TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

N° RG 24/07569 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHWI

Jugement du 09 Octobre 2025

[M] [D]

C/

[S] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à madame [D]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à maitre THERSIQUEL

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Octobre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [M] [D]

[Adresse 6]

[Localité 4]

assistée de madame [Z] (AFOC 35)

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par maitre THERSIQUEL, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre JACQUEMOUD, avocate au barreau de RENNES

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M. [S] [X] a donné à bail à Mme [M] [D] née le 19 décembre 2005 représentée par sa mère Mme [U] [D], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], par contrat du 3 août 2023, pour un loyer mensuel de 340 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 3 août 2023.

Par courrier daté du 18 janvier 2024, Mme [D] a mis en demeure son propriétaire de lui rembourser la somme de 602,80 € correspondant à des frais de réparation de serrure qu’elle a dû engager en urgence, ne pouvant plus accéder à son appartement.

Par acte signifié à M. [X] par dépôt en étude le 26 janvier 2024, Mme [M] [D] a donné congé du logement, se prévalant d’un préavis réduit à 1 mois, le logement étant situé en zone tendue depuis la parution du décret du 25 août 2023.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 26 février 2024.

Par courrier daté du 22 mars 2024, M. [X] a indiqué à Mme [M] [D], conserver l’intégralité du dépôt de garantie, deux pans de mur présentant des traces de colle et d’adhésif et l’ampoule du réfrigérateur étant manquante, selon l’état des lieux de sortie. Il a joint à son courrier, un devis de 598,18 € relatif à des travaux de mise en peinture.

Par requête reçue au greffe le 23 octobre 2024, Mme [M] [D] a sollicité la convocation de M [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes suivantes :

* 1002,80 €, majoré de la somme de 33 € par mois, au titre de la restitution du dépôt de garantie (400 €) et du remboursement de la somme de 602,80 € correspondant aux frais de réparation de la serrure du logement,

* 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 12 décembre 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 lors de laquelle Mme [M] [D], présente en personne, a maintenu ses demandes.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, elle fait principalement valoir que les légères traces sur la peinture relevées dans l’état des lieux de sortie correspondent à des traces laissées par le mobilier ou des éléments de décoration qui étaient présentes à l’entrée dans les lieux, mais qui n’étaient pas mentionnées dans l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de sa demande de remboursement de la somme de 602,80 € au titre de la réparation de la serrure du logement, elle soutient qu’il s’agit de réparations incombant au propriétaire.

Pour un plus ample exposé de ses moyens, il convient de se reporter à ses conclusions déposées à l’audience du 15 mai 2025.

M. [S] [X], comparant par ministère d’avocat, a demandé à ce que Mme [D] soit déboutée de toutes ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :

* 198,18 € au titre du reliquat de la somme déboursée pour remettre en état le logement,

* 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, les poignées de portes, gonds, crémones et espagnolettes sont considérés comme des réparations locatives, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne mettant à la charge du bailleur que les réparations locatives dues à une “vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. Il estime qu’il n’est ici pas démontré que la crémone de la porte était défectueuse ou vétuste, si bien qu’il s’agit de réparations locatives. A titre subsidiaire, s’il était considéré qu’il s’agit de réparations locatives, il demande une réduction de la somme sollicitée.

S’agissant de la non restitution du dépôt de garantie, il indique principalement que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir la responsabilité de Mme [D] quant à la dégradation de la peinture.

Pour un plus ample exposé de ses moyens, il convient de se référer à ses conclusions en réponse déposées à l’audience du 15 mai 2025.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025, date à laquelle la décision a été prorogée au 9 octobre 2025.

MOTIFS :

— Sur la résolution amiable des litiges :

L’article 750-1 du code de procédure civile issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, impose une tentative de conciliation préalablement à l’introduction d’une demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

En l’espèce, Mme [D] justifie avoir effectué une demande de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation, aucune conciliation n’ayant pu aboutir en l’absence de M. [X].

Les demandes présentées par Mme [M] [D] sont donc recevables.

— Sur la demande de remboursement des frais engagés par la locataire pour le changement de la serrure :

L’article 7 d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 met notamment à la charge du locataire : “ l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.”

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste au titre des réparations ayant le caractère de réparations locatives les “ menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.”

En l’espèce, les parties produisent un échange de SMS qui démontre que Mme [D] a contacté son propriétaire le 16 janvier 2024 en lui indiquant que sa clé n’ouvrait plus sa serrure, qu’elle rentrait dans la serrure, mais ne tournait pas, et ce alors même qu’habituellement, la serrure fonctionnait très bien. M [X] a répondu à sa locataire qu’il s’agissait de réparations locatives et qu’elle devait donc contacter, à ses frais, un serrurier.

Mme [D] produit deux factures, l’une de 149,60 € TTC du 17 janvier 2024 relative à l’ouverture de la porte palière bloquée au pène horizontal inférieur. Il est précisé “cause défaut de qualité”. La deuxième facture de 453,20 € datée du 18 janvier 2024 concerne le remplacement de la crémone et de la poignée type 3 points, étant précisé que la première facture précisait “prévoir remplacement crémone”.

L’état des lieux de sortie porte la mention “crémone remplacée à la charge de la locataire”, ce qui peut s’interpréter de deux manières, soit comme le fait le fait le propriétaire en considérant que Mme [D] a reconnu que cette réparation lui incombait, soit en considérant que cette mention ne fait que rappeler que la locataire a pris à sa charge le remplacement de la crémone, ce qui n’est pas contesté. Il convient ici de retenir la 2ème interprétation puisque Mme [D] démontre avoir écrit à son propriétaire, dès le 18 janvier 2024, pour solliciter le remboursement des frais de changement de serrure, s’agissant, selon elle, de réparations à la charge du propriétaire, si bien qu’elle n’a manifestement pas reconnu qu’il s’agit de réparations locatives.

M. [X] démontre avoir interrogé le syndic de copropriété sur d’éventuels autres problèmes de serrures constatés dans l’immeuble. Il lui a été répondu qu’il n’y en avait pas eu, étant précisé que M. [X] a indiqué à sa locataire qu’il s’agit d’une serrure qui n’avait que 3 ans.

Ces éléments ne permettent pas d’établir une faute de la locataire qui aurait pu endommager la serrure. Le seul élément dont dispose la juridiction pour connaître la cause du blocage de la serrure de la porte d’entrée du logement survenu brusquement le 16 janvier 2024 est la mention portée par le serrurier sur sa facture selon laquelle le dysfonctionnement provient d’un “défaut de qualité”, ce qui laisse entendre que ce désordre est lié à une malfaçon ou un vice de construction à la charge du propriétaire.

L’ampleur des travaux qui ont été nécessaires pour remédier aux désordres excède manifestement l’entretien courant et les menues réparations qui sont à la charge du locataire puisque le serrurier qui est intervenu pour procéder à l’ouverture de la porte a indiqué qu’il fallait prévoir le remplacement de la crémone, le pène bloquant l’ouverture de la porte.

Dès lors, le remplacement de la serrure défectueuse correspond à des réparation incombant au propriétaire.

Il n’est pas démontré que les réparations sollicitées par mme [D] aient excédé les réparations nécessaires, étant précisé que cette dernière a immédiatement prévenu son propriétaire lorsque le problème s’est présenté et que c’est M. [X] qui a indiqué à sa locataire qu’elle devait elle-même contacter un serrurier. Il ne peut donc désormais pas venir contester le montant des travaux effectués.

Dès lors, M. [X] sera condamné à rembourser à Mme [D] les deux factures de serrurerie de 149,60 € et de 453,20 €, soit une somme totale de 602,80 € que cette dernière a payé en lieu et place de son propriétaire.

— Sur la restitution du dépôt de garantie et les frais de remise en état du logement :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…)”

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 3 août 2023, lors de l’entrée de Mme [M] [D] dans les lieux fait état, notamment, d’un plafond en très bon état dans la pièce principale, alors que l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’ “une trace sur deux pan d’adhésif en hauteur”.

Il s’agit là d’un désordre imputable à la locataire, étant précisé que cette dernière, qui a signé l’état des lieux de sortie, n’apporte aucun élément de nature à contredire cette mention sur les états des lieux.

En réparation de ces désordres, M. [X] demande à ce qu’il soit mis à la charge de sa locataire le paiement d’une facture de 598,18 € du 4 juillet 2024 relative à des travaux de ponçage, révision d’enduit, ponçage léger et application de 2 couches de peinture dans le logement.

Au vu de la nature du désordre figurant dans l’état des lieux de sortie, à savoir des traces d’adhésif en hauteur, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la locataire, le paiement de l’intégralité de cette facture, mais seulement de la moitié de celle-ci, soit la somme de 299 €.

Les parties s’accordent sur le fait qu’un dépôt de garantie de 400 euros a été versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux. Il convient donc de déduire la somme de 400 € des sommes dues par la locataire.

M. [X] sera donc condamné à restituer à Mme [D] la somme de 101 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie.

Dans la mesure où M. [X] a indiqué à sa locataire dans les deux mois de la réalisation de l’état des lieux, qu’il conservait le dépôt de garantie puisque l’état des lieux d’entrée n’était pas conforme à l’état des lieux de sortie et qu’il a joint une facture dépassant le montant du dépôt de garantie à son courrier, il a pu légitimement estimer pouvoir conserver le dépôt de garantie. Il ne pouvait anticiper la décision de la présente juridiction. Mme [D] sera donc déboutée de sa demande de majoration de cette somme de 101 euros.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

M [X] succombant, il sera condamné à payer à Mme [D] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [X] à verser à Mme [M] [D] les sommes de :

—  602,80 € au titre du remboursement des factures de serrurier,

—  101 € au titre du reliquat du dépôt de garantie,

—  100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [M] [D] et M. [S] [X] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M [S] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection