TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

N° RG 24/08291 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJEY

Jugement du 24 Avril 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[N] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par madame [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [M]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2018, l’OPH Archipel Habitat a donné à bail d’habitation à M. [N] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 10 avril 2018 et un état des lieux de sortie le 4 février 2022 par Commissaire de Justice.

L’OPH Archipel Habitat a adressé à M. [N] [M] le 26 janvier 2024, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 2 février 2024 de payer la somme de 2 442,11€ au titre des réparations locatives.

Faute d’accord amiable, l’OPH Archipel Habitat a demandé, par assignation délivrée le 23 mai 2024 selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir:

— condamner M. [N] [M] au paiement de la somme de 2 148,11€ au titre des réparations locatives,

— condamner M. [N] [M] au paiement, à hauteur de 50% du procès-verbal d’état des lieux pour un montant de 99,70€,

— condamner M. [N] [M] aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 50€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’OPH Archipel Habitat a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant n’avoir aucun nouvelle de M. [N] [M].

Assigné selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, M. [N] [M] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives:

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 10 avril 2018 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne plusieurs dégradations nécessitant une réfection du logement.

Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement:

— s’agissant de l’état du logement: Il résulte de l’état des lieux de sortie que le logement n’a pas été nettoyé par le locataire avant son départ. De nombreux équipements (radiateurs, boiseries, faïences, chauffe-eau, ventillations…) sont décrits comme poussiéreux, encrassés et/ou présentant des traces de salissures. Or il appartient au locataire d’effectuer un nettoyage du logement avant son départ. La somme de 278,47€ demandée par la bailleresse à ce titre est justifiée.

— s’agissant des revêtements muraux: l’OPH Archipel Habitat sollicite la somme de 1 045,89€, après application d’un coefficient de vétusté de 60% concernant les dégradations sur les revêtements muraux. Il résulte de l’état des lieux sortant que les papiers peints sont tachés, décollés, présentant des accros (entrée et cuisine) et des trous de chevilles (chambres). Les plafonds sont également abimés et tâchés. Une partie de ces dégradations étaient déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée. Au regard de la durée d’occupation des lieux et de l’existence de désordres lors de l’entrée dans les lieux du locataire, la somme allouée à ces réparations sera limitée à 782€.

— s’agissant des menuiseries: il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte d’entrée est cassée et celle du séjour trouée de manière importante et à plusieurs endroits. Ces dégradations ne résultent pas de la vétusté mais d’un usage anormal du bien. Les sommes sollicitées au titre des travaux sur les menuiseries concernent ces réparations, ainsi que de petites réparations également justifiées en comparaison des états des lieux entrant et sortant. M. [N] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 1 042,01€.

— s’agissant des travaux d’électricité: l’état des lieux sortant liste plusieurs installations défectueuses (détecteur de fumée, prise TV descellée) ou non conformes (câbles dans les chambres) qui étaient pourtant fonctionnelles lors de l’entrée du locataire dans les lieux. M. [N] [M] sera condamné à payer 43,43€ à ce titre.

— s’agissant des travaux de plomberie et sur les sanitaires: l’OPH Archipel Habitat sollicite le remplacement d’un robinet d’alimentation de machine à laver et le coût de la remise en place de la colonne pour lavabo pour un montant total de 32,31€. Cette somme est justifiée.

M. [N] [M] sera donc condamné à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme totale de 2 178,22€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 294€ conservé par le bailleur, soit une somme dûe de 1 884,22€.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [N] [M] les dépens de la présente instance, l’OPH Archipel Habitat ayant du engager une procédure pour faire reconnaître son préjudice. Les dépens comprendront notamment le coût de la moitié du coût du procès-verbal de constat.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenus aux dépens, M. [N] [M] sera condamné à payer à la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort rendu par défaut,

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 1 884,22 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 294€,

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par la magistrate et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE