Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01789 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27TH

[J] [X], [Z] [W] [I]

C/

[Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [J] [X]

née le 13 Octobre 1995 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Présente

Monsieur [Z] [W] [I]

né le 08 Mai 1994 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]

né le 13 Mars 1977 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 15 février 2021, la S.C.I. ZACKIMMO a donné à bail à Monsieur [Y] [C] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Par acte notarié du 30 novembre 2024, la propriété des locaux objet du présent bail a été vendue à Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I], ces derniers devenant ainsi les nouveaux bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, Madame [X] et Monsieur [I] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.840,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I] ont assigné Monsieur [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 novembre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [C] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré, avec le concours de la [Localité 8] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Le condamner au paiement des loyers et charges impayés pour les causes sus-énoncées, soit la somme 2.756,00 Euros outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation,

— Le condamner à des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux.

— Ordonner la capitalisation des intérêts courant sur les sommes dues conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Le condamner à la somme de 600,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, le coût des notifications aux services de la CAPEX ainsi que le coût de la présente assignation et de ses pièces.

L’affaire a été débattue à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I], comparants en personne, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.664,00 euros au 27 novembre 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [Y] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a toutefois fait parvenir un courrier à la juridiction dans lequel il expose les raisons de son absence pour motifs personnels et dans lequel il joint son attestation d’assurance habitation.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 28 novembre 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 juillet 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Madame [X] et Monsieur [I] à Monsieur [Y] [C].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance.

Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I] ont fait signifier à Monsieur [Y] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.840,00 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 17 juillet 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Le justificatif de l’assurance a été produit lors de l’audience.

Monsieur [Y] [C] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 juillet 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 septembre 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 septembre 2025.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [Y] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 septembre 2025, ce qui constitue pour Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les bailleurs produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3.664,00 euros à la date du 27 novembre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.664,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 novembre 2025 – échéance du mois de novembre 2025 incluse. Monsieur [Y] [C] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (458 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Y] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

La situation économique de Monsieur [Y] [C] et l’équité commandent de rejeter la demande de Madame [X] et de Monsieur [I] au titre de l’article 700.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (458 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I] la somme de 3.664,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I], à compter du 1er décembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande de Madame [J] [X] et Monsieur [Z] [W] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION