TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 24/00013

N° Portalis DBY2-W-B7I-HY7M

JUGEMENT du

19 Mai 2025

Minute n° 25/00487

[L] [V]

C/

[P] [W] épouse [R]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Baptiste FOUREAU-BLANVILLAIN

Copie conforme

M^e Christophe BUFFET

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 19 mai 2025

après débats à l’audience du 17 février 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [L] [V]

née le 31 Octobre 2004 à [Localité 8] (RUSSIE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jessica MOULIN, substituant Maître Baptiste FOUREAU-BLANVILLAIN, avocats au barreau d’ANGERS,

(Aide juridictionnelle TOTALE attribuée le 30 août 2024 par décision n° C-49007-2024-004578)

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [W] épouse [R]

née le 04 mars 1973 en BIELORUSSIE

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2023 à effet du 9 septembre 2023, Mme [P] [W] épouse [R] (la défenderesse) a donné à bail à Mme [L] [V] (la requérante) une chambre meublée sise [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 320,00 euros et 50,00 euros de charges.

Le contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 640,00 euros.

Le 9 février 2024, la requérante a pris congé de ce logement.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2024, la requérante a mis en demeure la défenderesse de lui restituer la somme de 640,00 euros correspondant au dépôt de garantie.

Le 7 mars 2024, la défenderesse a restitué à la requérante la somme de 312,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Selon lettres recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2024 et 9 avril 2024, la requérante a de nouveau adressé deux mises en demeure à la défenderesse.

Selon constat dressé par une conciliatrice de justice le 13 juin 2024, il a été constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Par requête en date du 14 juin 2024, reçue au greffe le 17 juin 2024, la requérante a fait convoquer la défenderesse devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angers afin d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 328,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives non datées transmises par RPVA le 16 janvier 2025, la requérante a demandé au tribunal de :

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 328,00 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 320,00 euros au titre de l’indemnité forfaitaire échue au 20 janvier 2025 pour non-restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 32,00 euros par mois supplémentaire au titre de l’indemnité forfaitaire à échoir jusqu’à la date de règlement définitif des sommes dues ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1.600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

La requérante a exposé au soutien de sa demande que la défenderesse ne lui a pas remis d’exemplaire des états des lieux d’entrée et de sortie ; qu’elle a correctement nettoyé la chambre avant de quitter les lieux ; que la comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant s’agissant de la salle de bains est impossible puisqu’aucun commentaire ne figure sur l’état des lieux entrant ; que s’agissant du bureau, les traces visibles sur les photos versées par la défenderesse correspondent à une usure normale de celui-ci.

S’agissant de la retenue opérée par le bailleur au titre d’une régularisation des charges la requérante indique qu’aux termes du contrat de bail il avait été fait le choix d’un paiement forfaitaire de 50,00 euros par mois qui ne permettait donc pas de régularisation a postériori en application de l’article 25-10 de la de la Loi du 6 juillet 1989.

Par conclusions en date du 28 janvier 2025, la défenderesse a demandé au tribunal de débouter la requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions et de la condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse soutient que la requérante a disposé tant de l’état des lieux d’entrée que de l’état des lieux de sortie ; que les sommes retenues ont été fixées d’un commun accord et mentionnées sur l’état des lieux de sortie ; qu’il est parfaitement justifié de retenir la somme de 100,00 euros correspondant à 50 % du prix habituel d’un bureau dès lors qu’il a été déformé par la présence d’eau et non par l’usage normal de celui-ci ; qu’il est vain pour la requérante de contester la nécessité du ménage à sa sortie des lieux dès lors qu’il était expressément mentionné sur l’état des lieux de sortie que le nettoyage n’avait pas été fait ; qu’enfin, la volonté des parties n’était pas de mettre en place un forfait de charges mais un paiement des charges réelles donnant lieu au versement d’une somme de 50,00 euros par mois, de sorte que la défenderesse était en droit d’effectuer une régularisation de charges correspondant à l’abonnement internet, l’eau chaude, l’eau froide, l’utilisation de l’électricité et le traitement des déchets.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le préalable de conciliation :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que “En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.”

En l’espèce, la requérante fournit un constat d’échec de tentative de conciliation dressé le 16 juin 2024.

Dès lors, l’action en restitution du dépôt de garantie engagée par la requérante est recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.”

L’alinéa 7 dudit article prévoit : “A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.”

Il résulte des dispositions de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement”.

En l’espèce, la requérante réclame la somme de 312,00 euros correspondant à la restitution du solde du dépôt de garantie d’un montant de 640,00 euros.

Il convient d’examiner successivement les retenues opérées par la bailleresse.

La bailleresse produit un état des lieux d’entrée signé des deux parties le 4 septembre 2023 et un état des lieux de sortie daté du 9 mars 2024 signé des deux parties.

1/ S’agissant de la retenue opérée au titre des frais de ménage pour un montant de 100,00 euros.

L’état des lieux de sortie porte la mention “ pas nettoyé” sur les vitrages et volets, la baignoire et la douche, les wc.

Aucune observation n’a été portée par la requérante sur l’état des lieux de sortie qu’elle a signé et l’attestation produite est insuffisante à établir la réalité d’un nettoyage complet des pièces et équipement susvisés.

La retenue d’une somme de 100,00 euros au titre des frais de nettoyage apparait dès lors justifiée.

2/ s’agissant de la retenue opérée au titre de la dégradation du bureau.

L’état des lieux d’entrée porte mention d’un bureau “en bon état” sans autre précision sur son ancienneté.

L’état des lieux de sortie porte mention d’un bureau “abimé par l’eau” sans observation de la part de la locataire.

Les pièces produites sont insuffisantes à établir la nécessité de procéder au remplacement complet du bureau mais permettent de retenir la responsabilité de la locataire étant entendu que le bureau n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux.

La retenue opérée apparait justifiée à hateur de 50,00 euros seulement afin de tenir compte de la vétusté, et de l’absence de preuve d’un remplacement complet du bureau.

3/ S’agissant de la retenue opérée au titre de la régularisation des charges.

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit “un paiement périodique des charges sans provision”, et un montant de “provisions sur charges ou du forfait de charges” de 50,00 euros par mois.

Le contrat comporte une case “ forfait de charges” qui n’est pas coché.

Le contrat comporte une ligne prévoyant le versement d’un “ complément de loyer” d’un montant de 50,00 euros en l’espèce et il est précisé “ caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer : charges mensuelles estimées”.

Dans le doute il convient d’interprêter un contrat de gré à gré contre le créancier et en faveur du débiteur en application des dispositions de l’article 1190 du Code Civil .

Il convient en l’espèce d’interprêter le contrat proposé par la bailleresse qui comporte donc des mentions contradictoires, en prenant notamment en compte les états des lieux produits par la bailleresse qui indique clairement “ charges compris” sur les cases barrées concernant l’electricité, le gaz, l’eau, l’internet et l’assurances; aucun relevé n’a été fait contradictoirement; le contrat de bail ne comporte pas de mention de tantièmes et de clefs de répartition des charges contradictoires.

Aucun des éléments du contrat et des états des lieux ne permettent donc de régulariser des charges et il convient dès lors de considérer qu’il ne prévoyait qu’un forfait de charges non régularisable.

La retenue opérée par la bailleresse apparait dès lors dénuée de tout fondement contractuel et il convient de la condamner à restituer à la locataire la somme de 128,00 euros.

En conséquence il convient de condamner Mme [P] [R] à payer à Mme [L] [V] une somme de 178,00 euros assortie de l’indemnité de 10% prévue par l’article 22 alinéa 7 de la Loi du 6 juillet 1989 à compter du 23 mars 2024.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 539 du Code de Procédure Civile le délai d’appel et d’opposition ainsi que le recours exercé dans le délai est suspensif.

En application des dispositions de l’article 579 du Code de Procédure Civile et de l’article L 111-11 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le pourvoi en Cassation, voie extraordinaire de recours, et le délai ouvert pour l’exercer ne sont pas suspensifs d’exécution si la loi n’en dispose pas autrement.

En l’espèce le jugement étant prononcé contradictoirement et en dernier ressort il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de

la situation économique de la partie condamnée.

Conformément aux dispositions de l’article 42 de la Loi du 19 juillet 1991 sur l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75 de la Loi susvisée.

Conformément aux dispositions de l’article 43 de la même loi, la partie perdante qui ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle est tenue de rembourser au Trésor Public les sommes exposées par l’Etat.

Il n’apparaît pas justifié en l’espèce de dispenser la bailleresse du remboursement de ces frais.

En l’espèce la requérante bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et il n’apparaît pas justifiée de faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de Mme [P] [W] épouse [R] qui sera tenue de rembourser à l’Etat les frais d’aide juridictionnelle engagés au bénéfice de la requérante.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en dernier ressort, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement :

CONDAMNE Mme [P] [W] épouse [R] à payer à Mme [L] [V] :

— à titre principal une somme de cent soixante-dix-huit euros (178,00 euros) assortie de l’indemnité de 10% prévue par l’article 22 alinéa 7 de la Loi du 6 juillet 1989 à compter du 23 mars 2024.

DÉBOUTE Mme [L] [V] du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Mme [P] [W] épouse [R] au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais d’aide juridictionnelle engagés au bénéfice de Mme [L] [V].

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire la présente décision en dernier ressort étant exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le Président,