TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

PROCEDURES ORALES

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

N° RG 24/09076 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKVJ

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [6] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

[D] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Septembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Karen RICHARD, Greffier lors des débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ;

Audience des débats : 16 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [6] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024 remis à l’éude, le SDC de l’immeuble [6] sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société Foncia Armor, a assigné M. [D] [F], devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 16 juin 2025, aux fins de le voir, sur le fondement notamment des dispositions des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret du 15 mars 1967, condamner :

— à lui verser la somme de 5.313,82 € majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.200 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa requête, le syndicat des copropriétaires expose :

— que M. [F] ne règle pas ses charges de copropriété, et qu’il a été déjà été condamné par un précédent jugement du tribunal judiciaire de Rennes, rendu le 4 avril 2022,

— qu’il n’a plus réglé les charges appelées postérieurement au jugement, et a été mis en demeure de régler ses dettes,

— qu’un commandement de payer la somme de 3.830,10 € en principal lui a été signifié le 21 juin 2024,

— que selon l’arrêté de compte de charges au 8 novembre 2024, M. [F] était débiteur de la somme totale de 5.313,82 €.

C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires serait recevable et bien fondé à solliciter sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement.

Outre des dommages et intérêts, le retard de paiement étant préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires, parce qu’il déséquilibre sa trésorerie, aggrave ses charges et le contraint à engager une nouvelle procédure judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025 remis à l’étude, le syndicat des copropriétaires a signifié à M. [D] [F], des conclusions pour actualiser le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.328,51 €, conformément à l’arrêté de compte du 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal de la délivrance assignation jusqu’à parfait paiement.

A l’audience du 16 juin 2025, M. [D] [F] a comparu. Il s’est reconnu débiteur et a sollicité des délais de paiement. Il a contesté le montant des dommages et intérêts, de l’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile qui lui sont demandés.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia Armor a comparu, représenté par son avocat qui a déclaré, ne pas avoir de mandat pour accepter un échéancier de paiement, ni renoncer en tout ou partie aux dommages et intérêts et à l’indemnité article 700, et s’en est rapporté pour le surplus à ses conclusions.

Le tribunal a mis l’affaire en délibéré par mise à disposition au 29 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I- Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la propriété de M. [D] [F] concernant les lots n°168 et 174 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables des 9 décembre 2021 et 4 avril 2023, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mises à la charge du seul copropriétaire concerné tel que les frais de relance et de la mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 février 2024 ayant entre autres, approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, et le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2024, ayant entre autres, approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1erjuillet 2025 au 30 juin 2025 et voté les travaux pour lesquels des provisions ont été appelées.

Au vu de ces pièces et de ce que le défendeur se reconnait lui-même débiteur du montant de la demande principale du syndicat des copropriétaires, celle-ci apparait fondée, et M. [D] [F] doit être condamné à régler la somme de 8.328,51 € arrêtée au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance d’assignation jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du Code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur la demande de délais de paiement de M. [F]

L’article 1343-5 du Code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette… ».

A l’audience, M. [F] s’est reconnu débiteur de la somme en principal qui lui est réclamée par le syndicat des copropriétaires. Il a déclaré être dans l’attente d’une rentrée d’argent prochaine, devant lui permettre d’honorer sa dette, et a sollicité un échéancier de paiement, déclarant pouvoir la régler par règlements de 100 € à 500 € par mois.

Compte tenu de la situation du débiteur qui s’est engagé à payer et en considération des besoins du créancier d’être intégralement réglé, le tribunal échelonne le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années par règlement mensuel d’un montant égal à 500 €, devant intervenir le 10 de chaque mois. A défaut de respecter une seule échéance de paiement de cette dette et de régler sa quote-part de charges courantes postérieures à l’arrêté de compte du 26 mai 2025, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [D] [F] qui a déjà été condamné par jugement du 4 avril 2022 à payer un arriéré de charges, s’abstient de nouveau de régler les charges de copropriété, alors que les appels de fonds sont conformes au règlement de copropriété. Les manquements répétés de M. [D] [F] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. [D] [F] à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [D] [F], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation partielle, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA ARMOR, la somme de 8.328,51 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 jusqu’à parfait paiement,

— ORDONNE l’échelonnement du paiement des sommes dues dans la limite de deux années par règlement mensuel d’un montant égal à 500 €, qui devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, soit 16 mensualités de 500 € et le solde comprenant les intérêts,

— DIT qu’à défaut de respecter une seule échéance de paiement de cette dette et de régler sa quote-part de charges courantes postérieure à l’arrêté de compte du 26 mai 2025, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] de sa demande de capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE M. [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] représenté par son syndic, la société FONCIA ARMOR, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [D] [F] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] représenté par son syndic, la société FONCIA ARMOR, une indemnité de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ansi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE