TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Cité [13]

2nde CHAMBRE

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

N° RG 24/03286 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6XD

JUGEMENT DU :

16 Décembre 2024

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

C/

[N] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Décembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 14 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituér par M^e Solène LODVARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°165 et 133 correspondant respectivement à un appartement de type 3 et à une cave au sein d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 15].

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait sommation à M. [N] [J] de payer lesdites charges.

Le litige a fait l’objet d’une tentative préalable de conciliation laquelle n’a pu aboutir selon le bulletin de carence rédigé par le conciliateur de justice le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 1] à Rennes (35200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner M. [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 157,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais arrêté au 10 avril 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 637,88 euros à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer et sur le solde à compter de la délivrance de la présente assignation, et capitalisation des intérêts,1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 178,34 euros au titre du remboursement du coût de la sommation de payer les charges en date du 13 décembre 2023, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes initiales.

Au soutien de ses demandes, il expose que depuis quelques années, le défendeur ne règle plus intégralement ses charges de copropriété et procède à des règlements insuffisants et irréguliers. Il souligne que la situation n’a pas été régularisée malgré des mises en demeure et sommation de payer. Il estime justifier du bien-fondé et du montant de sa créance.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à étude, M. [N] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [N] [J] concernant les lots n°133 et n°165 de la copropriété litigieuse.

Il produit les cinq contrats de syndic applicables du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également les procès-verbaux de l’assemblée générale du 27 octobre 2020, 8 juillet 2021, 6 juillet 2022 et 6 juillet 2023 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2021 et 2022, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2024, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte détaillé des charges dues au 17 avril 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ce décompte mentionne la facturation d’une mise en demeure et de trois relances, pour un montant total de 110 euros.

Sur l’ensemble de ces actes, il convient de conserver une mise en demeure, pour un montant de 20 euros, et une relance, pour un montant de 50 euros, conformément au contrat de syndic. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par M. [N] [J].

Les « frais de mise au contentieux » facturés pour un montant total de 200 euros doivent être déduits des sommes dues, n’étant prévus par le contrat de syndic ni en leur principe, ni en leur montant.

En outre, les frais d’avocat mentionnés dans le décompte, à savoir les frais de « transmission dossier avocat », « SCP ARES – honoraire procédure conciliation », « SCP ARES – demande renseignement », pour un montant total de 482 euros, doivent également être déduits des sommes dues, n’étant prévus aux termes du contrat de syndic qu’en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

En définitive, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, M. [N] [J] doit être condamné à régler la somme de 2 435,39 euros arrêtée au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation de payer du 13 décembre 2023.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur le remboursement de la sommation de payer

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

En application de ces dispositions, le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 13 décembre 2023 restera à la charge du syndicat car celui-ci ne démontre pas que cet acte de commissaire de justice, entrepris sans titre exécutoire, était prescrit par la loi. Il ne saurait, en conséquence, être mis à la charge du défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [N] [J] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [J], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Dès lors, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 3]), la somme de 2 435,39 euros arrêtée au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023,

CONDAMNE M. [N] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 2] [Localité 15], la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,