Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 2, 22 mai 2025, n° 23/05411

TJ Strasbourg 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation d'information et de conseil
La cour a estimé que l'agence immobilière n'était pas tenue de communiquer une information dont elle ne connaissait ni la teneur ni le caractère déterminant pour les époux [W]. De plus, les époux n'ont pas prouvé que cette information aurait été déterminante dans leur consentement.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande principale, entraînant la condamnation des époux aux frais et dépens de l'instance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé cette demande en raison du rejet des demandes des époux [W], les condamnant à payer les frais de l'agence.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 2, 22 mai 2025, n° 23/05411
Numéro(s) :	23/05411
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mohammad Athir KAHLOONBernard ALEXANDRE
Parties :	Société AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTIONS inscrite au RCS de [ Localité 10 ] sous 394 955

Texte intégral

N° RG 23/05411 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L65U

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/05411 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L65U

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Mohammad athir KAHLOON

Le greffier

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Mohammad athir KAHLOON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

DEMANDEURS :

Madame [H] [W]

née le 20 Janvier 1994 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

Monsieur [E] [W],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

Société AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTIONS inscrite au RCS de [Localité 10] sous n° 394 955 686 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Mohammad athir KAHLOON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 330

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération en date du 23 mai 2019, le conseil syndical du SIVU de [Localité 8] a approuvé le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal portant sur les orientations d’aménagement et de programmation de la zone 1AU du secteur [Localité 7] dans la continuité du lotissement sis [Adresse 9] [Localité 7].

Par acte authentique dressé le 27 décembre 2021 par-devant Maître [V], M. [E] [W] et Mme [H] [W] ont acquis auprès de M. [M] [U] et Mme [L] [G], une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 8], par l’intermédiaire de la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION.

S’estimant lésés d’une perte de valeur de leur maison d’habitation et de divers préjudices en raison d’un projet de construction de lotissement à proximité de celle-ci, les époux [W] ont sollicité, par courrier recommandé en date du 3 mai 2022, une indemnisation de leurs préjudices à la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION.

Par courrier en date du 18 mai 2022, la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION n’a pas répondu favorablement à la demande d’indemnisation des époux [W] estimant que sa responsabilité n’était pas engagée.

Par courrier en date du 22 décembre 2022, les époux [W] ont mis en demeure la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION d’indemniser leur préjudice à hauteur de 50 000 €, laquelle a réitéré son refus.

Par assignation signifiée le 28 juin 2023, M. et Mme [W] ont fait attraire la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans leurs dernières conclusions en date du 11 décembre 2024, M. et Mme [W] demandent au tribunal de :

CONDAMNER la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION à verser à M. et Mme [W] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION à verser à M. et Mme [W] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION a manqué à son obligation d’information et de conseil à leur égard, engageant dès lors sa responsabilité délictuelle. Les époux [W] font valoir que la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION ne pouvait ignorer l’existence d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, celui-ci ayant été précédé d’une enquête publique et d’une publicité dans les journaux locaux et bulletins municipaux. Ils indiquent qu’elle avait le devoir de se renseigner et de lui transmettre toutes les informations sur le projet de construction à proximité du bien mis en vente.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 février 2025, la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la demande des époux [W] irrecevable ou à tout le moins infondée ;

DEBOUTER les époux [W] de leurs fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION ;

CONDAMNER solidairement les époux [W] à payer à la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION un montant de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’elle n’aurait pas été informée d’un projet de lotissement par les vendeurs et que la transmission d’une telle information ne lui incombait donc pas. Elle soutient en outre que les acquéreurs auraient été informés par la mairie avant la signature de l’acte authentique de vente et que les préjudices allégués ne sont pas caractérisés.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de mesure d’instruction sollicitée par la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION, à savoir l’autorisation de mandater deux agences immobilières aux fins de donner leur avis sur l’éventuel impact de la construction du lotissement sur la valeur du bien immobilier litigieux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 février 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

SUR LES MOTIFS

À titre liminaire

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I – Sur la demande principale d’indemnisation du préjudice des époux [W] :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En outre, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil.

Il en résulte que l’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

Ainsi, aux termes de l’article 1241 du code civil, le tiers acquéreur doit caractériser le manquement à l’obligation générale d’information et de conseil, le préjudice subi et le lien de causalité entre ce manquement et ce préjudice allégué.

La violation de l’obligation d’information n’est susceptible d’engager la responsabilité de celui qui y contrevient que si l’information a eu un caractère déterminant dans la décision du créancier de cette obligation.

Il est également de principe que l’acquéreur doit faire preuve de vigilance et qu’il a le devoir de s’informer, surtout lorsqu’il peut aisément obtenir des renseignements auprès des autorités compétentes.

En l’espèce, il résulte du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal produit par les époux [W] que seules des orientations d’aménagement et de programmation ont été adoptées par le conseil syndical du SIVU de [Localité 8]. Ces orientations ont pour objectif d’exprimer les ambitions et stratégie d’une collectivité territoriale en termes d’aménagement. En outre, ce Plan Local d’Urbanisme Intercommunal n’est corroboré par aucun élément de nature à matérialiser un projet abouti de construction au stade de la conclusion de l’acte de vente, tel qu’un permis de construire. Ainsi, les orientations prévues par le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ne constituent pas un projet de construction dont la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION aurait été tenue de se renseigner et d’informer les époux [W].

Au surplus, les époux [W] se contentent de procéder par voie d’affirmation pour dire que la proximité avec les champs et la forêt était un critère déterminant de leur consentement et qu’ils n’auraient pas conclu s’ils avaient eu connaissance du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal.

La preuve de ce que l’information par la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION aurait été déterminante de leur consentement n’est donc pas rapportée par les époux [W].

Par conséquent, la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION n’était pas tenue de communiquer une information dont elle ne connaissait ni la teneur ni le caractère déterminant pour les époux [W].

Au demeurant, les époux [W] ne justifient d’aucune démarche pour se renseigner sur l’environnement du bien dont ils prétendent que l’absence de construction a été une condition de leur consentement, alors qu’ils pouvaient aisément obtenir ces informations, notamment par la consultation dudit Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, et alors qu’une densification des constructions était envisageable.

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de conseil ne peut être reproché à la SARL AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION. En conséquence, à défaut de démonstration d’une faute délictuelle de la SARL AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION à leur égard, les époux [W] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

II – Sur les demandes accessoires

Les époux [W], qui succombent, seront condamnés solidairement aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de leur demande tendant à être indemnisés de leurs frais irrépétibles.

Les époux [W] seront encore condamnés à payer à la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [E] [W] et Mme [H] [W] de toutes leurs demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [H] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [H] [W] à payer à la S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE EUROTRANSACTION la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY