TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

14 Mars 2024

2ème Chambre civile

71G

N° RG 22/02056 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-JVTI

AFFAIRE :

[N] [Z]

C/

Association syndicale libre “ASL [Adresse 2]”,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Anne-Lise MONNIER lors des débats et Fabienne LEFRANC lors de la mise à disposition, qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2023

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2024, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES,

ET :

DEFENDERESSE :

Association syndicale libre “ASL [Adresse 2]”, représentée par son directeur

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 30 octobre 2012, [N] [Z] a été autorisé à lotir une parcelle lui appartenant sur la commune de [Localité 4] (35).

Le permis d’aménager a été délivré le même jour, suivi de deux permis modificatifs des 12 avril et 9 juillet 2013.

Les travaux ont été achevés le 19 janvier 2017.

L’association syndicale libre [Adresse 2] (ci-après “l’ASL”) a quant à elle été constituée le 8 mai 2017 et déclarée en préfecture le 14 juillet 2018.

Un différend est né du transfert de propriété des biens et équipements communs du lotissement.

***

Par acte du 17 mars 2022, [N] [Z] a fait assigner l’ASL [Adresse 2] aux fins de voir celle-ci condamnée à régulariser la cession, outre remboursement des frais d’entretien des équipements.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, [N] [Z] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, R. 442-7 du Code de l’urbanisme, de :

— Débouter l’association syndicale libre [Adresse 2] de toutes ses demandes.

— Enjoindre à l’association syndicale libre [Adresse 2] de régulariser par acte notarié avec lui-même en l’étude de l’office notarial Trente Cinq notaires à [Localité 4], l’acte de cession des terrains et équipements communs du lotissement [Adresse 2] situé au lieudit [Adresse 6] à [Localité 4] cadastrés section BX numéro [Cadastre 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard.

— Condamner l’association syndicale libre [Adresse 2] à lui verser la somme de 6.912€ au titre des frais d’entretien du poste de relèvement.

— Condamner l’association syndicale libre [Adresse 2] à lui rembourser la consommation d’eau sur le poste de relèvement soit la somme de 235,92 €.

— Condamner l’association syndicale libre [Adresse 2] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.

[N] [Z] s’estime bien fondé à solliciter la condamnation de l’ASL [Adresse 2] à régulariser, sous astreinte, le transfert de propriété des biens et équipements communs du lotissement. Il expose que le dit transfert constitue une obligation pour l’ASL, résultant d’une prescription réglementaire, et qu’il est l’une des finalités essentielles de la constitution de l’association.

Il rappelle, au soutien de son propos, qu’il résulte non seulement des prescriptions légales mais également des statuts de l’association, que le transfert de propriété des éléments communs du lotissement doit intervenir au bénéfice de l’ASL, précisant que la présente situation ne relève pas des exceptions légales. Il souligne que l’ASL n’est pas fondée à opposer un quelconque refus de rétrocession émanant de la commune pour refuser elle-même de procéder à la régularisation de la cession, dès lors que, et il insiste sur ce point, un tel transfert est une obligation pour elle.

Il poursuit en affirmant qu’il n’existe aucun obstacle à ce transfert de propriété, dès lors qu’il a achevé les travaux conformément aux prescriptions du permis de lotir qui lui a été délivré, en sorte que l’ASL doit être condamnée à procéder à la régularisation de la dite cession.

Il considère en conséquence avoir indûment engagé des frais d’entretien dans l’attente de la cession et en demande le remboursement, produisant diverses factures au soutien de sa réclamation.

En réplique à la demande reconventionnelle tendant à sa condamnation à produire divers certificats de conformité, il allègue n’être nullement lié à la commune, en sorte que les exigences de cette dernière en vue d’une rétrocession ne lui sont pas opposables. Il en déduit qu’il ne peut être tenu ni de délivrer des certificats de conformité qu’il ne possède pas, ni même de réaliser de nouveaux travaux en vue de satisfaire aux attentes réglementaires de la commune.

En réplique à la demande reconventionnelle tendant à obtenir indemnisation au titre d’une perte de chance de rétrocéder les équipements communs à la commune, il invoque à nouveau l’inexistence de lien entre la commune et lui, en conséquence de quoi aucune perte de chance de rétrocession ne saurait lui être imputable.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, l’association syndicale libre “[Adresse 2]” demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

A titre principal,

— Débouter monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions formées à l’encontre de l’Association syndicale libre [Adresse 2].

— Enjoindre à monsieur [Z] de produire en supplément :

* Les mémoires techniques pour le bassin tampon,

* Le contrôle de compactage,

* Les certificats de conformité des installations réalisées, délivrées suite à une visite sur place par un professionnel.

A défaut de production des certificats de conformité,

— Enjoindre à monsieur [Z] de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des équipements communs, lesquels seront considérés comme réalisés lorsque les certificats de conformité des installations réalisées, auront été délivrées suite à une visite sur place par un professionnel.

— Condamner monsieur [Z] à lui verser la somme de 12.288 € au titre de sa perte de chance de pouvoir rétrocéder les parties communes du lotissement aux collectivités territoriales compétentes.

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [Z] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE, outre les entiers dépens de première instance et d’appel(sic).

L’ASL [Adresse 2], après avoir rappelé qu’elle souhaitait le transfert de propriété objet du présent litige, énonce que les conditions nécessaires à la formalisation ne sont pas remplies. Faute pour le demandeur de justifier de la conformité des installations à la réglementation en vigueur et de pouvoir ainsi procéder à une cession à la commune, elle considère qu’il ne peut lui être enjoint de procéder à la régularisation de la cession.

L’ASL poursuit en affirmant que, le transfert n’étant pas intervenu, il appartient au lotisseur d’assumer la charge des travaux éventuellement nécessaires pour satisfaire aux exigences de la commune. Elle s’estime donc fondée à réclamer qu’il soit enjoint au demandeur de produire tout certificat de conformité.

Elle fait valoir en sus qu’il n’est nullement prévu, que ce soit dans ses statuts ou dans le règlement du lotissement, un quelconque transfert automatique de la propriété des communs, seul élément dont aurait pu se prévaloir le demandeur en vue d’une cession forcée. L’argument tiré des stipulations des actes de vente ne serait pas davantage pertinent, faute de prévoir une quelconque automaticité.

L’ASL s’estime fondée à solliciter une indemnisation au titre de la perte de chance de rétrocéder les parties communes, dont serait responsable le demandeur, faute pour lui de s’être assuré de la possibilité pour l’ASL de procéder au dit transfert.

Elle conclut enfin au rejet des demandes indemnitaires, tirant argument du fait que la propriété des équipements communs ne lui ayant pas été transférée, elle ne peut en assumer la charge.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 1er juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 6 février 2024 puis prorogée au 14 mars 2024.

MOTIFS

1/ Sur la régularisation de la cession

Aux termes de l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, “le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs”

Le permis de construire (pièce 18 demandeur) énonce que le constructeur s’engage notamment à “constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sont dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public”.

Enfin, l’ASL [Adresse 2] a pour objet, conformément à l’article 3 de ses statuts (pièce 8B demandeur): “l’entretien des biens communs (…)” et “leur cession à titre onéreux ou gratuit à la commune ou toute autre collectivité publique”.

[N] [Z] soutient que c’est à tort que l’ASL [Adresse 2] refuse de régulariser l’acte de cession portant sur les terrains et équipements qu’il a fait construire, une telle cession étant prévue tant légalement que contractuellement.

L’ASL [Adresse 2], sans nier le principe de la cession, fait valoir que cette dernière ne peut avoir lieu tant que le demandeur ne justifie pas de la conformité des installations avec les normes en vigueur.

Le Code de l’urbanisme ne sera en l’espèce pas d’un grand secours, pour être particulièrement lacunaire, se contentant d’indiquer qu’un permis de lotir peut être délivré moyennant un engagement du lotisseur de créer une ASL, et d’énoncer les missions de cette dernière.

Il n’est fait mention d’aucune condition relative à cette dévolution.

Il convient toutefois de remettre cette disposition dans son contexte global. L’objectif ayant présidé à son adoption était au fond, de délester les collectivités locales de la charge de bâtir, voire entretenir, des équipements ayant une vocation commune : le poids tant financier qu’administratif voire litigieux de tels travaux se retrouve donc assumé par une personne privée – le lotisseur – avant d’être éventuellement transféré à une entité administrative locale. Dans l’intervalle, la gestion et l’entretien de ces biens et équipements incombent donc à une ASL.

In fine, ce type d’opération s’apparente à un démembrement de propriété qui engendre transfert de plein droit de l’usufruit des biens et équipements communs à l’ASL une fois les travaux terminés et l’association régulièrement constituée, le lotisseur conservant la nue-propriété de dits biens et équipements et des droits y attachés jusqu’à formalisation du transfert.

En somme, les dispositions encadrant la délivrance de permis de lotir procèdent de deux étapes. La première revêt un caractère obligatoire : l’ASL est tenue de recevoir la propriété des biens et équipements communs au lotissement pour lequel elle a été créée, la seconde n’étant quant à elle qu’optionnelle : la cession ultérieure de cette propriété à une entité publique.

Ce mécanisme repose sur l’obligation pour le lotisseur de délivrer des biens et équipements communs conformes aux prescriptions du permis qui lui a été délivré. L’ASL doit, elle, s’assurer de proposer des biens et équipements conformes aux normes en vigueur au jour où elle envisage de céder la propriété de ces biens à une entité publique. Mais cette cession n’est pas nécessairement concomitante au transfert de propriété avec le lotisseur.

C’est en ce sens que doit être compris l’article R. 442-7 du Code de l’urbanisme. C’est d’ailleurs ce qui a été repris dans les actes de vente produits en demande (pièce 19), qui indiquent bien : “après achèvement, la propriété des équipements et espaces communs du lotissement dont dépend le bien vendu sera transférée à une association syndicale libre qui se chargera, notamment, de la gestion et de l’entretien desdits équipements et espaces communs”.

Il en résulte ainsi une obligation pour l’ASL de régulariser le transfert de la propriété de ces éléments.

C’est à tort que l’ASL croit pouvoir tirer argument du fait qu’elle aurait pour objet de céder les biens à la commune pour asseoir son refus de régulariser tout acte portant transfert de propriété dans l’attente de la communication de certificats de conformité.

Les statuts de l’association, s’ils prévoient bien la cession des biens et équipements communs, précisent que cette cession peut se faire à titre gratuit ou onéreux, à la commune ou à toute autre entité publique. Cette formule, sous forme d’alternative, met en exergue le fait que cette cession n’est qu’une possibilité, non une obligation, qui relève du seul pouvoir discrétionnaire de l’ASL. Le lotisseur, qui ne fait pas partie de l’association, ne peut donc en être tenu comptable.

Par ailleurs, il apparaît opportun de souligner que le demandeur a obtenu, et produit, un certificat de non-contestation (leur pièce 7) délivré par la mairie. À ce sujet, c’est avec une certaine audace que la défenderesse avance que le certificat de non-contestation produit ne vaut pas certificat de conformité puisque le dit document indique bien : “certifie que la conformité de la totalité des travaux autorisés par le permis d’aménager […] n’est pas contestée”.

Il ne peut donc qu’être retenu que les travaux ont non seulement été achevés, mais en outre qu’ils l’ont été conformément aux prescriptions du permis de lotir. Les conditions du transfert de propriété sont donc réunies.

L’ASL ne peut sérieusement imposer au lotisseur de procéder à des travaux supplémentaires, desquels dépendraient une cession ultérieure à la commune. Comme l’affirme le demandeur, il n’est lié à la mairie que par les dispositions du permis de lotir, en sorte que les éventuelles modifications légales ultérieures, dont dépendrait un transfert de propriété à la commune, ne lui sont nullement opposables.

Dans le prolongement de ce propos, il convient de souligner que les statuts de l’ASL mentionnent bien qu’elle a pour objet l’appropriation et l’entretien des biens communs. Force est de constater qu’en refusant de formaliser le transfert de ces biens, l’ASL n’exécute pas son objet et se trouve être une coquille vide.

En somme, rien ne justifie le refus de l’ASL de régulariser la cession, en sorte qu’il y a lieu de l’y enjoindre.

Une astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision sera suffisante.

En conséquence de quoi, au demeurant, ni la demande de production de pièces ni la demande d’injonction de faire, formulées par la défenderesse n’ont lieu d’être. Elles seront donc rejetées.

2/ Sur le remboursement des dépenses

[N] [Z] sollicite en outre condamnation de l’ASL à lui rembourser les frais d’entretien qu’il a engagés, selon lui indûment. L’ASL s’oppose à cette demande, considérant que le transfert de propriété n’étant pas intervenu, ces dépenses demeurent à la charge du lotisseur.

L’ASL ne peut être suivie dans son argumentaire. S’agissant d’un mécanisme somme toute particulier, il convient de rappeler que l’association a pour objet principal, pour ne pas dire substantiel, l’entretien et la gestion des biens et équipements communs. Il en découle qu’elle doit en assumer les frais, et ce indépendamment de la matérialisation du transfert de propriété puisque, il convient de le souligner, un lotisseur ne peut se voir imposer le poids d’un tel dispositif au prétexte que, in fine, ce qui aurait été prescrit aux termes d’un permis de construire ne convient pas ou plus à l’ASL constituée à effet spécialement de le gérer.

Au demeurant, il est souligné que c’est ostensiblement sans ambages que l’ASL profite d’équipements gratuitement.

N’en déplaise à la défenderesse, l’entretien des biens et équipements communs, transfert de propriété formalisé ou non, est à sa charge, ce qui implique qu’elle est tenue d’assumer les frais.

Elle doit donc indemniser [N] [Z] des dépenses engagées par lui en vue d’assurer la gestion et l’entretien du réseau d’eau.

Les montants réclamés sont justifiés par les factures (pièces 16 et 16 bis demandeur). L’ASL ne conteste en tout état de cause, pas les montants, seulement le principe.

L’ASL [Adresse 2] sera donc condamnée à indemniser [N] [Z] à hauteur de 6.912 € au titre des frais d’entretien du poste de relèvement et à hauteur de 235,92 € au titre de la consommation d’eau sur le dit poste, soit un total de 7.147,92 €.

3/ Sur la perte de chance de rétrocession

Il est constant que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Reconventionnellement, l’ASL sollicite l’indemnisation d’une perte de chance qu’elle considère subir du fait du demandeur, qui refuserait de lui transmettre divers certificats de conformité. [N] [Z] s’oppose à une telle demande, arguant du fait qu’aucune perte de chance ne saurait lui être imputée, puisque non lié par une quelconque obligation d’assurer la rétrocession à la commune.

Comme le soutient [N] [Z], l’éventuelle cession à intervenir entre l’ASL et la commune lui est étrangère. Les seules prescriptions qu’il lui incombait de respecter était celles visées au permis de lotir, lesquelles ont bien été exécutées, comme il en est justifié.

Il ne saurait être tenu ad vitam eternam d’un projet de cession qui dépend du pouvoir discrétionnaire de l’ASL d’une part, et des politiques publiques locales d’autre part.

L’ASL [Adresse 2] sera donc déboutée de sa demande au titre de la perte de chance.

4/ Sur les demandes accessoires

A. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

L’ASL [Adresse 2] succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux entiers dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’ASL [Adresse 2] à verser à [N] [Z] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ENJOINT à l’association libre syndicale [Adresse 2] de procéder à la régularisation par acte notarié avec [N] [Z] de la cession des terrains et équipements communs du lotissement [Adresse 2], sis au lieudit [Adresse 6] à [Localité 4] (35) cadastrés section BX numéro [Cadastre 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ce pendant un délai de 6 mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution.

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 2] à verser à [N] [Z] la somme de 6.912 € au titre des frais d’entretien du poste de relèvement.

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 2] à verser à [N] [Z] la somme de 235,92 € au titre de la consommation d’eau sur le poste de relèvement.

REJETTE la demande de condamnation à produire mémoires techniques pour le bassin tampon, contrôle de compactage et certificats de conformité des installations réalisées ainsi que la demande d’injonction de faire divers travaux de mise en conformité formulées par l’association syndicale libre [Adresse 2].

DÉBOUTE l’association syndicale libre [Adresse 2] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de rétrocéder les biens et équipements communs du lotissement à toute collectivité territoriale compétente.

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 2] aux entiers dépens.

CONDAMNE l’association syndicale libre [Adresse 2] à verser à [N] [Z] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE