TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

10 février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/08124 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JRYW

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 7],

C/

S.A.R.L. GARAGE DU DOMAINE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt cinq, le dix février

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 381 989 011, prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

S.A.R.L. GARAGE DU DOMAINE, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 380 494 765, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qalité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 16 Septembre 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 10 février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 03 janvier 2000, la société civile immobilière (SCI) du domaine a donné à bail, à la SARL [Adresse 8], des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé zone d’activité de [Adresse 9] Touche [Adresse 5] Bédée (35), pour une durée de neuf années et ce à compter du 01er janvier précédent. Le bail a été renouvelé, pour une durée identique, à compter du 01er janvier 2012 et moyennant un loyer de renouvellement fixé à la somme annuelle de 16 051,08 € HT.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 juin 2020, la SCI du domaine a fait signifier à son preneur un congé pour le 31 décembre suivant, mais avec offre de renouvellement, moyennant toutefois le paiement d’un loyer d’un montant annuel de 30 000 € HT.

Par lettre recommandée en date du 30 juillet 2020, avec accusé de réception, la SARL Garage du domaine a notifié à son bailleur son acceptation de son offre de renouvellement, aux mêmes conditions que celles du bail expiré, hormis quant au prix proposé par son bailleur.

Saisie par ce dernier, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux a estimé, dans son avis du 06 avril 2021, qu’en considération de l’état actuel du bâti, le loyer actuel correspondait à la valeur locative des locaux.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 décembre 2021, la SCI du domaine a ensuite fait assigner son preneur, devant le juge des loyers commerciaux de Rennes, aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer renouvelé, à compter du 01er janvier 2021, à la somme de 30 000 € HT et HC, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un mémoire en réponse n°2, cette société, soutenant pouvoir se prévaloir d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que des caractéristiques du local considéré, au visa des articles L 145-33 et 34 du code de commerce, a persisté dans sa demande et a sollicité, outre le constat en tout état de cause du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sus désignés à compter du 01er janvier 2021, à titre subsidiaire, la réalisation aux frais de son preneur d’une mesure d’expertise.

Au moyen de son mémoire n° 2, ce dernier a contesté le bien fondé de cette demande de déplafonnement du loyer et il a, à titre principal, sollicité au visa des articles L 145-33 et 34 du code de commerce :

— le constat du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sus désignés à compter du 01er janvier 2021 ;

— en conséquence de l’absence de motif à déplafonnement, qu’il soit dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 17 847,78 € à compter du 01er janvier 2021, montant correspondant à cette date au loyer de plafond, le tout sous bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement mixte du 11 juillet 2022, la juridiction a débouté le bailleur de sa demande de déplafonnement au titre d’une prétendue modification notable des caractéristiques du local donné à bail et ordonné une mesure d’expertise portant, d’une part, sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré et, d’autre part, sur la valeur locative à la date du renouvellement.

Le technicien désigné a déposé son rapport au greffe le 14 mars 2024.

L’instance s’est poursuivie, par la remise de l’affaire au rôle de l’audience du 16 septembre 2024.

Par un mémoire n°2, régulièrement notifié à son preneur le 10 septembre précédent, la SCI du domaine sollicite principalement la fixation d’un loyer déplafonné à hauteur désormais de 22 500 € HT et HC par an, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un mémoire n°3, dont la notification à son bailleur n’est pas justifiée mais sans que cela ne fasse pour autant débat, la SARL [Adresse 8] sollicite le débouté de cette demande de déplafonnement et, subsidiairement, s’accorde avec son bailleur sur une valeur locative annuelle de 22 500 € HT et HC, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Les parties s’accordent, à les lire, sur le renouvellement du bail les liant, aux mêmes clauses et conditions que celui expiré et avec effet au 1er janvier 2021, leur désaccord ne portant que sur son prix.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

L’article L 145-34 du même code prévoit que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Le dictionnaire Larousse définit l’adjectif « notable » comme caractérisant ce « qui est digne d’être remarqué et retenu ». Il lui propose les synonymes suivants : « frappant, important, remarquable ».

Le Centre national de ressources textuelles et lexicales (CNRS) précise lui que, par extension, cet adjectif est relatif à un fait « important, considérable ».

Il prend également soin de rappeler qu’aux XIXème et XXème siècles, un arrêt « notable » était celui « d’une cour souveraine fixant un point de jurisprudence ».

L’article R 145-6 du code de commerce prévoit que :

« Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur (Civ. 3ème 14 septembre 2011 n°10-30.825 Bull. n°147 et 14 septembre 2017 n° 16-19.409).

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations (Civ. 3ème 1er mars 2000 n° 98-18.787 Bull. n°47).

L’expert judiciaire, en premier lieu, a relevé une augmentation au cours du bail expiré de la population des communes de [Localité 6] et de [Localité 12], commune voisine, de 12 %, mais qu’il a toutefois qualifiée de « mesurée (+ 95 habitants par an en moyenne) » (page 16). Il a également observé une évolution du dynamisme professionnel environnant mais qu’il a estimée conforme à celle du département. Il a noté que la zone d’activité de [Localité 10], dans laquelle est implanté le preneur, a « peu évolué » (page 15) et considéré que celle dite [Localité 11], limitrophe de la commune de [Localité 12], représente un « impact limité » sur le commerce de la SARL Garage du domaine, en raison de son éloignement (page 16).

S’agissant de l’activité commerciale de cette société (vente et réparation automobile), le technicien a observé une quasi absence d’évolution du nombre d’établissements dans la zone de chalandise (15 contre 14), laquelle tend ainsi « à traduire une certaine stabilité » de ladite activité (page 17).

La SCI du domaine sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, à la date du 1er janvier 2021, au motif que les facteurs locaux de commercialité ont été notablement modifiés dans un sens favorable à l’activité de garage automobile de son preneur.

Elle affirme, à cet effet, que la zone d’activité de [Localité 10] a été l’objet d’un développement physique et commercial et que l’augmentation de la population de la commune de [Localité 6] constitue une évolution favorable pour le commerce de son preneur. Elle invoque la création, en 2014, de la zone d’activité dite [Localité 11], dans laquelle se sont implantées de grande enseignes notamment automobiles et critique la position de l’expert sur l’influence limitée de cette zone sur l’activité de son preneur. Elle allègue une augmentation du trafic automobile sur la route nationale deux fois deux voies [Localité 13]-[Localité 15], à proximité de laquelle se trouve son local et la qualifie d’évolution notable. Elle conteste la décision du technicien de ne pas prendre en compte l’activité dépannage sur ce grand axe, eu égard à son abandon par le preneur, au motif que cette activité figure dans la destination du bail. Elle soutient que l’évolution défavorable du chiffre d’affaires de ce dernier n’est pas significative, d’autant que si celui-ci a «récupéré l’activité carrosserie d’une autre société du groupe», il s’est débarrassé de l’activité « parfaitement » (page 15) rentable de dépannage sur la route nationale.

Elle en conclut que le déplafonnement est « parfaitement » acquis (ibid).

En réponse, la SARL [Adresse 8], qui s’oppose au déplafonnement, souligne que l’expert a considéré que l’augmentation de population est restée mesurée. Elle conteste qu’un surplus annuel moyen de 95 habitants puisse être regardé comme une modification notable. Elle affirme que les enseignes automobiles qui se sont implantées sur la zone d’activité dite [Localité 11], source pour elle d’une plus grande concurrence, constitue une évolution défavorable pour son commerce. Elle note, comme le technicien, que le nombre d’établissements exerçant la même activité que la sienne est demeuré stable. Elle invoque une baisse de son chiffre d’affaires au cours du bail à renouveler.

En premier lieu, le commerce considéré, visé par l’article R 145-6 du code de commerce précité, n’est pas celui autorisé par le bail mais celui effectivement exercé dans les lieux loués par le preneur (Civ. 3ème 8 janvier 1997 n° 94-21.483 Bull. n° 3 et 16 juillet 1998 n° 96-13.772 Bull. n°166). C’est donc au moyen d’une affirmation entachée d’une erreur de droit que la SCI du domaine reproche au technicien d’avoir écarté l’activité de dépannage-remorquage au motif, selon elle, qu’elle n’est plus exercée par son preneur. Son allégation relative à l’augmentation du trafic automobile sur la route nationale n°12, ensuite, est dépourvue d’offre de preuve.

En second lieu, c’est en procédant par l’affirmation que cette société critique l’avis de l’expert judiciaire quant à l’impact limité sur le commerce de son preneur, en raison de son éloignement, de la zone d’activité dite [Localité 11], mais sans renvoyer à l’une quelconque des pièces versées aux débats pour en justifier. Si elle écrit ensuite, au sujet de l’implantation de deux grandes enseignes sur cette zone, à savoir Norauto et Peugeot, « on sait en matière automobile que plus il y a de concurrence, il y a plus de chalandise et une évolution favorable de la commercialité », elle ne dit pas à qui correspond le pronom personnel (ou indéfini) qu’elle utilise, ni ne documente une telle affirmation alors même qu’elle est contestée en défense. Ses assertions relatives au développement des deux autres zones d’activité, celle dans laquelle est installé son preneur et celle de [Adresse 9] [Localité 14], qui se trouve à proximité, ne sont pas plus documentées.

L’augmentation de la population dont elle se prévaut, enfin, a de façon pertinente été qualifiée de « mesurée » par le technicien.

S’agissant de l’incidence de l’évolution alléguée, ce dernier a considéré de façon circonstanciée que l’activité commerciale exercée par le preneur, au cours du bail expiré, a été caractérisée par une certaine stabilité. Une incidence favorable n’est, en outre, pas non plus recoupée par l’évolution du chiffre d’affaires de la SARL [Adresse 8] (sa pièce n°10), lequel est passé en effet de 715 923 € en 2012 à 585 388 € en 2020

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, de nature à avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par son preneur.

Dès lors mal fondée en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la SCI du domaine en sera déboutée.

La SARL Garage du domaine affirme enfin, sans être contestée, que le montant du loyer plafond s’établit, à la date d’effet du bail renouvelé, à la somme annuelle de 17 781,60 € HT, montant également retenu par l’expert (page 19), somme qui sera dès lors retenue comme prix du loyer de renouvellement.

Sur les demandes annexes

La SCI du domaine, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera alloué à la SARL [Adresse 8] une somme de 5 000 €, au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SCI du domaine de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement du bail la liant à la SARL Garage du domaine et portant sur un local situé zone d’activité de la Touche à Bédée (35) ;

DIT que le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2021 correspond à sa valeur plafonnée, soit la somme annuelle de 17 781,60 € (dix-sept mille sept cent quatre-vingt-un euros et soixante centimes) HT ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à la SARL Garage du domaine la somme de 5 000 € (cinq mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux