madame [I] [B], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution de la locataire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 13 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9.2 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 13 novembre 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Au surplus, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [I] [B] n’a pas réglé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois à compter du même commandement du 13 novembre 2024.

L’expulsion de Madame [I] [B] sera ordonnée, en conséquence.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’HLM VIVEST produit un décompte aux termes duquel Madame [I] [B] lui doit la somme de 13683,92 euros arrêtée au 14 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Madame [I] [B], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [I] [B] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 13683,92 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12384,33 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

V. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [I] [B] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [I] [B] est devenue occupant sans droit ni titre, soit le 14 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 432,65 euros outre 49,02 euros et 8,02 euros pour les charges. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [I] [B] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 13683,92 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 14 décembre 2024.

VII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

1°) Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [I] [B], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024, de l’assignation du 3 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 avril 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

2°) Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [I] [B], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

3°) Sur l’exécution provisoire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 janvier 2019 entre la société d’HLM VIVEST et Madame [I] [B] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [I] [B] à payer à la société d'[Adresse 5] la somme de 13683,92 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtée au 14 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 12384,33 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [I] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Madame [I] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [B] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’HLM VIVEST pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [I] [B] à payer à la société d'[Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 432,65 euros augmentée de 49,02 euros + 8,02 euros pour les charges à compter du 14 janvier 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 13683,92 euros outre intérêts à laquelle Madame [I] [B] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 14 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024, de l’assignation en référé du 3 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. SILECCHIA, greffier.

Le greffier La vice-présidente