TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

22 Avril 2025

2ème Chambre civile

30B

N° RG 25/00938 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LNHY

AFFAIRE :

S.A.R.L. SUPPLEMENTS D’AME

C/

SCI du [Adresse 2],

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 22 Avril 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUPPLEMENTS D’AME

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Linda GANDON de la SELARL AD LITEM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI du [Adresse 2], immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 351 113 980, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Maud ORIOT de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte du 30 décembre 2005, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial, à la SA BICHE DE BERE, un local situé en rez-de-chaussée au [Adresse 1] à Rennes au sein d’un immeuble en copropriété.

Par acte notarié du 26 juin 2008, la SA BICHE DE BERE a cédé son droit au bail à la SARL SUPPLÉMENTS D’AME.

Le 23 mars 2023, le local commercial exploité par la SARL SUPPLÉMENTS D’AME, a été victime d’un dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus appartenant à la SCI LM IMMO, occasionnant l’effondrement d’une partie du plafond.

Le 20 juin 2023, le local a été victime d’un nouveau dégât des eaux, par déversement de l’ensemble du contenu du ballon d’eau chaude du bien de la SCI LM IMMO.

Le 28 juillet 2023, maître [O], commissaire de justice, mandaté par la SARL SUPPLÉMENTS D’AME, a dressé constat et conclu au caractère inexploitable du local.

Les sinistres successifs ont conduit à des investigations parasitaires qui ont révélé des proliférations fongiques nécessitant traitement.

Les travaux de reprise du local ont eu lieu au mois de juin 2024.

Déplorant l’impossibilité d’exploiter le local depuis plusieurs mois, la SARL SUPPLÉMENTS D’AME a sollicité de la présidente du tribunal judiciaire de Rennes l’autorisation de faire assigner à jour fixe sa bailleresse en résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Autorisée par ordonnance du 21 janvier 2025, l’assignation a été délivrée le 24 janvier 2025 pour l’audience collégiale de la 2ème chambre civile du 3 mars 2025 à 9h00.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, la SARL SUPPLÉMENTS D’AME demande au tribunal de :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire.

— Désigner tel expert qui plaira au tribunal avec mission d’usage aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la SARL SUPPLÉMENTS D’AME et tout autre poste de préjudice causé par l’impossibilité d’exploiter le local depuis le 23 mars 2023 ;

A titre subsidiaire

— Condamner la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 129.195,91 € à titre d’indemnité.

En tout état de cause

— Débouter la SCI du [Adresse 1] de ses demandes.

— Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens

— Confirmer l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de sa bailleresse, la SARL SUPPLÉMENTS D’AME fait valoir que l’intéressée n’a pas respecté son obligation essentielle de délivrer un local conforme à sa destination, tout au long de l’exécution du contrat de bail, dès l’instant que le procès verbal de constat du 28 juillet 2023 démontre que le local est inexploitable et ce depuis le 23 mars 2023, date du dégât des eaux qui a entraîné l’effondrement du plafond.

A cet égard, elle lui reproche en effet, d’une part, son inaction préalable dans l’entretien de l’immeuble dès lors qu’à la suite d’un précédent dégât des eaux remontant au mois de décembre 2022, la SCI ne s’est pas inquiétée des conséquence de ce sinistre sur le plafond de la boutique ni n’a d’ailleurs fait en sorte de faire cesser les dégâts répétés – depuis 2020 – en provenance d’un appartement du 1er étage, du fait de l’installation d’une douche à l’étanchéité défaillante, dégâts qui ont pourtant contribué à l’infestation parasitaire sur la structure bois du bâtiment, laquelle a perduré, s’est aggravée et a nécessité la réalisation de traitements adaptés qui n’auront lieu que le 27 octobre 2023.

Elle incrimine, d’autre part, l’inertie puis l’incurie de sa bailleresse dans la réalisation des travaux de reprise, faisant notamment réaliser le lot plâtrerie avant le lot électricité et faisant démarrer les travaux sans se soucier de l’autorisation préalable de l’architecte des bâtiments de France pourtant requise en secteur sauvegardé, ce qu’elle n’a pu que signaler, dès lors que l’infraction afférente pouvait lui être reprochée en tant que bénéficiaire des travaux. Or, elle déplore que de ce fait, les travaux sont à l’arrêt depuis le mois de septembre 2024, sans que la SCI ait pris la moindre initiative pour y remédier.

Elle réclame par conséquent une indemnité d’éviction ou “tout autre indemnisation du préjudice subi en raison de l’inexploitation du local” qui devra tenir compte du coût du déménagement du fond, de la perte de valeur du fond, mais également de la perte probable au moins partielle du stock et du mobilier, remisés dans un local humide et non chauffé, dont l’évaluation n’a pour l’heure pas été possible, si bien qu’elle sollicite à titre principal une expertise à cette fin.

A titre subsidiaire, elle réclame la somme de 82.500 € au titre du droit au bail, par référence à des cessions intervenues en 2023 et 2024, outre la somme de 27.668,90 € au titre de la perte d’exploitation telle qu’évaluée par les experts en assurance pour la période du 23 mars 2023 au 23 avril 2024, à laquelle s’ajoute donc la somme, proportionnelle, de 17.027,01 € pour la période postérieure jusqu’à l’assignation, soit un total de 129.195,91 €.

A sa contradictrice, la preneuse objecte qu’il ne saurait y avoir perte de la chose louée, les conditions posées par l’article 1722 du Code civil n’étant pas réunies. Elle s’insurge en outre contre la demande présentée au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la SCI du [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-1et suivants du Code de commerce, 1722 du Code civil, 32-1 et 700 du Code de procédure civile, de :

A titre principal

— Juger qu’eu égard à la perte de la chose louée, rendant l’utilisation et la jouissance du local impossible, le bail commercial a été résilié de plein droit le 23 mars 2023.

— Débouter la SARL SUPPLÉMENTS D’AME de ses demandes.

A titre subsidiaire

— Juger qu’elle-même n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

— Débouter la SARL SUPPLÉMENTS D’AME de ses demandes.

En tout état de cause,

— Condamner la SARL SUPPLÉMENTS D’AME à lui payer 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SARL SUPPLÉMENTS D’AME à lui payer 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI du [Adresse 1] s’oppose à titre principal au dédommagement de sa preneuse, eu égard à la perte de la chose louée au sens des dispositions de l’article 1722 du Code civil, dès lors qu’elle n’est plus en mesure d’exploiter le local depuis le 23 mars 2023.

A titre subsidiaire, la bailleresse plaide n’être nullement responsable du sinistre à l’origine du trouble de jouissance, rappelant que les stipulations du bail imposent au preneur de souffrir les travaux de réparation et citant un passage du contrat relatif à la “jouissance des lieux”, dont elle croit pouvoir exclure toute responsabilité.

A cet égard, elle réfute toute inaction dans l’entretien de l’immeuble, soulignant d’abord n’être pas responsable du dégât des eaux survenu en décembre 2022, ensuite qu’elle n’a jamais eu connaissance d’infestation fongique antérieure ou de dégât des eaux au sein du local que la preneuse aurait elle-même ignoré. Elle rappelle en outre n’avoir été en charge ni de la réalisation des opérations d’expertise ni du suivi des travaux relatifs aux champignons lignivores, au contraire du syndicat des copropriétaires.

Elle fait la même observation s’agissant des travaux consécutifs au dégât des eaux du mois de mars 2023, relevant avoir assisté aux réunions de chantiers et s’étonnant de l’absence d’action contre le responsable des sinistres, la SCI LM IMMO, ou le syndicat des copropriétaires.

Elle reproche par ailleurs à sa locataire de s’être immiscée dans la réalisation des travaux sans qu’il soit bien aisé de comprendre quelles conclusions elle en tire…

S’agissant des demandes indemnitaires, la SCI exclut toute indemnité d’éviction dès lors que la SARL SUPPLÉMENTS D’AME ne serait pas évincée “à proprement parler”. Elle ajoute n’avoir facturé aucuns loyer ni charges depuis le mois de mars 2023.

S’agissant du droit au bail, elle objecte que les valorisations sont au mieux fantaisistes, sinon dénuées de valeur probante et que la demanderesse omet d’inclure dans son calcul les 57.000 € versés par son assureur. Elle s’interroge par ailleurs sur l’augmentation sensible de ses dépenses locatives et de la rémunération versée à la gérante, au 30 juin 2024.

Reconventionnellement, elle estime que la présente procédure est abusive, dès lors qu’une résiliation amiable a d’abord été proposée à la preneuse, qu’elle a refusée, tout comme elle n’a pas souhaité intervenir à l’instance engagée contre LM IMMO, faisant montre d’un véritable “harcèlement” à son encontre.

***

A l’audience, la présidente s’est assurée que la défenderesse avait eu le temps de préparer sa défense et que le contradictoire avait été respecté. Les parties ont soutenu à l’oral leur écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition de la décision au greffe.

MOTIFS

1/ sur la résiliation du bail

L’article 1719 du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

[…]”.

L’article 1720 du même code prévoit en outre que “le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

Enfin, aux termes de l’article 1721 “il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser”.

Il s’en déduit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire pendant la durée du bail, toutes réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Autrement dit, pèse sur le bailleur, une obligation de délivrance, laquelle suppose une mise à disposition du bien objet du bail, en bon état et qui soit conforme aux prévisions contractuelles, c’est à dire en matière de bail commercial, d’un local qui soit conforme à la destination prévue par le bail.

Aux termes du bail du 30 décembre 2005, le local dont s’agit est situé au [Adresse 1] “au rez-de-chaussée de l’immeuble à droite du hall d’entrée :

— une pièce donnant au nord avec vitrine et porte d’entrée

— une grande pièce donnant au sud sur une cour,

— un WC avec lavabo.

L’ensemble constituant le lot numéro 11 de la copropriété”.

Le contrat stipule en outre que le local devra être exclusivement affecté par le preneur “à l’exercice du commerce d’antiquités, de meubles, de vêtements, de bijoux, de cadeaux, de livres, d’épicerie fine, de lingerie, de maroquinerie, ou à l’exercice des activités de presse, d’animalerie, de cordonnerie, d’optique, d’horlogerie et de photographie”.

La SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME y exploitait depuis le mois de juin 2008, conformément à cette destination, un commerce de détail de textiles en magasin spécialisé (mercerie, vente de tissus et perles).

Le 23 mars 2023, le plafond du local s’est effondré à la suite d’un dégât des eaux provenant de l’appartement du 1er étage appartenant à la SCI LM IMMO.

Les 17 et 18 avril 2023, la société RESILIANS est intervenue afin de réaliser des mesures conservatoires dans la salle arrière de la boutique (pose d’étais de maçon en soutènement du plancher supérieur et pose d’une bâche plastique provisoire sous toute la surface du plafond effondré).

L’effondrement du plafond a révélé la présence de champignons lignivores et notamment de carpophores de type Donkioporia expansa, au sein des structures bois de l’immeuble.

Le 20 juin 2023, un second dégât des eaux est survenu du fait de la chute du chauffe-eau de l’appartement du 1ère étage appartenant à la SCI LM IMMO, dont l’entier contenu s’est déversé dans le local commercial.

Le 28 juillet 2023, un commissaire de justice mandaté par la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME a constaté que, d’une part, dans la salle arrière de la boutique, le plafond était entièrement démonté laissant apparaître solives et plancher, soutenu par 10 étais de maçon, la présence de champignons lignivores encore visibles et la neutralisation de l’électricité concluant que cette pièce n’était “absolument pas exploitable et utilisable commercialement” pour être “totalement insalubre”, aucune marchandise ne pouvant y être stockée.

L’auxiliaire de justice a constaté, d’autre part, dans la partie boutique, l’entreposage de toutes les marchandises “protégées” par des bâches et encombrant de fait le commerce, outre la présence de poussière encrassant d’ailleurs l’ensemble des lieux.

Il résulte de ces éléments et les parties en conviennent l’une et l’autre aisément, que dès le 23 mars 2023, le local commercial est devenu totalement inexploitable.

Il est ainsi avéré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Quand bien même le bail préciserait que “le locataire prendra les biens dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance” qu’il “aura à sa charge exclusive toutes transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité”, de telles clauses ne peuvent avoir pour effet de dispenser totalement le bailleur de son obligation essentielle qui est celle de délivrer la chose objet du bail.

De la même manière, la clause de souffrance stipulée à l’article 7 du contrat consacré aux “travaux” ne saurait exonérer le bailleur de cette obligation essentielle de délivrance de la chose louée, stricto sensu, qui se distingue de l’obligation d’en assurer la jouissance paisible au preneur, étant encore observé que la clause vise les travaux à la condition qu’ils soient “exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure”.

Quant à l’article 8 dédié à la “jouissance des lieux” invoqué par la défenderesse pour exclure sa responsabilité, le tribunal peine à comprendre le propos. L’article stipule en effet que le preneur “sera absolument seul responsable des conditions d’exercice de son activité et de son comportement personnel ou de toutes leurs conséquences que ces (sic) proviennent, par exemple du bruit, des odeurs, des trépidations, de l’occupation, de l’encombrement, des règlements de police ou sanitaires, des exigences législatives, réglementaires ou administratives ou de toutes autres causes. Il reconnaît que le bailleur n’aura donc à supporter personnellement aucune responsabilité émanant du fait du preneur, du personnel de ce dernier ou même des tiers”. Cette disposition est tout à fait hors sujet.

C’est encore à tort que la SCI du [Adresse 1] soutient que le bailleur n’est pas garant des troubles que le locataire pourrait subir en raison de fautes commises par des tiers.

En effet, si le bailleur ne répond pas du fait des tiers, en matière d’obligation de délivrance, il est retenu que le bailleur ne peut s’exonérer que lorsque est constituée une cause étrangère ne pouvant lui être imputée, autrement dit, le fait du tiers doit revêtir les caractères de la force majeure, c’est à dire être imprévisible et irrésistible.

Les désordres qui ont été constatés dans le local commercial, empêchant l’exploitation du fond sont dus à plusieurs dégâts des eaux, qui ont eux-mêmes mis au jour une infestation – préexistante – des structures bois de l’immeuble par champignons lignivores.

Certes, le dégât des eaux du mois de décembre 2022 a-t-il donné lieu à un constat amiable entre la SCI LM IMMO et le syndic, puisque seules les parties communes auraient alors été affectées.

Certes, le berceau de l’infestation fongique trouve manifestement son origine dans une salle de bain du 1er étage, celle du bien de la SCI LM IMMO ou celle de M. [G], voire les deux, et ce antérieurement à la chute du ballon d’eau chaude du mois de juin 2023 ainsi qu’en attestent les conclusions du rapport TCE : “une grande partie des bois dégradés n’est pas du fait de l’infiltration brutale venue du ballon d’eau chaude dans le logement (…) Mais ils sont plus anciens. Nous pouvons l’affirmer notamment par leur localisation”. Et d’interroger d’ailleurs le bon traitement de l’étanchéité d’une salle du bain du premier étage.

Le procès-verbal de constatations (pièces n° 25 DEM, n° 5 DEF) mentionne que les dommages constatés sont la conséquence de deux causes confondues : la fuite sur canalisation d’évacuation non accessible privative dans l’appartement LM IMMO (constat du 04/01/2023) et un défaut d’étanchéité des joints périphériques de douche posée sur plancher bois sans complexe d’étanchéité dans la salle de douche [G] (constat du 29/08/2023).

Au cas présent, donc, l’impossibilité d’exploiter le local donné à bail trouve d’abord sa source dans l’effondrement du plafond le 23 mars 2023 dont la responsabilité semble, en l’état des éléments fournis au tribunal, imputable à la société LM IMMO – encore qu’il reviendra au tribunal judiciaire de Paris, saisi de la question, de le juger.

L’impossibilité d’exploiter le local a ensuite perduré du fait de la découverte des infestations fongiques des structures bois, elles-mêmes dues à de précédents dégâts des eaux, toujours en provenance du 1er étage.

A cet égard, le tribunal relève qu’au détour d’un courriel, il est aussi évoqué une première chute du ballon d’eau chaude de LM IMMO remontant à l’année 2018 (pièce n° 42 DEF).

Si la société LM IMMO est bien un tiers vis-à-vis de la SCI du [Adresse 1], susceptible donc d’être à l’origine d’une cause étrangère, encore faut-il que celle-ci revête les caractéristiques de la force majeure ainsi qu’il a été rappelé supra.

Or, la défenderesse, à laquelle il appartient pourtant de le faire, n’allègue – ni ne justifie par conséquent – de ces caractéristiques.

De surcroît, il semble bien que les dégâts des eaux en provenance du premier étage ont été récurrents, ce avant même l’année 2023, sans que quiconque s’inquiétât de leurs éventuelles conséquences sur les parties communes non visibles situées entre les locaux du rez-de-chaussée et ceux du premier étage.

Or à cet égard, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires s’il est effectivement un tiers vis-à-vis de la preneuse, ne peut être qualifié ainsi s’agissant de la copropriétaire bailleresse, dès lors qu’il constitue, aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “la collectivité des copropriétaires” à laquelle chacun d’entre eux se trouve automatiquement intégré lors de l’acquisition de son lot de copropriété.

Il revenait donc à cette collectivité, dont fait partie la SCI du [Adresse 1], en sa qualité de copropriétaire, de veiller au bon entretien non seulement de son lot, mais aussi des parties communes.

Il revenait également à la bailleresse de s’assurer qu’après le traitement parasitaire achevé au plus tard au mois de novembre 2023, les travaux de réhabilitation des locaux soient entrepris avec célérité et efficacité. Et à cet égard, à nouveau, elle ne peut se retrancher derrière une prétendue responsabilité du syndicat des copropriétaires qui relèverait d’une cause étrangère revêtant les caractéristiques de la force majeure, ce qu’elle ne fait d’ailleurs pas, au moins explicitement.

C’est en outre sans être contredite sur ce point précis que la preneuse affirme que ces travaux ont été menés en dépit du bon sens, les travaux du lot plâtrerie étant planifiés avant ceux du lot électricité.

Certes, la gérante de la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME ne disconvient pas avoir fait intervenir l’architecte des bâtiments de France, mais n’est pas davantage et utilement contredite lorsqu’elle affirme que, le local étant situé dans la zone du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de [Localité 7], les travaux étaient soumis à son autorisation préalable, cette obligation ayant été méconnue par la bailleresse entre autres. Et c’est encore à juste titre que la demanderesse souligne qu’en tant que bénéficiaire des travaux, elle était susceptible de se voir appliquer l’incrimination prévue à l’article 480-4 du Code de l’urbanisme si bien que son intervention était légitime et que ce n’est pas tant cette occurrence que l’abstention première de sa contradictrice, qui a entraîné des retards dans l’exécution des travaux.

Ainsi, à défaut pour la SCI de rapporter la preuve qui lui incombe de l’existence d’une cause qui lui est étrangère et qui revêtirait les caractéristiques de la force majeure, elle sera tenue pour responsable des conséquences du défaut de délivrance.

***

Cependant, la SCI du [Adresse 1] excipe de la perte de la chose louée.

L’article 1722 du Code civil dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement”.

Il résulte de ces dispositions que la destruction de la chose louée entraîne résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits par le preneur, lequel ne peut dès lors prétendre au versement d’une indemnité d’éviction qui ne lui serait pas définitivement acquise au jour du sinistre.

Si la perte du bien peut être considérée comme avérée lorsque le preneur se retrouve dans l’impossibilité absolue d’user de la chose louée, c’est à la condition que cette impossibilité soit également définitive, comme par exemple lorsque le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué excède sa valeur si bien qu’il emporte destruction totale de la chose louée.

Au cas présent, la SCI du [Adresse 1] ne se donne pas la peine de justifier en quoi le local aurait été détruit totalement ni des conditions d’application de l’article 1722 qu’elle invoque. Et pour cause, il n’a jamais été question, ni de destruction totale, ni de destruction définitive du bien loué, seulement d’une impossibilité de l’exploiter pour la locataire.

Ce moyen sera rejeté et en conséquence de ce qui vient d’être dit, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI du [Adresse 1].

2/ sur les mesures indemnitaires

A titre principal, la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME sollicite une expertise aux fins de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle elle est en droit de prétendre.

A titre subsidiaire, elle propose de la fixer à la somme de 129.195,91 €.

Or, il convient de rappeler qu’une mesure d’instruction peut être ordonnée dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et qu’une expertise n’a lieu de l’être que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Il échet donc de vérifier si les pièces produites permettent d’évaluer l’indemnité d’éviction avant que d’ordonner une expertise à cette fin, si elles n’y suffisent pas.

La SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME propose de retenir la somme de 82.500 € pour valoriser le droit au bail, qui préside à l’évaluation de l’indemnité, somme qui correspond à la moyenne entre celles résultant, d’une part, d’une annonce de vente de droit au bail du mois d’août 2024 portant sur un local de la [Adresse 8], de surface identique (95.000 €), d’autre part, d’un compromis de cession de droit au bail du 15 mai 2023 (70.000 €).

Ces deux seuls éléments ne sauraient suffire à déterminer précisément le droit au bail afférent au local dont s’agit du fait de la disparité des sommes et de la date des évaluations.

En outre, les éléments comptables fournis par la demanderesse, critiqués en défense, méritent une discussion contradictoire devant un expert, qui fera les comptes des indemnités versées par les assureurs à la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME, analysera tant les frais de locations immobilières afin de donner des explications sur les dépenses afférentes, que les éléments relatifs à la hausse de rémunération de [W] [D], afin de faire le départ entre les arguments développés de part et d’autre (mauvaise foi/indemnités journalières).

Par conséquent, il convient d’ordonner une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME.

***

Reconventionnellement, la SCI [Adresse 1] sollicite indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile et de la procédure abusive.

L’article 32-1 du Code de procédure civile, “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 1] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € au motif qu’alors qu’une résolution amiable lui avait été proposée, la demanderesse l’a déclinée et l’a fait assigner alors qu’elle savait pertinemment que seule la société LM IMMO était à l’origine des sinistres et n’a d’ailleurs pas daigné intervenir à l’instance introduite contre celle-ci, le tout dans un contexte de harcèlement et de diffamation occasionnant d’ailleurs un dépôt de plainte.

Les dommages et intérêts ne sont pas sollicités en réparation des préjudices résultant de ces derniers faits de harcèlement et de diffamation, lesquels font déjà l’objet d’une plainte et étant observé que seule la procédure abusive est ici reprochée.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Toutefois, encore faut-il caractériser une faute de la demanderesse qui soit de nature à faire dégénérer en abus, l’exercice du droit d’ester en justice.

Or, il a été fait droit à la demande de la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME s’agissant principalement de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de sa bailleresse, si bien que l’action ne saurait être qualifiée d’abusive, les choix contentieux et procéduraux de la demanderesse relevant de son droit d’agir, sans qu’aucun abus puisse être incriminé.

La SCI du [Adresse 1] sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SCI du [Adresse 1] succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens exposés jusqu’au présent jugement.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %”.

L’équité commande de condamner la SCI du [Adresse 1] à payer à la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail commercial portant sur le local sis [Adresse 1] à Rennes, liant la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME et la SCI du [Adresse 1], aux torts exclusifs de la SCI du [Adresse 1] à compter du 23 mars 2023.

Avant dire droit sur les demandes indemnitaires

ORDONNE une expertise judiciaire et désigne pour y procéder M. [K] [T], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 7] (Pont-ar-Guen [Localité 3] [Localité 6] Tél. 02.98.57.31.31 Fax 02.98.57.31.31 courriel [Courriel 5]) lequel aura pour mission de:

— se rendre sur place, [Adresse 1] à [Localité 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— visiter les lieux en présence des parties,

— les décrire dans leur superficie, leur consistance et leur état quotidien,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission (baux, documents contractuels, congés, correspondances échangées…),

— indiquer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en adoptant une méthode de calcul commune aux locaux de référence,

— indiquer si des locaux comparables peuvent être ou non facilement trouvés à proximité, correspondant aux besoins et possibilités de la preneuse,

— donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la preneuse (indemnités principale et accessoires) par application de l’article L. 145-14 du Code de commerce,

— s’adjoindre en tant que besoin le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine autre que le sien,

— de manière générale, fournir tous les éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction le cas échéant d’apprécier les responsabilités encourues, les préjudices subis et l’indemnité d’éviction.

FIXE à la somme de 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que devra consigner la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME, au moyen d’un chèque CARPA émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque.

DIT que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

DIT qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire.

DIT que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif.

DÉSIGNE le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement.

DÉBOUTE la SCI du [Adresse 1] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] aux dépens de l’instance exposés jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SCI du [Adresse 1] à payer à la SARL SUPPLÉMENTS D’ÂME la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

RENVOIE à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 à 09h 02 pour conclusions des parties après dépôt du rapport.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE