Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 8 septembre 2025, n° 25/01159

TJ Rennes 8 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la S.C.I. BUFFET FLEURY n'a pas respecté son obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la condamnation au paiement de l'arriéré.
Rejeté
Mauvaise foi dans le non-paiement des charges
Le tribunal a estimé que le seul fait de ne pas régler les charges n'est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a condamné la S.C.I. BUFFET FLEURY à payer les frais irrépétibles, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 8 sept. 2025, n° 25/01159
Numéro(s) :	25/01159
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît BOMMELAER
Parties :	son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR, Syndic. de copro. immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. BUFFET FLEURY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [9]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

N° RG 25/01159 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LNWW

JUGEMENT DU :

08 Septembre 2025

Syndic. de copro. immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

S.C.I. BUFFET FLEURY

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 23 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. BUFFET FLEURY

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. BUFFET FLEURY est propriétaire du lot de copropriété n°19 correspondant à un local commercial, au sein d’un immeuble situé au [Adresse 6] [Localité 11].

Par jugement en date du 21 novembre 2022, la SCI BUFFET FLEURY a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.428,13 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées au 20 décembre 2021.

Se prévalant de nouvelles charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a adressé à la copropriétaire des mises en demeure de payer lesdites sommes ainsi qu’un commandement de payer en date du 17 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner la S.C.I. BUFFET FLEURY devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la notification préalable à la défenderesse. Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la S.C.I. BUFFET FLEURY au paiement des sommes suivantes :

—  6.051,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 8 mars 2024 et jusqu’à parfait paiement, outre la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

—  50 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible en fonction des quotes-parts de charges. Il souligne que la défenderesse ne règle pas les charges de copropriété et qu’elle a déjà été condamnée à ce titre. Il relève que malgré cette condamnation, elle n’a pas repris le paiement ni régularisé la situation malgré les mises en demeure et la signification d’un commandement de payer. Il soutient que ce retard de paiement est préjudiciable pour la copropriété, remettant en cause l’équilibre de trésorerie et aggravant les dépenses.

Bien que régulièrement convoquée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, la S.C.I. BUFFET FLEURY n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la S.C.I. BUFFET FLEURY concernant le lot n°10 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 11 juin 2021 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 29 septembre 2021, 30 juin 2022, 7 juin 2023 et 17 septembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 5 juin 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Il résulte des mentions portées au dispositif du jugement rendu le 21 novembre 2022 qu’à cette date, la SCI BUFFET FLEURY a été condamnée au paiement de la somme de 2.428,13 euros arrêtée au 20 décembre 2021, appel de fonds pour le premier semestre 2022 inclus.

Il convient de relever que le décompte produit à l’appui de la présente demande comporte les éléments comptables antérieurs au précédent jugement. Il contient également des frais de contentieux et des intérêts liés à la précédente procédure y compris des frais écartés par le jugement (ainsi, par exemple, les frais de commandement de payer du 6 avril 2021).

Ainsi, il y a lieu de déduire de la demande actuelle, la créance antérieure à hauteur de 2.428,13 euros, et, de prendre en compte uniquement la créance née après l’appel de fonds pour le premier semestre 2022.

Le syndicat des copropriétaires étant muni d’un titre exécutoire sur la créance telle qu’arrêtée par le précédent jugement, il y a lieu pour fixer sa créance actuelle, de déduire l’ensemble des frais de procédure, d’exécution et les intérêts liés à la précédente procédure, soit une somme globale de 1.258,64 euros.

S’agissant de la créance, objet de la présente procédure, il convient d’écarter certains frais de contentieux inutiles ou injustifiés, ainsi les frais liés aux contacts avec le commissaire de justice ou l’assurance de protection juridique, les frais de commandement de payer, les frais entrants dans les dépens ou les frais irrépétibles, soit une somme totale de 1.418,38 euros. Seuls seront retenus les frais d’une mise en demeure (49,50 euros) et d’une relance (42 euros).

Le décompte arrêté au 5 juin 2025 mentionne une somme due de 6.051,39 euros.

Il convient de déduire de celle-ci : 2.428,13 euros, montant de la précédente créance, 1.258,64 euros liés à l’exécution de la procédure précédente, 1.418,38 euros de frais injustifiés. Ainsi la créance peut être fixée à 946,24 euros.

Il est justifié de l’envoi de plusieurs mises en demeure dont la dernière en date du 29 novembre 2024 notifiée le 2 décembre 2024.

En conséquence, la S.C.I. BUFFET FLEURY sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor la somme de 946,24 euros au titre de l’arriéré de charges dus entre le 1er juillet 2022 et le 5 juin 2025 inclus, appel de provisions pour charges et de fonds travaux du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour la S.C.I. BUFFET FLEURY de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. BUFFET FLEURY, partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenue aux dépens, la S.C.I. BUFFET FLEURY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. BUFFET FLEURY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 946,24 euros au titre de l’arriéré de charges dus entre le 1er juillet 2022 et le 5 juin 2025 inclus, appel de provisions pour charges et de fonds travaux du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 2 décembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE La S.C.I. BUFFET FLEURY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La S.C.I. BUFFET FLEURY aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,