TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08681 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z2E5

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

SA D’HLM HABITAT DU NORD

C/

[B] [W]

[A] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SA D’HLM HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Z] [Y], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [W], détenu : CENTRE PENITENTIAIRE D'[Adresse 2], [Localité 3]

non comparant

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2018, la S.A d’HLM Habitat du Nord a donné à bail à Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], appartement n°211, pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction.

La S.A d’HLM Habitat du Nord et Madame [A] [E] ont dressé un état des lieux de sortie le 6 avril 2023.

Par ordonnance du 2 mars 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a condamné Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W] à payer à La S.A d’HLM Habitat du Nord la somme de 1.562,27 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à la personne de Madame [A] [E] par acte d’huissier du 12 juin 2025.

Cette ordonnance a été signifiée à la personne de Monsieur [B] [W] par acte d’huissier du 4 août 2025.

Madame [A] [E] a formé opposition contre ladite ordonnance le 26 juin 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 septembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 octobre 2025 afin de faire citer les défendeurs, dont les convocations étaient revenues avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ».

L’affaire a, de nouveau, été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025 aux fins de mise en état.

A cette audience, la S.A. d’HLM Habitat du Nord a comparu représentée par Madame [Z] [Y] dument munie d’un pouvoir spécial.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes de 1.816,27 euros au titre de l’arriéré locatif, de 700 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle demande d’autoriser les locataires à s’acquitter de leur dette en mensualités de 151,36 euros.

Elle demande, enfin, le rejet de leurs demandes reconventionnelles.

Madame [A] [E] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite :

— A titre principal,

— Limiter sa condamnation à l’arriéré locatif à la somme de 1.163,60 euros,

— Condamner la S.A. d’HLM Habitat du Nord à lui payer la somme de 1.833,16 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— A titre subsidiaire,

— Accorder des délais de paiements pendant 24 mois,

— Débouter la S.A. d’HLM Habitat du Nord de sa demande de frais irrépétibles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date 10 février 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 2 mars 2025 a été signifiée à la personne de Madame [A] [E] le 12 juin 2025.

Elle a formé opposition à l’ordonnance le 26 juin 2025, soit dans le délai d’un mois précité.

En conséquence, l’opposition Madame [A] [E] est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Toutefois, les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’absence de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction.

De ce fait, le bailleur peut demander les sommes dues à ce titre à la fin du bail. De la même manière, la production de décomptes par nature de charges en cours de procédure vaut régularisation des charges.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que les locataires restent à devoir la somme de 1.163,60 euros au titre des loyers impayés.

Les provisions sur charge de l’année 2021 n’ont pas donné lieu à une régularisation annuelle. Néanmoins, la production du décompte en cours d’instance vaut régularisation. Le décompte de régularisation, versé aux débats en pièce n°5 de la partie demanderesse, fait état d’un montant de 398,67 euros.

Cependant, la bailleresse ne produit aucune pièce justificative.

Il lui appartenait de prouver le montant de sa créance. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de la régularisation des provisions sur charges récupérables de l’année 2021.

Le bail prévoit une clause de solidarité.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W] à payer à la S.A d’HLM Habitat du Nord la somme de 1.163,60 euros au titre des loyers impayés.

Sur la demande en paiement des réparations locatives et sur la demande indemnitaire

reconventionnelle :

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [A] [E] allègue, d’une part, que le logement était infesté de cafards et de punaises de lit, et, d’autre part, qu’il présentait des traces d’humidité.

Elle produit :

— des photographies non datées, qui ne permettent pas d’identifier les locaux photographiés, montrant des cafards,

— une intervention de l’entreprise DDH du 14 novembre 2022 pour la désinsectisation (blattes et punaises de lit) signée par Madame [A] [E].

Le bailleur justifie avoir mandaté l’entreprise DDH dès l’alerte faite par la locataire le 3 novembre 2022 sur la présence de nuisibles dans les locaux loués.

Il en résulte que Madame [A] [E] échoue à rapporter la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation continue de délivrer un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles. En effet, la S.A. d’HLM Habitat du Nord a immédiatement réagi et la locataire ne démontre pas que l’infestation a perduré.

En outre, elle ne prouve nullement que le logement n’assurait pas le clos et le couvert.

Elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

S’agissant des dégradations locatives, les parties n’ont pas produit d’état des lieux d’entrée. Le logement est donc présumé avoir été reçu en bon état de réparation locative.

La demande indemnitaire porte sur des travaux de remise en état de la peinture des murs du couloir et du séjour.

L’état des lieux de sortie indique que la peinture des murs du couloir et du séjour est en état d’usage, sans autre précision.

Il n’est pas fait état de dégradations.

Le logement a été pris à bail le 13 août 2018. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que l’état d’usage des peintures des murs est consécutif à un usage anormal des lieux par les locataires ou à des dégradations plutôt qu’à sa détérioration par l’écoulement du temps.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande de réparations locatives.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil et conformément aux ressources de la débitrice et l’accord de la bailleresse pour l’octroi de délais de paiement, Madame [A] [E] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 50 euros et une dernière correspondant au solde de la dette selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W], qui succombent à la présente instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [A] [E] recevable en son opposition formée à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 2 mars 2025 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

S’y substituant,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W] à payer à la S.A dHLM Habitat du Nord la somme de 1.163,60 euros au titre des loyers impayés ;

AUTORISE Madame [A] [E] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 50 euros chacune et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE la S.A dHLM Habitat du Nord de sa demande en paiement des charges récupérables ;

DEBOUTE la S.A dHLM Habitat du Nord de sa demande au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Madame [A] [E] de sa demande en réparation de son trouble de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [E] et Monsieur [B] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT