TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 8]

N° RG 25/03011 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYLX

Minute : 26/00112

JUGEMENT

DU 04 Février 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[P] [B]

Copies certifiées conformes

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 5]

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DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 6]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 07 janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Février 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE / REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER / DERNIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2017, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant un loyer total et révisable de 393,37€, provision sur charges incluse.

Par acte du 12 octobre 2020, le bailleur a donné à bail à Monsieur [P] [B] le garage n°10, annexe au logement, situé [Adresse 1] [Adresse 13], [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer révisable de 48,58€.

Un plan d’apurement a été proposé par le bailleur au locataire le 27 décembre 2024. Cette démarche n’a pas permis de solder la dette locative. Le plan a été dénoncé par courrier du bailleur du 11 février 2025.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 11]-Atlantique le 18 mars 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer au locataire, le 21 mars 2025, un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.046,48€ en visant la clause résolutoire.

Un second plan d’apurement a été établi par les parties le 2 avril 2025. Cette démarche n’a pas permis de solder la dette locative. Le plan a été dénoncé par courrier du bailleur du 16 septembre 2025.

Par acte du 30 octobre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 mai 2025 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1.726,71€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 434,84€ (380,52€ pour le logement et 54,32€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mars 2025 et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [P] [B].

A l’audience du 7 janvier 2026, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [R] [J], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.867,73€ arrêtée au 31 décembre 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant pas repris le règlement du loyer courant.

Monsieur [P] [B], bien que régulièrement convoqué à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputé contradictoire, a été mise en délibéré au 4 février 2026

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 31 octobre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 18 mars 2025 et l’assignation délivrée le 30 octobre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, que le locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois juillet 2025. En outre, il n’a pas transmis d’éléments sur sa situation sociale et financière et n’a engagé aucune démarche afin de régulariser la situation. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement en l’absence de toute reprise de règlement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 22 mai 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [B] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 434,84€ (380,52€ pour le logement et 54,32€ pour le garage), augmentée des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le défendeur n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 6 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 non inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Monsieur [P] [B] sera condamné à payer la somme de 1.726,71€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 21 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 septembre 2017 entre l’OPH SILENE et Monsieur [P] [B] au 22 mai 2025 et DIT que Monsieur [P] [B] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 12], ainsi que le garage n°10 situé [Adresse 1] [Adresse 14] à [Localité 12], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.726,71€, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 434,84€ (380,52€ pour le logement et 54,32€ pour le garage), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 3], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 4 FÉVRIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON